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토지임대부 '역세권 첫집'...재산권 행사 여부가 활성화 관건

기사입력 : 2022년04월10일 06:01

최종수정 : 2022년04월10일 06:01

환매조건부 토지임대부주택, 시장 반향 없을 것
건물 분양가 보다 토지임대료·환매여부·시세차익 분배가 핵심

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 토지임대부 주택이 또다시 주택시장에 나올 예정이다. 2~3년새 서울·수도권 집값이 2배 가량 치솟은데다 전국 집값이 크게 오르면서 이른바 '반값' 주택에 대한 국민적 열망이 높은 상황이라서다.

차기 정권에서도 토지임대부주택은 공공주택의 핵심사안이 될 것으로 보인다. 윤석열 대통령 당선인은 후보 시절 공약으로 역세권 첫집과 청년원가주택 총 50만 가구 공급을 내놨다. 이중 역세권 첫집이 바로 토지임대부 주택이다.

하지만 이미 박정희 정권 때부터 반값 주택으로 소개됐던 토지임대부주택에 대해 회의적인 시각도 많다. '좋은 정책'이었으면 벌써 시장에 안착했어야 했다는 게 시장의 반응이다. 반전세의 대체제로 밖에 활용되지 못할 것이란 이야기다. 무엇보다 재산권 행사 여부가 토지임대부주택 공급 활성화에 있어 중요한 관건이 될 것이란 진단이 나오고 있다

10일 부동산 시장 전문가와 업계 관계자에 따르면 새 정부가 본격 도입키로 한 토지임대부주택에 대해 기대보다 우려가 높다는 지적이 나온다.

지난 6일 윤석열 대통령직 인수위원회의 주재로 국토교통부와 서울시 주택 정책 핵심 당국자들이 윤 당선인의 핵심 '주택브랜드'인 역세권 첫집과 청년원가주택 공급 방안에 관해 논의했다. 회의 결과 국토부는 제도와 법제 정비를 그리고 서울시는 인·허가와 택지 선정을 맡기로 했다.

◆ 토지임대부 환매 의무 주택 역세권 첫집, 5년간 20만가구 공급

윤 당선인의 250만 가구 주택공급 계획의 한 축인 역세권 첫집은 5년간 20만가구가 공급되며 이 가운데 70%에 해당하는 14만가구가 수도권에 집중 공급된다.

역세권 첫집은 두가지 유형으로 공급된다. 역세권 주변 민간 재건축 단지의 용적률을 최대 500%까지 높여주고 늘어난 용적률의 절반 이상에 해당하는 주택을 받아 공급하는 민간개발연계형 방식이 있다. 또 역 주변 철도차량기지나 역 상부, 빗물펌프장, 공영주차장과 같은 저활용 국공유지에 짓는 국공유지활용형 방식으로 공급한다는 게 당선인 측의 계획이다.

다만 국공유지활용형 역세권 첫집은 공급 활성화가 쉽지 않을 것이란 지적이 나온다. 이 유형은 이미 박근혜 정부 시절 도입된 행복주택과 서울시가 공급하는 역세권 청년주택에서도 논의되고 있다. 하지만 주변 주민들의 반발이 심한데다 부지를 찾기 어려운 것이 문제점으로 지적되고 있다. 결국 민간개발연계형에서 대부분의 역세권 첫집이 공급될 것이란 진단이 나온다.

당선인 측은 역세권 첫집에 대해 주변 시세의 50~70% 수준의 분양가를 책정해 공급한다는 방침을 밝혔다. 이는 토지임대부 주택이기 때문에 가능한 것이다. 즉 기부채납 받은 주택 가운데 토지 소유권을 정부나 지방자치단체가 갖고 건물만 민간에게 파는 형태가 된다. 이후 소유주들은 기존 토지임대부주택과 같이 토지 임대료를 매달 월세처럼 내면된다.

하지만 역세권 첫집에 대해 시장 반응은 시큰둥한 상태다. 재산권 행사에 대한 입장이 확실하지 않은 것이 우선이다. 토지임대부 주택은 박정희 정권시절부터 있었던 오래 된 주택유형이다. 하지만 현행 토지임대부 주택의 형태가 완성된 것은 문재인 정부 때다. 문재인 정부는 토지임대부주택을 매각할 때 공공기관(LH등)에 환매하도록 하는 주택법 개정안을 시행했다.

이명박 정부시절 공급된 서울 서초구 우면동과 강남구 자곡동 일대 토지임대부 아파트의 경우 분양가의 최대 7배로 치솟았다. 이로 인해 토지임대부 주택에 공공 환매 의무화로 시세차익을 정부가 가져가는 현행 제도가 마련됐다.

이재명 더불어민주당 대선 후보는 경기도지사 시절인 지난해 12월 건설원가에 소액 수수료만 붙여 주택을 저렴하게 분양하는 대신 매달 토지임대료를 받는 토지임대부주택인 '기본주택' 계획을 내놓은 바 있다. 또 이와 같은 방식으로 문재인 정부는 공공자가주택 개념을 도입했다. 이재명 후보와 여당은 이번 대선에서 기본주택을 311만가구 주택공급의 핵심 유형으로 설정한 바 있다.

