현재 우리가 살고 있는 아파트는 대부분 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)라는 구조 하에 자금을 조달하여 지어졌다. 향후 재건축, 재개발을 준비하고 있는 아파트 및 지역 역시 부동산PF를 통한 사업을 진행하게 된다. 우리 집이 지어지는 과정에서 이루어지는 복잡한 금융구조 및 자금조달 방식에 대해 자세히 알 필요는 없다. 우리는 납입 일정에 따라 분양대금을 완납하면 꿈에 그리던 아파트에 입주할 수 있기 때문이다. 그간의 통상적인 부동산 시장에서는 말이다.

그런데 요새 들어 부동산금융이 위기라는 소식, 부실 사업장이 속출한다는 뉴스, 공사 중단에 따라 조합원 분담금이 많이 올라갔다는 소식 등 관련 시장의 불안정한 뉴스들을 접하게 된다. 이 즈음에선 금융업 종사자가 아니라 할지라도 어떠한 방식으로 아파트나 건물이 건축되는지, 그 과정에서 왜 문제가 발생하는 것인지 등에 대해 관심을 가져볼 필요가 있다.

통상의 부동산개발사업을 가정하면, (착공 전 단계) 시행사가 건축 대상토지를 매입하기 위해 계약금을 마련하고, 인허가를 추진함에 필요한 초기 자금을 외부 기관으로부터 빌리게 된다. 이를 흔히 업계에서는 "브릿지 론"이라고 표현한다. 이 같은 브릿지 론은 "본 PF"라고 불리우는 대출약정을 통해 새로운 대주들로부터 상환을 받게 된다.

(착공 단계) 본 PF는 브릿지 론을 상환하기 위한 목적도 있지만 가장 큰 목적은 시공사에 대한 공사비 지급이다. 공사를 담당한 시공사는 책임준공, 즉 공사기간까지 준공을 하지 못할 경우 본 PF에 따른 대출약정 채무를 인수하게 되는 일종의 보증의 기능을 제공한다. 이 같은 본 PF는 조합원 및 분양자들이 납입하는 중도금 및 잔금 등으로 상환 받게 되는데, 이를 간접적으로 지원하기 위해 주택금융공사, 주택도시보증공사 등의 보증이 요구되기도 한다. (준공 후 단계) 준공 이후에는 입주(잔금 납입)를 위하여 각 수분양자들이 은행 등을 통해 우리가 흔히 알고 있는 주택담보대출 등을 이용하게 된다.

이러한 과정을 살펴보면, 아파트가 지어지기 위해서는 시행사, 시공사, 대주, 수분양자 및 조합원들이 각자의 역할을 문제없이 수행하여야만 부실사업장이 되지 않는 구조이다. 그 중 하나라도 문제가 발생할 경우 사업장의 유동성이 악화되며 생각하기 싫은 문제들이 발생하는 것이다.

그런데 최근 부동산 시장은 3중고를 겪고 있다. 첫째 2021년 초. 우크라이나 전쟁으로 인하여 원자재 가격이 급등하였다. 이는 시공사가 요구하는 공사비 인상 원인이 된다. 특히나 공사도급계약상에는 에스컬레이션 조항* 등이 있는 경우가 많아 예정된 공사비를 초과하는 경우가 많으며, 심지어는 추가공사비계약을 체결하여야 하는 상황을 초래하였다.

*물가나 원자재, 외환시세의 변동에 따라 수출입계약, 공사도급금액, 임금 등 변경할 사항을 미리 계약에 정해두는 조항을 말한다. 이 조항은 공사기간이 길고 대규모공사일 때에, 계약조건으로 추가되는 경우가 많다.

둘째, 2021년 중반부터 미국이 물가상승 억제를 위해 기준금리를 인상함에 따라 국내 금리가 무서운 속도로 상승하고 있다. 이는 대주가 요구하는 대출금리의 인상을 초래한다. 앞서 본 바와 같이 부동산PF는 여러 단계의 중첩적인 대출약정을 통해 대출과 상환을 반복하게 되는데, 장기 프로젝트에서 예상치 못한 금리의 인상은 사업성을 악화시킬 뿐만 아니라, 분양대금의 상승을 초래하므로 미분양 리스크를 상승시키게 된다.

