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'4억' 빠진 목동·노원, 재건축 안전진단 통과에도 집값 반등세 미미

기사입력 : 2023년02월19일 06:01

최종수정 : 2023년02월19일 06:01

한달새 서울 주요지역서 20여곳 안전진단 통과
목동·노원 등 최고가 대비 4억 하락 후 반등 실패
분담금, 재초환, 집값 하락 등 불확실성 여전

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 재건축 안전진단 기준이 완화되면서 정비사업 문턱을 넘은 사업장이 잇따라 나오고 있지만 개발 호재가 시세 상승으로 이어지지 않고 있다.

정비사업은 과정이 10년 넘게 걸리는 장기 프로젝트다 보니 최근 주택경기 침체기에 파급력이 제한적인 특징을 갖는다. 초과이익환수제, 공사비 상승 등으로 재건축 투자에 따른 실익이 크지 않다는 인식도 투자 수요가 소극적으로 나서는 이유다. 다만 주택시장이 정상화 국민에 진입하면 대기수요가 풍부한 지역을 중심으로 시세 반등이 가능할 것이란 의견도 있다.

◆ '수억원' 하락한 목동·노원, 안전진단 통과에도 집값 반등 못해

19일 부동산업계에 따르면 서울 목동과 노원구 등 재건축 추진 단지들이 지난달 안전진단 문턱을 잇달아 넘어섰지만 이같은 호재도 집값 급락세를 돌려세우지 못하고 있다.

지난달 정부가 재건축의 안전진단 기준을 완화하면서 한달새 정비사업에 발을 들인 사업장이 20여곳에 달한다. 노원구에서는 상계주공 1·2·6단지, 상계한양, 상계미도, 하계장미가 기존 '조건부 재건축'에서 '재건축 확정'으로 변경됐고 양천구에서는 목동 신시가지 아파트 3·5·7·10·12·14단지 등 7개 단지와 신월동 신월시영 등이 안전진단 평가를 거쳐 '재건축 확정'이 결정됐다. 이외에도 송파구 올림픽훼밀리타운, 도봉구 방학신동아1단지, 서대문구 DMC한양도 안전진단을 최종 통과했다.

수억원 급락한 시세가 좀처럼 반등하지 못하고 있다. 목동신시가지14단지의 전용 55㎡는 작년 10억3000만원에 거래된 이후 이달에는 9억2900만원에 손바뀜했다. 작년 최고가 13억7500만원과 비교해 4억4600만원 하락한 금액이다. 상계주공6단지 전용 80㎡는 이달 최고가(9억4000만원) 대비 4억500만원 빠진 5억3500만원에 실거래됐다.

송파구 재건축 대장주로 꼽히는 방이동 올림픽훼밀리타운도 전용 84㎡가 이달 최고가(20억8000만원) 대비 5억5000만원 하락한 15억3000만원 거래됐다. 안전진단 통과 뿐 아니라 단지 바로 옆 강동구 둔촌주공 재건축으로 개발 기대감이 높았지만 집값 하락폭이 커졌다. 서대문구 DMC한양, 신월동 신월시영은 매도호가를 낮춘 매물이 늘었지만 거래 자체가 드문 상황이다.

◆ 분담금, 재초환 부담만 수억원...주택경기 침체도 영향

재건축 사업 과정의 불확실성이 크다 보니 주택경기 침체기에는 큰 호재로 반영되지 못하고 있다.

안전진단은 정비사업의 첫 관문으로 사업 마지막 단계인 철거, 착공까지 도달하기 위해서는 평균 10년의 기다림이 필요하다. 조합설립을 위한 추진위원회, 조합설립, 건축심의, 사업시행인가, 관리처분인가 등의 과정에서 다양한 변수가 발생한다. 조합원간 마찰로 몇 년간 재건축 행정절차가 한 발짝도 나가지 못한 사업장도 적지 않다.

