국토부, 입주예정자 제시안 수용해 법적 기준 강화해야
[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 인간이 삶을 영위하는 데 있어 세 가지 기본 요소는 '의(衣)·식(食)·주(住)'이다. 그 가운데 주(住)가 근래 들어 국민을 유독 불안하게 한다. 집값이 요동쳐도 문제지만 집의 부실과 하자는 주거 자체를 위협하는 요소다. 특히 신축 아파트(공동주택)에 대한 불안이 그 어느 때보다 커지고 있다.
최근 완공을 앞둔 검단신도시 아파트의 주차장 붕괴사고가 대표적이다. 1군 건설사가 철근을 빼먹고 시공했다는 사실이 밝혀지면서 더욱 공분을 샀다. 문제는 이 같은 건설사들의 부실시공 사례가 여기저기서 잇따르고 있다는 점이다. 남양주시의 신혼희망타운 아파트에서도 철근 누락 사례가 또 나오는가 하면 화성시의 행복주택에선 기둥과 벽면에 균열이 발생하는 보도가 이어졌다. 또 다른 브랜드 아파트에선 외벽 콘크리트가 일부 떨어져 나가고 최근 철근 다발이 튀어 나온 사진이 돌기도 했다.
요새처럼 큰 비라도 내리치면 신축 아파트 천정에서 물이 줄줄 새거나 물이 안 빠져 아파트 단지 내 침수되는 부실시공 사례가 잇따르고 있다. 그 정도는 아니더라도 새 아파트 벽지를 뜯은 벽면에는 누수 흔적과 곰팡이가 시커멓게 끼여 있는 하자 의심 사례도 속출하고 있다.
◆1군 건설사 브랜드 품질 신뢰 깨진 배신감 커…사전검검 민원·하자건수 급증
이 때문에 부동산 커뮤니티과 포털 게시판 등에선 1군 건설사의 브랜드에 '순살','통뼈', '침수' 등을 빗댄 조어(造語)들이 난무했다. 비하성 조어가 유행처럼 퍼진 이유도 품질신뢰가 깨진 배신감의 분출일지 모른다. 1군 건설사들도 철근을 빼먹고 우중에 콘크리트 타설 작업을 하는데 중소 건설사는 더 할 것이란 불신도 도매금으로 넘어가는 분위기다.
실제 입주예정자가 사전점검에서 제기하는 미시공·부실시공에 대한 불만이 높아 민원사례가 급증하고 있다. 국민권익위원회가 최근 3년간(2020년6월~2023년5월) 최근 3년간 '전국 아파트 부실시공' 관련 민원이 총 41만여건에 달한다는 집계 결과를 발표한 것도 이 같은 이유에서다. 특히 올해 6월 민원 총 발생량은 118만 7183건으로 전년 같은 달(105만 9706건) 보다 12% 증가했다. 이는 지난 4월 인천 검단신도시 아파트 공사현장 지하 주차장 붕괴 사고의 영향을 방증하는 것이다.
국토교통부의 하자분쟁조정위원회에 접수되는 하자건수 추이에서도 드러난다. 2019년과 2020년에 각각 4000여건에 불과했던 하자건수가 2021년에는 7686건수로 급증했다. 특히 근래에 신축 붐이 일었던 타운하우스 등 도시형생활주택과 오피스텔, 상가 등 집합건물의 하자건수는 지난해 급증 추세를 보였다.
이에 건설사들은 공통적으로 시멘트 등 자재 수급난을 겪고 있다는 점과 자잿값과 인건비 급등으로 공기가 지연되면서 이를 맞추려다 보니 무리수가 발생하고 있다고 하소연한다.
