[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = "강남 테헤란로를 보면서 서울 도시계획이 잘못됐다는 생각을 여러 번 했습니다. 건물들이 즐비하게 늘어서 있고 서울시민들이 앉아 쉴 곳은 없으니까요. 오늘부로 서울 도시계획은 새 역사를 갖게 될 겁니다. 일하는 공간과 거주하는 공간, 여가를 즐기는 녹지공간이 한꺼번에 어우러진 도시공간을 만들겠습니다." (오세훈 서울시장)

서울 도심 내 '흉물'이었던 종로구 세운상가가 '공원 담은 주상복합'으로서 랜드마크 건물로 탈바꿈한다.

오세훈 서울시장은 고밀‧복합 개발과 녹지공간 확보를 동시에 추진해 활력이 떨어진 서울도심을 대전환하는 '녹지생태도심 재창조 전략'을 21일 발표했다.

오 시장은 뉴욕 맨하탄 녹지비율이 26.8%인데 서울은 고궁면적을 합해도 8.5% 정도밖에 안 된다는 점에 문제를 제기했다. 이를 적어도 15%까지 끌어올리겠다는 게 오 시장의 목표다. 오 시장은 이 녹지공간을 확보하기 위한 방안으로 '세운상가 통합개발'과 '건폐율 인하, 용적률 상향'을 제안했다.

우선 세운상가 및 인근 정비구역을 통합 개발한다. 앞서 오 시장은 2006년 세운상가 주변 일대를 세운재정비촉진지구로 지정하고 재정비촉진계획을 수립했다.

이후 2009년 체계적인 사업 추진을 위해 총 8개 구역으로 세운지구를 구분해놨다. 하지만 시장이 바뀌고 재정비촉진계획도 변경돼 세운지구는 세운상가군 존치 및 중·소규모의 171개 구역으로 나뉘어졌다. 현재까지 171개 구역 중 대다수 구역의 정비사업이 추진되지 못하고 있다.

이에 따라 세운상가는 노후된 채로 방치돼 도심 내 '흉물'로 남았다. 오 시장은 이를 다시 정상화하겠다는 계획이다. 171개 정비구역으로 나뉘었던 필지를 적정 규모의 20개 내외 블럭단위 정비구역으로 통합 개발한다는 구상이다.

서울시는 이 곳에 건물을 지을 사업자(디벨로퍼)에 '용적률 상향'을 제시하고, 그 대가로 땅을 기부채납받아 녹지, 공원을 조성할 계획이다. 이를 위해 현재 90m로 제한된 건축물 높이를 110~150m까지 완화한다. 그는 20년 전부터 있었던 건물들은 이미 높이가 150m기 때문에 엄밀히 말하면 '규제완화'가 아니라고 보고 있다.

오 시장은 "건물을 올릴 때 기준 용적률이 예컨대 600%였다면 이를 1000%까지 올려주지 못할 이유가 없다"며 "사업자가 (용적률 상향으로) 경제적 이득을 누리려면 세운상가, 대림상가, 삼풍상가 중 일정 개수를 사야 한다"고 말했다.

이어 "한 소유주 또는 부동산회사가 수백개 상가군을 종합적으로 소유하면서 관리하는 경우가 있다"며 "이들이 일정 상가를 매입해 허무는 것을 조건으로 용적률 인센티브를 제공하겠다는 것"이라고 설명했다.

그는 녹지공간 확보 방안으로 크게 세 가지를 설명했다. 우선 사업자에게 인센티브를 주면서 원래 계획된 자투리 녹지를 길 모양의 '격자형 보행 네트워크'로 모아서 설계하는 방법이다.

두번째는 진출입로를 통합해서 한 군데로 모으고 지하공간을 통합 개발하는 방법이다. 이 경우 지하도시가 만들어지고 주차장도 생긴다. 지상공간에는 진출입로로 소모되는 공간을 최대한 줄여서 보행 녹지 네트워크를 만든다.

세번째는 건폐율 축소와 높이 완화를 연계해서 나무를 심을 수 있는 공간을 늘리는 것이다. 이 경우 녹지조성에 들어가는 예산은 수천억 절약되고 지하는 통개발될 수 있다는 게 오 시장의 설명이다. 이렇게 하면 서울에 연트럴파크(경의선 숲길) 4배 규모의 녹지면적이 생긴다는 구상이다. 

오 시장은 "서울 도심의 녹지공간을 15% 이상 확보하겠다"며 "올해 중 공론화 및 의견수렴을 하고, 새 시의회가 구성되면 조례도 만들 것"이라고 말했다. 이어 "서울시에 2040 도시기본계획을 실천할 수 있는 형태의 조례를 마무리짓고 내년부터 각 정비구역 별로 적용하게끔 할 것"이라고 강조했다.

다만 계획이 현실화되려면 거쳐야 할 난관이 있다. '공중보행로 철거'와 '문화재 관련 도심 높이규제 완화'다.

우선 오 시장은 세운상가 일대에 1000억원 들여 조성한 공중보행로를 철거할 계획이다. 이 공중보행로는 고(故) 박원순 전 서울시장이 계획한 사업이다. 이 보행로는 종묘 앞 세운상가부터 진양상가까지 7개 건물을 연결한다.

오 시장은 "계획을 실현하려면 1000억원 가까이 들여 지었던 공중보행로가 대못이 될 수밖에 없다"며 "대못은 뽑아야 한다. 솔직히 말하면 철거돼야 할 운명이라고 생각한다"고 말했다.

그러나 "10년 동안은 공중보행로를 충분히 사용할 수 있을 것"이라며 "(새 건물을 지으려면) 한 블럭을 통째로 매입해야 하고, 거기서 영업하는 임차인들이나 소유자들이 퇴거를 해야 하는데 그게 준비되려면 적어도 10년은 걸릴 것으로 본다"고 말했다.

도심 높이규제 완화에 대해 문화재청의 합의를 이끌어내야 한다는 과제도 있다. 오 시장은 "문화재청은 종로~청계천 높이제한이 굉장히 엄격히 지켜지길 바란다"며 "종묘, 창덕궁, 창경궁 등 고궁을 보호하기 위해 제한하는 것"이라고 말했다.

하지만 "보행 녹지 네트워크를 만들어서 시민들이 많이 오고가게 하는 게 더 고궁을 돋보이게 할 것"이라며 "문화재청이 그 점을 고려해서 여러 규제에 대해 융통성을 발휘해주실 것을 기대하고 요청드릴 생각"이라고 설명했다.

sungsoo@newspim.com