[편집자] 새로 개막된 '윤석열 시대'에서 부동산 정책의 중요성은 실로 중차대하다. '부동산 민심'이란 말로 대변되는 전 정부 부동산 정책에 대한 국민적 실망감이 기대감으로 바뀌어 윤 정부의 움직임을 주시하고 있는 상황이다. <뉴스핌>은 2022 건설부동산포럼 '새 정부 부동산정책에 바란다'에서 새 정부 부동산 정책의 올바른 방향성을 찾는다. 윤석열 시대 부동산 정책이 나아가야할 길을 제시하고 모색하는 시간을 갖는다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 문재인 정부 시절 도입된 공공 주도 개발사업에 대해 재조정 요구가 본격화 되고 있다.

문 정부는 개발이익 환수와 임대주택 공급확대를 위해 재개발, 재건축을 공공 주도로 추진한다는 계획을 내세웠다. 하지만 이 과정에서 사유재산 침해 논란이 커지며 해당 토지 소유주들의 반대도 거세지고 있는 상황이다.  서울 지역 중 공공재건축·재개발, 도심복합사업지구로 지정된 곳 가운데 일부 지역은 사업 철회를 요구하는 곳들이 속출하고 있다. 

더욱이 새 정부가 용적률 상향과 초과이익 환수제를 비롯해 민간사업에 대한 규제를 완화할 뜻을 밝힌데다 개발지역마다 사업방향을 둘러싼 내홍이 이어지며 공공재개발 사업이 좌초될 위기에 놓인 곳들이 늘어나고 있다.

전문가들은 윤석열 정부가 규제완화를 통한 민간주도 공급 기조를 내세운 만큼 공공재개발에 대한 반대 여론이 확산하고 사업이 장기 표류할 가능성이 높을 것으로 진단하고 있다. 이에 따라 주거복지 차원에서는 공공이 적극 개입하더라도 통상적인 주택공급은 민간의 영역으로 남겨둬야 한다는 지적이 나온다. 

[서울=뉴스핌] 정부는 29일 성북구 장위 8구역을 공공재개발 지역으로 선정했다. [사진=유명환 기자] 2021.03.30 ymh7536@newspim.com

◆ 서울 곳곳서 잇따른 공공재개발 철회 요청...정권 교체후 반발 확산될 듯

25일 전문가들의 따르면 문재인 정부 시절 추진됐던 정부 및 공공 주도 주택건설 사업에 대해 새 정부 들어선 축소해야한다는 지적이 나온다. 주거복지를 위한 부문에서만 공공이 한정적으로 개입하고 나머지에 대해선 민간영역을 활용해야한다는 것이다. 

문재인 정부는 2018년 9·13대책 이후 부동산에 대한 '강드라이브'를 시작하면서 공공개입을 대거 확대했다. 대표적인 것이 공공 환매를 조건으로 시세차익을 모두 환수하는 공공자가주택이다. 특히 공공 재건축·재개발 추진에 대해 반발이 거세다. 올해까지 약 1년 반 동안 87곳을 후보지로 지정하며 속도를 높이고 있는 도심공공주택복합사업에 대한 주민들의 반대도 큰 상황이다. 

하지만 이에 대한 토지 소유주들의 반발은 정권 교체 이후 본격화되고 있다. 정비업계에 따르면 최근 서울·경기·인천 21개 구역 비상대책위원회(21개 구역 비대위)'는 공공재개발에 위헌성이 있다며 사업 철회를 요구했다.

비대위는 ▲흑석2 ▲금호23 ▲신설1 ▲홍제동3080 고은산서측 ▲강북5 ▲신길1 ▲신길2 ▲신길4 ▲신길15 ▲양평13 ▲거여새마을 ▲흑석10구역 등이 속해 있다.

비대위는 절차 상 문제점을 지적했다. 비대위 관계자는 "정부는 공공재개발의 근거를 '공공주택특별법' '도시재정비촉진을 위한 특별법' 15조 등을 적용해 면적 요건도 없이 소유자 과반수의 동의만으로 SH·LH공사 등을 사업자로 지정해 진행하고 있다"며 "이는 거의 수용에 가까운 절차를 밟아 나가겠다는 것"이라고 했다. 이어 "50%의 동의만으로 수용에 가까운 방법으로 타인의 재산권을 침해하는 특별법을 적용하는 것은 아주 엄격한 기준과 절차가 있어야 한다"고 강조했다.

공공재개발 사업은 2020년 문재인 정부의 8·4 부동산 대책 발표로 추진됐다. 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시공사(SH공사)를 공공시행자로 지정하고 인허가 절차를 간소화해 속도감 있게 재개발 사업을 진행하는 방식이다. 속도에 방점을 찍고 사업을 진행하는 과정에서 내부 반발이 곳곳에서 지속적으로 터져나오고 있다.

문제는 이러한 반발 움직임이 새 정부 출범을 앞두고 더욱 거세지는 분위기라는 점이다. 실제로 비대위가 이날 인수위 앞에서 기자회견을 연 배경에는 새 정부 출범을 앞두고 공공재개발에 대한 반대 여론을 적극 조성하겠다는 의도가 담겨있다.