이것이 건설현장에서 나타나는 공통적 현상이라면 지금 나타나는 부실시공과 하자 분쟁은 '빙산의 일각'일지도 모른다. 문제는 이 같은 사안을 근본적으로 해결해 나갈 '컨트롤 타워'가 없다는 점이다. '이게 무슨 소리인가? 주무부처인 국토교통부가 있지 않냐'고 의문부호를 달수 있다. 하지만 국토부는 '사후약방문격' 조치를 취하거나 중재하는 게 한계다. 즉 붕괴와 같은 큰 사고가 일어나야 실태점검에 나서고 그 결과를 토대로 법적 조치를 취한다. 국토부에서 운영 중인 하자분쟁조정위원회는 접수되는 것에 대해서만 말 그대로 양자 간의 분쟁을 조정할 뿐이다.
입주예정자가 사전에 부실 징후나 하자를 알고 민원을 제기한다 해도 1차적으로 지자체 소관으로 넘어간다. 지자체에선 관내 현장의 부실이나 하자 민원이 제기될 경우 시공사에 개선 이행조치를 내리긴 하지만 적극 개입하는 경우가 드물다. 구조적 문제가 드러나지 않는 이상 준공 허가를 내주는 게 통상적이다. 지자체 역시 입주예정자가 직접 입증할 만한 증거를 제시하지 않은 한 건설현장에 대해 제재할 법적 근거를 갖고 있지 않다. 서울시가 모든 공사현장의 '동영상 촬영' 적용을 추진하고는 있지만 얼마나 효용성이 있을지는 의문이다.
◆ 입주예정자 사전점검·계약해지 등 권리 강화해야…자체 감리·하도급체계·최저입찰 바꿔야
해법의 중심은 역시 정부다. 국토부가 적극 나서서 입주예정자들이 요구하는 민원을 수용해야 한다. 주택법에서 ▲입주예정자 사전방문제도(사전점검) 개선 ▲부실공사에 대한 행정적 처분 강화 ▲동일 시공사의 건설 현장 및 완공된 아파트 정밀진단 등의 법적 근거를 마련해 개정해야 한다.
입주예정자들은 터무니없는 미시공 상태에 있거나 누수, 저급 자재 사용 등 품질이슈가 발생하더라도 시공사의 무리한 사전점검을 제지하기 어렵다는 게 공통된 목소리다. 국토부가 이를 강제할 수 있도록 지자체의 준공허가 기준을 강화해야 한다는 주장이다.
행정적 처분 강화에 앞서 유명무실한 자체 감리제도를 바꿔야 한다는 지적이 많다. 시공사가 고용하는 현재 감리 시스템으로는 '팔이 안으로 굽는' 행태를 보일 수 없다는 것이다. 건설업계 내부적으로도 실질적인 품질관리를 제대로 할 수 있는 감리단만 구성되더라도 부실공사가 반복되는 것을 차단할 수 있다고 보고 있다.
소비자인 입주예정자의 법적 권한도 강화해야 한다는 목소리도 높다. 현재 분양계약서상 수분양자들은 부실시공·미시공 등 분쟁이 발생하더라도 이를 입증하지 못할 경우 계약해지 등과 같은 방어 권한을 행사할 수 있는 법적 근거가 없다. 계약금과 중도금을 치른 채 금전적 손실을 그대로 감수해야 한다는 얘기다.
무엇보다 '먹이사슬' 관계에 있는 하도급체계와 최저가입찰 등을 바꿔야 한다. 원청과 하청으로 이뤄지는 건설업은 주로 대기업인 종합건설사가 협력업체에게 하도급을 주게 되는데 이들 협력업체 역시 재하도급을 주는 과정을 거치게 된다. 이 과정에서 입찰 받으려는 업체는 최저가 경쟁 입찰을 통해 선정되는 경우가 대부분이다. 거치는 단계가 많다보니 자재난, 자잿값 인상, 인건비 상승이 겹친 상황에선 부실 공사 가능성이 더 높아질 개연성이 있다.
우리는 지난해 발생한 광주 화정동 아파트 붕괴사고의 충격이 아직 머릿속에 생생하다. 더 이상 아파트 부실에 대한 '괴담'이 퍼지지 않도록 국토부의 종합적인 대책 마련이 시급해 보인다.
dbman7@newspim.com