재건축 실익은 따져봐야 한다. 사업 지연, 공사비 증가 등으로 전반적으로 사업비가 늘어나는 추세다. 향후 집값이 적정수준으로 회복하지 못하면 조합원 분담금이 늘어날 수밖에 없다. 재건축 최대어인 대치동 은마아파트는 일반분양가가 3.3㎡당 7700만원 안팎으로 예상되는데 전용 76㎡ 소유자가 84㎡ 주택형을 신청하면 분담금이 4억1000만원으로 추정된다.

재건축 초과이익 환수제(재초환)도 변수다. 재초환은 재건축 사업을 통해 조합원이 얻는 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 제외하고 1인당 평균 3000만원을 넘을 경우 초과액의 최고 50%를 회수하는 제도다. 분담금 이외에도 새 아파트로 탈바꿈하면서 생기는 이익 일부를 세금으로 내야하는 것이다. 전국재건축정비사업조합연대가 추정한 재초환 부담금 예정액은 ▲서초구 반포주공1단지 3주구 4억200만원 ▲서초구 방배삼익 2억7500만원 ▲강남구 도곡개포한신 4억5000만원 ▲강남구 대치쌍용1차 3억원 ▲성동구 장미 5억원 등이다.

목동역 인근 A공인중개소 대표는 "개발호재에도 집값 반등이 어려운 것은 주택경기 침체가 가장 큰 이유이지만 재건축을 실익에 대한 불확실성도 자리하고 있다"며 "집값 안정기에 접어들면 거래가격이 다소 회복할 가능성이 있지만 지역, 사업성 등에 따라 차별화가 나타날 것"이라고 말했다. 

 