◆ 文정부 추진 공공개발사업 '올 스톱' 위기...신통기획 등 대안사업 선회

사업장 곳곳에서 철회를 요구하는 지역들이 늘어나고 있다. '3080 공공 주도 반대연합회'에는 공공 주도 개발 사업에 반대하는 45개 사업지가 참여하고 있다. 이는 현재 정부에선 공공 개발 활성화를 유도하기 위해 공공주택 후보지에 용적률 상향, 인·허가 간소화 등 혜택을 주고 있기 때문이다.

이와 함께 서울시에선 공공 개발 후보지와 민간 재개발 후보지에 중복으로 공모하지 못하도록 하고 있는데 공공 개발 구조조정이 가시화되면 이 부분도 교통정리가 필요하다. 공공 개발 추진 지역에서 앞다퉈 민간 개발로 선회하려는 '엑소더스' 현상이 일어날 수 있기 때문이다.

여기에 공공 개발에서 서울시가 추진하고 있는 신속통합 기획으로 선회하려는 지역이 늘어나면서 공공 개발에 대한 불신의 목소리가 커지고 있기 때문이다.

현재 신속통합기획 재개발의 경우 현재 21곳이 대상지역으로 선정돼 절차가 진행 중이다. 후보지 공모에만 102곳이 참여해 약 5대1의 경쟁률을 보였다.

서초·강남·광진·중구를 제외한 21개 구에서 동시에 사업에 착수했다. 공공재개발 공모 제외대상이었던 도시재생지역도 종로·구로·동작·관악구 4개 지역이 포함됐다. 보존 위주였던 도시재생지역이 재개발 대상에 포함된 것은 서울의 새로운 주거환경 개선 정책의 대변화를 예고하는 수순이다. 또 재개발구역에서 해제됐던 은평·서대문·금천구 지역도 새롭게 포함됐다.

서울시 내 재건축 대상 역시 164곳이나 된다. 단계적으로 보면 ▲안전진단 통과구역 41곳이며 구역지정 8곳 ▲추진위원회 승인 14곳 ▲조합설립인가 49곳 ▲사업시행인가 25곳 ▲관리처분인가 11곳 ▲착공 16곳이다.

특히 재건축 최대어로 불리는 ▲압구정 2~5구역 ▲여의도 시범아파트 ▲대치동 은마아파트 등 재건축 단지들이 앞다퉈 신속통합기획에 뛰어들어 절차가 진행 중이거나 논의 중이다.

여기에 대규모 개발이 불가능한 소규모 저층 주거지의 정비사업인 모아주택도 2026년까지 3만가구 공급을 목표로 착수됐다. 마찬가지로 소규모 재개발인 모아타운도 강북구 번동, 중랑구 면목동 2곳이 시범사업지로 선정됐고 조만간 25개 내외 구역을 최종 후보지로 발표할 계획이다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2022.05.24 ymh7536@newspim.com

◆ 尹정부, 공공서 민간 개발로 선회...전문가들, 개발사업 공공-민간영역 나눠야

윤 정부는 공공 중심 개발에서 벗어나 민간 주도 개발을 중장기 계획으로 잡고 있다. 

문재인 정부 시절 ▲3기 신도시 ▲공공부지 개발 ▲공공재개발·재건축 ▲도심 공공주택 복합사업(도심 복합사업‧도심 역세권·저층 주거지·준공업지역 등을 고밀개발해 공공주택을 공급하는 사업) 등을 더하면 문재인 정부에서 공공 주도로 공급하겠다고 한 주택 수는 200만가구가 넘는다.

반면 윤석열 대통령은 대선 과정에서 주택 공급 주도권을 민간에 넘기겠다는 뜻을 밝혔다. 윤 대통령이 공약한 주택 공급 250만가구 중 200만가구가 민간주택이다. 인수위에서 공공 개발 사업 출구전략을 시사한 것도 이런 맥락으로 해석된다.

정비 업계 한 관계자는 "민간 주택 공급을 확대한다는 기조가 있는 만큼 기존 공공 사업지 중에서 민간 개발을 원하는 지역이 늘어날 전망"이라며 "공공 주도 방식의 경우 사업성이 떨어진다는 지적이 끊이지 않는 상황에서 민간 주도 방식으로 선회하려는 지역 주민들이 증가할 것"이라고 말했다.

업계 안팎에선 공공재개발·재건축이 우선 조정 대상으로 꼽힌다. 주민 반대가 심한 경우 지방자치단체 의견 수렴과 후보지 선정위원회 자문을 거쳐 공공 개발 대상에서 제외할 수 있도록 했기 때문이다. 도심 복합사업에 비해 상대적으로 절차가 간소하다.

전문가들은 공공·민간개발 간 역할 분담이 필요하다고 조언한다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "서울 중심부와 도심은 민간 개발을 활성화하되 사업성이 부족하거나 주민 갈등이 심해 자체 개발이 어려운 지역은 공공 개발 모델을 적용할 필요가 있다"고 말했다.

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