셋째, 코로나 이후 중소기업 및 소상공인들에 대한 금융권의 대출만기연장 등을 위해 완화되었던 규제를 정상화하면서, 채권시장에서도 자금경색이 이루어지게 되었고, 일명 레고랜드 사태로 인한 채권시장의 불안정성이 가중되며 시공사 등 건설사들이 회사채 등을 통하여 자금을 조달하는 것도 어려워지게 되었다. 앞서 언급한 대로 부동산PF시장에서 시공사는 건설의 주체이자 대출약정의 일종의 보증인 역할까지 수행하므로 시공사의 자금조달능력 및 재무건전성이 핵심이다.

이러한 상황을 종합하면, 상대적으로 자본력이 부족한 시행사는 기존 대출 상환을 위한 대출(리파이낸싱)을 받지 못할 경우 파산에 이를 수 있고, 금리 인상을 통해 높아진 자금조달비용은 분양대금 상승을 이끌어 미분양 리스크를 초래할 수 있으며, 원자재값 상승 및 회사채 등을 통해 자금조달이 원활하지 않는 상황에서는 시공사가 예정된 기간 안에 완공하지 못할 가능성이 증대하고, 이는 책임준공 미이행 이슈로 붉어져 대출채권의 인수, 나아가 시공사의 부실 등으로 이어질 수 있게 되는 것이다. 이 과정에서 수많은 법적 분쟁이 발생하고, 아파트가 정상적으로 준공되지 않을 위험에 더불어 분양대금을 납입한 분양자들도 내 집의 소유권을 법적 분쟁으로 인해 제때 이전 받지 못할 리스크 등 많은 혼란을 야기하게 된다.

부동산금융시장을 조금 더 깊게 살펴보면, 그 자금조달을 위한 대출채권을 유동화하며 수 많은 금융기관들이 참여하고 그 대출채권을 기초자산으로 하는 많은 개인투자자들도 참여한다. 그런데 이 같은 금융거래의 당사자들을 제외하더라도, 부동산금융은 다수 국민들이 "우리 집"에 제대로 살수 있는지의 문제이기에 더욱 세심히 살필 필요가 있다. 단순히 건설사, 금융기관의 부실 문제가 아닌 국민의 거주에 관련된 문제이기 때문이다.

이를 위해 2022년 10월 23일 정부는 총 50조 규모의 유동성 공급 방안을 마련하였고, 같은 해 11월 1일 5대 금융지주사들에게 약 95조의 유동성 지원 요청을 하였다. 이는 회사채 또는 금융채 등 채권시장의 안정을 목적으로 한 것이기는 하나 부동산금융시장의 유동성 공급에도 직간접적으로 영향을 미칠 것으로 보인다.

다만, 부동산금융위기가 현실화될 경우 이는 가계부채의 문제로 확산될 수 밖에 없으며 이는 국가경제에 악영향을 미칠 수 있다는 점까지 고려한다면, 다양한 대응방안이 추가될 필요가 있다. 본 PF 등에 신용보강을 한 시공사들에 대한 직접적인 자금 대여, 정상적인 부동산시장의 작동을 방해하고 있는 각종 부동산 관련 규제의 완화, 부실사업장이 현실화 되는 단계에 이르는 경우 채무조정에 이를 수 있도록 하는 제도 마련 및 정부가 추진하는 주택공급정책과의 연계를 통한 공공주택으로 변환 등 사회적 비용을 줄이며 부실이 가계 및 국가경제로 전이되지 않도록 예방할 다각적인 접근이 필요한 시점이다.

최은철 화우 파트너 변호사 프로필


2002년 상문고등학교

2011년 고려대학교 법학과

2014년 한양대학교 법학전문대학원(졸업생 대표)

2020년 미국 University of California, Irvine The Paul Merage School of Business

2021년 한국과학기술원(KAIST) 금융전문대학원 금융MBA (경영학 석사)

2014년~ 법무법인(유) 화우

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