[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 서울 강남과 용산‧양천구 등 재건축 단지가 밀집된 지역들의 매맷값이 정비사업 규제 완화에 대한 기대감이 확산되면서 수도권 아파트 시장이 꿈틀거리고 있다. 특히 재건축 아파트 단지가 밀집된 용산‧서초‧강남‧양천구 아파트값이 하락세에서 상승세로 전환됐다.

원희룡 국토교통부(국토부) 장관 후보자는 시장을 자극할 수 있는 부동산 규제완화 정책 대신 250만가구 공급 로드맵 구체화에 속도를 내는 모양새다 전문가들은 당초 가장 먼저 발표될 것으로 예상되던 재건축 안전진단 기준 완화, 재건축초과이익환수제 개편 등은 시간을 두고 진행될 것으로 보고 있다.

◆ 재개발 기대감에 강남‧용산‧여의도 매맷값 상승 전환

5일 한국부동산원에 따르면 4월 넷째 주(25일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향을 조사한 결과 매매가격과 전세가격은 모두 0.00% 보합을 나타냈다. 매매가는 지난주와 같은 수준을 유지했다.

서울 집값 상승은 서초구와 강남‧용산 등이 견인했다. 서초구(0.03%→0.05%)의 상승률은 서울에서 가장 높은 수치를 기록했다.

용산구와 강남 역시 상승세다. 용산구(0.03%)는 청와대 이전으로 지역개발 기대감이 지속되면서 재건축 또는 초고가 위주로 신고가가 거래돼 상승폭이 확대됐다.

강남구(0.04%)는 규제완화 기대감 있는 개포·일원동 재건축 위주로, 영등포(0.01%)는 여의도 위주로 신고가 거래되며, 양천구(0.01%)는 목동신시가지 위주로 오르는 등 재건축이나 고가 위주로 올랐다.

아파트값 상승은 윤석열 정부출범 이후 재건축 규제 완화에 대한 기대감이 반영된 것으로 풀이된다.

실제 윤 당선인은 재건축 규제 중 하나인 정밀안전진단 규제부터 손 볼 예정이다. 윤 당선인은 ▲구조안정성(현재 50%) ▲건축마감 및 노후도(25%) ▲주거환경(15%) 평가 항목의 가중치를 모두 30%로 조정할 방침이다. 나머지 비용분석 항목은 현행대로 10% 가중치를 유지한다.

서울에선 ▲목동9단지(2030가구) ▲목동11단지 ▲은평구 미성아파트(1340가구) ▲노원구 태릉우성아파트(432가구) 등 4개 단지가 해당된다. 목동9단지와 11단지의 경우 적정성 검토 당시 받았던 평가항목별 원점수에서 조정된 가중치를 적용하면 각각 52.90점, 53.87점으로 D등급(31~55점)이 된다. 미성아파트는 53.69점, 태릉우성아파트는 54.25점을 받아 재건축 첫 관문을 통과할 수 있다.

수도권과 지방의 노후 단지도 마찬가지다. 지난해 3월 적정성 검토에서 61.72점으로 탈락한 남양주 진주아파트는 새 기준 적용 시 54.53점으로 D등급이 된다. 대구 광장타운1차, 북구 칠성 새동네 아파트, 달서구 한신아파트, 부산 현대아파트도 48.13~52.86점을 받아 재건축 추진이 가능해진다.

◆ 규제 비웃는 압구정동·여의도·목동…두 달 새 수억원 올라

강남과 서초‧영등포구 여의도 역시 재건축 사업에 대한 기대감이 반영되고 있다. 최근 서울시가 토지거래허가구역으로 묶으면서 정비사업에 탄력을 붙을 것으로 보인다.

서울시는 지난해 4월에 이어 지난달 21일 압구정동·여의도·목동·성수동 등 4곳의 토지거래허가구역 지정 규제를 1년 더 연장한다고 발표했다. 이들 4곳은 서울의 대표적인 재건축 재개발 정비사업 관련 토지거래허가구역 규제 지역이다.

대치동 역시 현재 삼성동, 청담동과 함께 국제교류복합 개발사업 관련 토지거래허가구역으로 묶인 곳이다. 올해 6월 종료 예정이지만, 집값 상승 우려에 재지정 가능성이 높다.

이로 인해 해당 지역의 아파트값이 상승세다. 서울 영등포구 여의도동 한양아파트 전용면적 109㎡는 지난달 14일 20억3000만원(1층)에 거래됐다. 이전 최고가 19억원 대비 1억3000만원 오른 신고가 거래다. 이 아파트는 지난 3월에도 전용 149㎡가 25억8000만원(4층) 손바뀜하며 신고가를 기록했다.

강남구 압구정동 현대8차 전용면적 107㎡는 지난달 23일 38억7000만원(7층)에 거래, 직전 최고가 36억8000만원보다 1억9000만원 상승했다. 대치동 선경1차 전용면적 117㎡ 역시 이전보다 5억7000만원 오른 38억4000만원(10층)에 신고가 거래를 기록했다.

대치동 선경1차 인근 W공인중개사무소 대표는 "현재 집을 팔겠다는 사람보다 사겠다는 이들이 줄지어 대기하고 있다"며 "서울시가 토허제(토지거래허가구역)로 묶으면서 재건축 사업에 대한 기대감이 반영된 것으로 보인다"고 현지 분위기를 전했다.

◆ 속도 조절 나선 원희룡…"재초환‧분상제 현재 손 댈 때 아냐"

재건축 단지들이 밀집된 지역의 매맷값이 상승하면서 원희룡 국토교통부(국토부) 장관 후보자는 규제 완화에 대한 속도 조절에 나섰다.

원 후보자는 인사청문회에서 "이례적인 초저금리, 유동성 등 전세계적인 거시경제 여건과 입지·시기 등 수요에 부응하지 못한 공급이 맞물리면서 결과적으로 집값이 급등했다"며 "재건축 문제는 맨 앞단 안전진단, 바로 뒤 재건축초과이익환수제(재초환)이 있고 마지막에 분양가상한제가 있다"고 말했다.

이어 "대선 후보 당시와 반향은 같지만 단기적으로 가격을 불필요하게 자극하는 안전진단과 재초환은 당분간 손대면 안된다"고 덧붙였다.

전문가들 역시 잘못된 규제안화로 인해 부동산값 상승으로 이어질 수 있다고 우려하고 있다. 송승현 도시와경제 대표는 "정비사업(재건축‧재개발)에 대한 규제완화 정책 등 서울 도심지역에 대한 수요가 높은 만큼 공급물량을 늘리기 위한 것들을 인수위가 고민한 것 같다"며 "다만 주택공급 확대 및 금리 정책이 먼저 나와야 보다 (부동산 시장의) 안정을 꾀할 수 있을 것"이라고 말했다.

ymh7536@newspim.com