이처럼 개발이익에 대한 철저한 환수가 토지임대부주택의 핵심이 된 만큼 시장의 기대감은 더욱 낮아진 상황이다. 윤 당선인이 공약한 역세권 첫집 역시 공공환매를 해야하는 등 재산권 행사에 제약이 있다. 역세권 첫집은 환매 시 시세차익의 최대 70%까지 집주인에게 돌려준다는 항목이 있어 그나마 유리하다. 하지만 토지 임대료를 매달 내야하는 만큼 월세 임대주택에 거주하는 것과 큰 차이가 없다는 지적도 나오고 있다.

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 토지임대부주택 강남브리즈힐 모습 [사진=LH] 2022.04.07 donglee@newspim.com

◆ 역세권 첫집, 재산권 행사 수준-토지임대료 따라 활성화 여부 판가름 날 것

이에 따라 전문가들은 토지임대주택의 활성화를 위해서는 재산권 행사가 가능하도록 해야한다고 목소리를 높이고 있다. 문재인 정부가 도입한 공공자가주택도 재산권 행사에 제약이 있어 시장의 관심은 낮았던 바 있다.

특히 토지임대료 수준도 쟁점이 될 전망이다. 2011년 우면지구와 자곡동에 공급된 토지임대부 주택의 경우 전용 84㎡기준 아파트의 토지임대료는 월 45만원 수준이었지만 이재명 지사가 발표한 기본주택은 전용면적 74㎡ 기준 월 60만원에 이른다. 재산권 행사가 어려운데다 임대료도 이 정도 수준이라면 차라리 공공임대주택이 더 낫다는 불만이 나오는 상황이다.

실제 서울시가 공급하고 있는 장기전세 주택의 경우 보증금은 경기도의 기본주택의 건물분양가를 조금 웃돌지만 이는 서울과 경기도의 집값 차이로 볼 수 있다. 반면 토지임대료는 내지 않는다. 지난해 공급된 40차 장기전세 가운데 비 강남권 주택은 전용 84㎡ 기준 보증금은 3억원 선으로 경기도 기본주택 건물분양가와 큰 차이가 없으며 강남권의 경우 주변 시세를 반영해 5억원 선에 공급됐다.

한 시장 전문가는 "문재인 정부는 집값이 오르면 세금으로 걷어가는 민간주택과 달리 공공주택은 분양가나 임대료 등으로 '환수'하겠다는 방향이었다"며 "소유자가 있는 자가주택에 대해서는 지분적립형, 이익공유형과 같이 정부 지원이 없으면 공공환매를 하지 않아야할 것"이라고 말했다. 그는 이어 "차라리 싼 공공임대주택을 많이 지어주는 게 서민 주거복지를 위해 옳은 일"이라고 덧붙였다.

윤석열 정부에서 선뵐 역세권 첫집의 분양 구조에 대해서도 관심이 쏠린다. 문재인 정부에서 도입된 공공자가주택이나 이재명 전경기지사가 내놓은 기본주택처럼 재산권을 행사하지 못하는 반면 세금은 내야하는 분양구조라면 시장의 인기를 얻지 못할 것이기 때문이다.

이에 따라 역세권 첫집의 규모나 환매 여부, 환매시 시세차익 분배 조건 그리고 토지임대료 설정이 역세권 첫집의 성공 관건이 될 것으로 전문가들은 내다보고 있다.

권대중 명지대 교수는 "토지임대부 주택은 결국 '반전세'의 대안으로 주거복지 차원에서는 이같은 유형이 있다는 것은 나쁘지 않다"라면서도 "토지를 소유하지 못한다는 태생적 한계가 있는데 자유롭게 거래도 하지 못하는 형태라면 자가주택의 한축으로 자리잡긴 어려울 것"이라고 말했다.

 