leedh@newspim.com

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檢, 김여사 '도이치 의혹' 무혐의 배경은 [서울=뉴스핌] 김현구 박서영 기자 = 김건희 여사의 '도이치모터스 주가 조작 개입 사건'을 수사한 검찰이 김 여사를 최종 불기소 처분하면서 수사를 마무리했다. 검찰은 김 여사가 도이치모터스 주가 조작 공범들과 공모했거나 이들의 시세조종을 인식·예견했다고 보기 어렵다고 판단하면서, 사건이 10년 전 벌어졌다는 점에서 김 여사가 당시 일을 제대로 기억하지 못한 부분 등도 고려했다. [서울=뉴스핌] 이호형 기자 = 서울중앙지검 조상원 4차장이 17일 오전 서초구 서울중앙지검 브리핑 룸에서 김건희 여사의 도이치모터스 주가조작 연루 의혹 사건 수사결과를 밝히고 있다. 2024.10.17 leemario@newspim.com 서울중앙지검 반부패수사2부(최재훈 부장검사)는 17일 자본시장과금융투자업에관한법률 위반 혐의를 받은 김 여사를 불기소 처분했다. 김 여사는 2010~2011년 권오수 전 도이치모터스 회장 등과 공모해 6개 계좌에 대해 위탁하거나 요청에 따라 매매해 시세조종에 가담했다는 혐의를 받았다. 검찰은 이번 사건과 관련해 2021년 2월 1차 서면답변을 받은 뒤 권 전 회장 등에 대한 1심 선고가 나온 이후인 지난해 7월 2차 서면답변을 받았다. 검찰은 이를 토대로 지난 7월 김 여사를 약 6시간 직접 조사했다. 검찰이 김 여사에게 무혐의 결론을 내린 근거는 크게 두 가지다. 김 여사가 소위 '주식 아마추어'로서 권 전 회장 등과 시세조종을 공모했다거나 이들의 시세조종을 인식 또는 예견했다고 보기 어려우며, 김 여사가 직접 일부 주식 매도 판단을 했다는 것이다. 시세조종을 의뢰하거나 전체 관리하는 경우 공동정범, 공동까진 아니지만 시세조종을 인식하고 계좌를 제공하면 방조범으로 의율된다. 계좌를 제공한 김 여사는 방조범에 가까웠고, 검찰이 판단하는 데 가장 핵심적인 부분은 김 여사가 시세조종을 '인식'했는지 여부였다. 하지만 검찰은 김 여사가 소개받은 주식 전문가나 증권사 직원에게 계좌 관리를 일임해 시세조종 거래가 있었는지 몰랐고, 계좌 관리인이나 권 전 회장이 시세조종 범행을 하는지도 몰랐을 것으로 판단했다. 또 일부 거래는 김 여사가 매도를 요구하는 등 직접 결정했다고도 봤다. 최 부장검사는 "권 전 회장과 계좌관리인들이 모두 김 여사에게 시세조종 내지 주가 관리를 한다는 얘기를 한 적이 없고, 이에 김 여사가 그런 사실을 알지 못했을 것이라고 진술했다"고 설명했다.  여기서 김 여사와 비교해 나오는 것이 공범으로 유죄 판결을 받은 또 다른 '전주'로 지목된 손모 씨이다. 손씨는 주가조작 공모 혐의로 1심에서 무죄를 선고받았으나 검찰이 항소심에서 공소장을 변경해 추가한 주가조작 방조 혐의로 징역 6개월에 집행유예 1년을 선고받았다. 검찰은 김 여사와 손씨의 행위에 큰 차이가 있다고 강조했다. 최 부장검사는 "손씨는 시세조종 주포 중 한 명인 김모 씨의 다른 주식 시세조종에도 수급 세력으로 동원됐던 사람"이라며 "도이치모터스와 관련해 '언제 쏘라는 거냐' 등 문자를 주고받았고, 직접 주가를 만졌다고 과시하는 모습도 보인다"고 설명했다. 이어 "손씨는 김씨의 진술 등 김씨와 직접 소통했다는 직접 증거도 있다. 수사팀은 손씨를 '선수'로 봤다"며 "반면 김 여사에 대해선 관계자들이 전부 알려준 적이 없고 몰랐을 거라고 말하는 등 부합하는 진술이 없다. 주범들과의 연락이 중요하다는 것"이라고 덧붙였다.  아울러 검찰은 사건이 10년 전 벌어졌다는 점도 고려했다고 밝혔다. 최 부장검사는 '김 여사가 거짓말을 하는 것으로 보인다'는 질문에 "10여년 전 일이라 김 여사의 대부분 입장은 기억이 안 난다는 것이었다"라며 "녹취록을 보여줘도 '내가 이런 말 했는가'라고 묻는다. 권 전 회장과 통화해 매매한 기억이 없다는 것이 완전 배치되는 건 아닐 수 있지만 10년이 지난 기억의 한계를 고려하지 않을 순 없다"고 답했다. 그는 추가 압수수색을 하지 않은 이유에 대해서도 "10년이 지났다는 실효성을 고려하지 않을 수 없다. 이미 압수수색영장이 한 번 기각됐기 때문에 수사를 하려면 더 확실한 증거를 가지고 들어가야 한다"며 "10년 지난 예전 사건에 대한 압수물을 확보하겠다고 주거지 들어가고, 휴대전화를 보겠다는 것은 수사 경험상 영장이 나오기 힘들다"고 말했다. 그러면서 "오히려 영장을 청구했다가 기각되면 수사가 더 어려워질 수 있다"면서도 "다만 강제수사를 안 한 것은 아니다. 주거지나 사무실, 휴대전화 등에 대해 청구한 게 있다"고 부연했다. 끝으로 최 부장검사는 지연 수사 논란에 대해 "수사가 밀린 것은 대면조사가 필요하다는 내부 의견으로 시간 끌린 것으로 김 여사에 대한 대면조사는 해야 한다는 생각이 있었고, 항소심가면 사실관계가 확정되기 때문에 항소심 판단은 받아볼 필요가 있다는 내부 의견도 있었다"고 설명했다. hyun9@newspim.com 2024-10-17 15:32
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비트코인 '어게인 1억? [서울=뉴스핌] 한태봉 전문기자 = 비트코인이 약속의 10월을 맞아 다시 9000만원을 회복했다. 한국에서 비트코인 가격은 올 초 5700만원에서 시작해 3월에는 80% 폭등한 1억500만원까지 치솟으며 최고점을 찍었다. 이후 지난 7월에는 다시 7200만원까지 하락하며 상당 기간 조정을 받아왔다. 하지만 4분기가 시작된 10월부터 다시 급격한 반등세를 보이고 있다. 비트코인이 다시 반등하는 원인이 뭘까? 매년 10월에 강세를 보이는 '업토버(Up+October)' 영향이라는 분석이다. 하지만 4년마다 발생하는 반감기 영향이 더 크다는 반론도 있다. ◆ 반감기 후 6개월 시점부터 폭등 출발점? 과거부터 비트코인은 반감기 후 6개월 시점부터 상승률이 강해지는 경향을 보여 왔다. 따라서 2024년 4월의 4번째 반감기 후 6개월이 경과되는 시점이라 본격적인 랠리가 시작됐다는 분석이다. 이는 비트코인의 과거 2차와 3차 반감기 당시의 가격 움직임이 이번 4차 반감기에도 비슷하게 반복된다는 전제하의 분석이다. 과거의 사례를 살펴보면 비트코인의 2차 반감기는 2016년 7월 9일이다. 코인마켓캡 기준으로 이 날 비트코인 종가는 651달러를 기록했다. 그런데 3개월 뒤인 2016년 10월 9일에는 617달러로 오히려 -5%를 기록했다. 실망스러운 수익률이다. 하지만 이후부터 회복세를 보여 반감기 후 6개월 뒤인 2017년 1월 9일에는 39% 상승한 903달러를 기록했다. 비트코인의 시세가 본격적으로 폭발한 건 반감기 다음 해인 2017년부터다. 2차 반감기 날짜로부터 약 1년 5개월 지난 2017년 12월 16일에 1만9497달러로 최고가를 기록하며 2895%라는 누적 수익률을 달성했다.   비트코인의 3차 반감기 날짜는 2020년 5월 11일이다. 이 날의 비트코인 종가는 8602달러였다. 그 후 3개월이 경과한 2020년 8월 11일 종가는 33% 상승한 1만1411달러를 기록했다. 나쁘지는 않지만 만족스러운 수익률도 아니다. 진짜 큰 폭의 상승은 6개월 뒤부터 시작됐다. 2020년 11월 11일에는 반감기 종가보다 83% 상승한 1만5701달러를 기록했다. 3차 반감기 역시 더 큰 상승은 반감기 다음 해인 2021년에 나왔다. 3차 반감기 날짜로부터 약 1년 6개월 경과한 2021년 11월 8일에 6만7567달러를 기록하며 최고점을 찍었다. 누적 수익률은 무려 685%다. ◆ 비트코인 4차 반감기 효과? 아직 한 자릿수 수익률 지난 2차와 3차 반감기 사례로 알 수 있는 건 반감기 직후 비트코인 가격은 2~3개월간 약세를 보였다는 사실이다. 그렇다면 이번 4번째 반감기 때는 어땠을까? 비트코인의 4차 반감기 날짜는 2024년 4월 19일(미국 동부시간 기준)이다. 이 날의 비트코인 종가는 6만1913달러다. 그 후 3개월이 경과한 2024년 7월 19일에는 반감기 종가보다 8% 상승한 6만6710달러를 기록했다. 역시 4차 반감기 때도 과거와 유사하게 3개월 뒤 수익률은 저조한 편이다. 그런데 이번 4차 반감기는 특이하게도 반감기 후 6개월 수익률도 저조하다. 6개월에 거의 근접한 2024년 10월 16일 종가는 반감기 종가보다 불과 9% 상승한 6만7613달러에 그쳤다. 하지만 10월 들어 본격적인 반등이 시작됐다는 점이 주목된다. 특히 중요한 건 과거 패턴 상 반감기 다음 해의 수익률이 압도적으로 좋았다는 사실이다. 만약 이번에도 과거 패턴이 반복된다면 이번 사이클의 비트코인 최고점은 4차 반감기 일로부터 1년 6개월 경과한 2025년 9월경이 된다. 따라서 올 10월부터 약 1년 간 상당 폭의 상승세를 보일 거라는 게 전문가들의 의견이다. 금융회사 경고문 중 가장 흔한 게 "과거의 수익률이 미래의 수익률을 보장하지는 않는다"는 표현이다. 실제로 주식의 경우 과거 차트를 살펴본다고 해서 반드시 미래에도 동일하게 그 흐름이 반복된다는 보장이 없다. 하지만 패턴을 이용한 일반주식과 비트코인의 가격예측에는 커다란 차이점이 있다. 비트코인은 매 4년마다 반감기가 반복되면서 채굴량이 반 토막 나는 규칙성이 결정적인 차이점이다. 주식에는 없는 이런 규칙성 때문에 비트코인 과거 패턴을 분석한 가격예측은 그간 잘 맞아왔다. ◆ 기관투자자들의 '비트코인 ETF' 매집도 호재 비트코인의 상승을 예측하는 또 다른 이유는 기관투자자 수급이다. 블랙록은 1경5500조원(11조5000억달러)의 운용자산을 보유한 세계 1위 자산운용사다. 이 블랙록을 중심으로 한 11개의 비트코인 현물 ETF는 꾸준히 순자산이 증가하고 있다. '비트코인 ETF' 투자를 원하는 기관투자자 수요가 상당하다는 뜻이다. 지난 2024년 1월에 비트코인 ETF 상장된 후 10개월간 총 27조7000억원(203억달러)의 자금이 순 유입됐다. 4월에 5000억원(3억5000만달러)의 자금이 유출되면서 위기감도 있었지만 4월과 8월을 제외하면 꾸준히 플러스 흐름을 보이고 있다. 특징적인 건 그레이스케일 신탁펀드(GBTC)의 움직임이다. 그레이스케일은 자사의 신탁펀드가 ETF로 전환되기 전 비트코인 총 발행 가능물량 2100만개의 3%인 약 60만개의 비트코인을 이미 보유 중이었다. 이 물량은 환매제한 등으로 묶여 있다가 ETF 상장과 동시에 대거 매물로 출회됐다. 결국 그레이스케일 GBTC ETF에서만 누적 27조4000억원(201억달러)이라는 어마어마한 자금 유출이 발생했다. 40만개에 가까운 비트코인을 쏟아 낸 셈이다. 다행스러운 건 9월부터 그레이스케일의 자금유출도 눈에 띄게 감소했다는 점이다. 또 10월 들어서는 불과 보름 만에 비트코인 ETF로 1조9000억원(14억달러)이 유입된 점도 고무적인 현상이다. ◆ 전 세계 1위 운용사 블랙록과 맞서지 마라? 가장 적극적인 움직임은 '비트코인 ETF' 순자산 1위를 기록 중인 블랙록의 IBIT ETF가 보여주고 있다. 지난 10개월 간 무려 30조7000억원(225억달러)의 비트코인을 순매수했다. 피델리티의 FBTC ETF도 14조원(103억달러)를 순매수하며 힘을 보탰다. 현재 블랙록의 IBIT ETF 시가총액은 35조원(253억달러)에 육박한다. 그 짧은 10개월 동안 이미 37만개가 넘는 비트코인을 확보했다. 전체 물량의 1.8%다. 하지만 아직 갈 길이 멀다. 블랙록은 비트코인을 앞으로 얼마나 더 확보하려 할까? 블랙록의 2023년말 기준 주요 빅테크 기업 평균 지분율을 살펴보면 최소 5% 이상이다. 마이크로소프트 7.3%, 애플 6.8%, 엔비디아 7.2%, 아마존 6%, 알파벳(구글) 7%를 보유 중이다. 따라서 비트코인 보유 비중을 5%로만 맞추려 해도 장기적으로 67만개(3.2%)의 비트코인이 더 필요하다. 블랙록이 여전히 비트코인에 진심인 이유다. 블랙록과 경쟁 관계에 있는 피델리티의 FBTC ETF도 부지런히 비트코인을 매집 중이다. 현재 18만개가 넘는 비트코인을 확보했다. 전체 물량의 0.9%가 넘는다. 블랙록과 피델리티의 경쟁도 흥미로운 관전 포인트다. 현재까지 11개의 '비트코인 ETF'가 확보한 비트코인은 총 발행가능물량 2100만개 중 94만개(4.5%)다. 아직은 투자자들의 기대보다 기관투자자들의 매집 속도가 느리다. 하지만 공급이 제한된 만큼 수요증가 시 언제든 가격이 급등할 가능성은 늘 열려 있다. ◆ '이더리움 ETF' 기관투자자 외면도 호재 시총 2위를 기록중인 '이더리움 ETF'의 수요가 부진한 것도 비트코인 투자자들에게는 호재다. 한 때 이더리움은 비트코인 시가총액의 절반수준까지 따라붙으며 저력을 과시했다. 하지만 지금은 시가총액이 비트코인의 4분의1 밑으로 뚝 떨어졌다. 가장 큰 이유는 기대를 모았던 '이더리움 ETF'의 기관투자자 수요가 비트코인에 비해 현저히 낮은 게 원인이다. 2024년 7월에 신규 상장된 9개의 '이더리움 ETF'에서는 기대와 달리 오히려 자금이 유출되고 있다. 역시 원인은 그레이스케일의 이더리움 신탁펀드(ETHE) 때문이다. 그레이스케일은 ETF 상장 승인 전 이미 상당량의 이더리움을 신탁 형태로 보유 중이었다. 이 물량이 환매제한 등으로 묶여 있다가 이더리움 ETF 상장과 동시에 대거 매물로 출회됐다. 그 결과 '이더리움 ETF'는 상장 후 지난 3개월 간 누적 7000억원(5억달러)의 자금이 순 유출 됐다. 반면 비트코인 ETF는 상장 후 10개월간 무려 27조7000억원(203억달러)의 자금이 순 유입됐다. 기관투자자들이 이더리움을 외면하고 비트코인을 선호하고 있음이 확실히 드러나는 결과다. 이더리움 ETF가 외면 받는 또 다른 이유는 '스테이킹' 때문이다. '스테이킹(Staking)'이란 이더리움 네트워크에 토큰을 예치함으로써 네트워크의 보안과 운영에 기여하는 대가로 연간 약 3% 내외의 보상을 받는 구조를 뜻한다. 이더리움 현물 보유자는 언제든 스테이킹을 신청할 수 있지만 '이더리움 ETF'는 스테이킹이 금지돼 있다. 이에 따라 이더리움 현물에 비해 이더리움 ETF의 매력이 떨어지는 부분도 악재다. 반면 비트코인 투자자들은 한 때 비트코인을 위협했던 이더리움의 약세를 반기는 상황이다. 이에 따라 전체 암호화폐에서 비트코인이 차지하는 점유율(도미넌스)도 연초 50% 수준에서 현재는 60% 수준으로 크게 상승했다. ◆ 트럼프 당선 가시권 호재…1억원 재 돌파할까 현재 미국의 부채는 약 4경8000조원(35조 달러)에 달한다. 또 연간 예산 적자도 약 2700조원(2조달러) 수준으로 천문학적이다. 이렇게 법정화폐가 남발되면서 총 발행량이 2100만개로 제한돼 있는 비트코인에 시장의 관심이 쏠리고 있다. 또 '암호화폐 대통령'(crypto president)을 자칭하는 트럼프의 당선 가능성이 높아진 점도 호재다. 11월로 예정된 미국 대선 관련 여론조사에서 트럼프는 한 때 해리슨에게 5%포인트 이상 밀렸다. 하지만 최근의 여론조사에서는 다시 트럼프가 역전한 것으로 발표되면서 비트코인 가격 상승에도 영향을 미치고 있다. 비트코인의 반감기 후 상승의 역사, 블랙록의 지치지 않는 매수, 비트코인에 우호적인 트럼프의 재선 가능성, 이더리움 ETF의 부진, 미국 부채 위기 등 비트코인에는 그야말로 호재 만발이다. 다수의 전문가들은 '업토버(Up+October)' 영향까지 감안할 때 비트코인 가격이 10월 안에 전 고점인 1억500만원을 돌파할 가능성을 높게 보고 있다. 하지만 이런 여러 가지 호재에도 불구하고 비트코인의 변동성은 상상을 초월한다. 언제든 가격이 급락할 수 있다. 투자자들은 단기적인 관점보다 장기적인 관점으로 접근할 필요가 있다. longinus@newspim.com 2024-10-17 17:23

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