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"尹 기자회견 대국민 사과 미흡" 71.2% [서울=뉴스핌] 이바름 기자 = 국민 10명 중 7명은 윤석열 대통령의 대국민 사과가 미흡하다고 생각하는 것으로 나타났다. 종합뉴스통신사 뉴스핌 의뢰로 여론조사 전문기관 미디어리서치가 지난 11일~12일 이틀간 전국 만 18세 이상 남녀 1002명을 대상으로 진행한 ARS 조사 결과 윤 대통령의 대국민 사과에 대해 '미흡했다(매우 미흡+다소 미흡)'고 응답한 비율이 71.2%로 집계됐다. '진정성 있다(다소 진정성+ 매우 진정성)'고 답변한 비율은 26.4%, '잘모름'은 2.4%로 나타났다.   '윤 대통령의 사과가 미흡했다'는 남녀 모두에서 과반을 넘었다. 남성은 64.9%, 여성은 62.9%가 '매우 미흡했다'고 답변했다. '다소 미흡했다'는 각각 8.3%, 6.2%였다. 남성 71.2%, 여성 69.1%가 윤 대통령 사과에 대해 '미흡했다'는 인식을 같이 하고 있는 셈이다. 연령별로 보면 1020세대와 40대가 특히 부정적으로 인식했다. 40대는 87.2%가 '미흡했다'고 답변했다. 구체적으로 '매우 미흡'이 81.0%, '다소 미흡'이 6.2%였다. '진정성 있다'는 12.3%로 '다소 진정성 있다'는 5.6%, '매우 진정성 있다'는 6.8%였다. '잘모름'은 0.5%였다. 만 18세~29세도 84.8%가 '미흡했다'고 응답했다. '매우 미흡'이 78.8%, '다소 미흡'이 6.0%로 나타났다. '진정성 있다'는 14.3%로 '다소 진정성 있다'가 2.4%, '매우 진정성 있다'는 11.9%였다. '잘모름'은 0.9%였다. 50대는 '미흡했다'가 75.2%(매우 미흡 69.6%, 다소 미흡 5.5%), '진정성 있다'는 23.5%(다소 진정성 7.0%, 매우 진정성 16.5%)로 조사됐다. '잘모름'은 1.3%였다. 30대는 '미흡했다' 68.2%(매우 미흡 62.2%, 다소 미흡 5.9%), '진정성 있다' 24.3%(다소 진정성 6.9%, 매우 진정성 17.5%), 잘모름 7.5%로 나타났다. 60대는 '미흡했다' 60.2%(매우 미흡 52.0%, 다소 미흡 8.1%), '진정성 있다' 38.4%(다소 진정성 17.7%, 매우 진정성 20.8%), '잘모름' 1.4%였다. 전 연령대에서 유일하게 70대 이상만 '진정성 있다'가 48.9%(다소 진정성 23.7%, 매우 진정성 25.3%)로, '미흡했다'고 응답한 46.9%(매우 미흡 34.4%, 다소 미흡 12.6%)를 앞질렀다. 지역별로는 광주·전남·전북이 '미흡했다'가 80.1%(매우 미흡 69.8%, 다소 미흡 10.3%)로 가장 많았다. '진정성 있다'는 16.5%(다소 진정성 7.1%, 매우 진정성 9.4%), '잘모름'은 3.4%였다. 다음으로 경기·인천은 '미흡했다' 74.8%(매우 미흡 69.3%, 다소 미흡 5.5%), '진정성 있다' 25.5%(다소 진정성 8.7%, 매우 진정성 15.8%), '잘모름' 0.7%였다. 서울은 '미흡했다' 74.2%(매우 미흡 64.3%, 다소 미흡 9.9%), '진정성 있다' 24.9%(다소 진정성 7.0, 매우 진정성 17.9%), '잘모름' 0.9%였다. 강원·제주는 '미흡했다' 71.0%(매우 미흡 66.2%, 다소 미흡 4.8%), '진정성 있다' 23.3%(다소 진정성 16.2%, 매우 진정성 7.1%), '잘모름' 5.7%로 나타났다. 부산·울산·경남은 '미흡했다' 65.9%(매우 미흡 55.4%, 다소 미흡 10.5%), '진정성 있다' 30.7%(다소 진정성 12.4%, 매우 진정성 18.3%), '잘모름' 3.4%였다. 대전·충청·세종은 '미흡했다' 64.7%(매우 미흡 61.0%, 다소 미흡 3.6%), '진정성 있다' 28.0%(다소 진정성 12.9%, 매우 진정성 15.1%), '잘모름' 7.3%로 조사됐다. 대구·경북은 '미흡했다' 59.4%(매우 미흡 54.6% 다소 미흡 4.8%), '진정성 있다' 38.5%(다소 진정성 15.8%, 매우 진정성 22.8%), '잘모름' 2.1%로 가장 낮았다. 지지정당별로는 여당을 제외하고 모두가 부정적인 답변이 많았다. 더불어민주당 지지자들은 윤 대통령의 사과가 '미흡했다'고 응답한 비율이 95.1%에 달했다. 이중 '매우 미흡'은 91.9%, '다소 미흡'은 3.1%였다. '진정성 있다'고 답변한 비율은 4.5%(다소 진정성 1.3%, 매우 진정성 3.2%)에 불과했다. '잘모름'은 0.4%였다. 반대로 국민의힘 지지자들은 62.6%가 '진정성 있다'고 대답했다. '다소 진정성이 있었다'는 26.1%, '매우 진정성이 있었다'가 36.7%로 집계됐다. '미흡했다'는 35.4%(매우 미흡 22.9%, 다소 미흡 12.4%), '잘모름'은 1.9%였다. 조국혁신당 지지자들은 '미흡했다' 95.8%(매우 미흡 94.7%, 다소 미흡 1.1%), '진정성 있다' 4.2%(다소 진정성 1.1%, 매우 진정성 3.1%)였다. 개혁신당은 '미흡했다' 90.0%(매우 미흡 77.9%, 다소 미흡 12.1%), '진정성 있다' 8.3%(다소 진정성 3.4%, 매우 진정성 4.9%), '잘모름' 1.7%였다. 진보당은 '미흡했다' 70.1%(매우 미흡 65.1%, 다소 미흡 5.0%), '진정성 있다' 29.9%(다소 진정성 2.3%, 매우 진정성 27.6%)로 조사됐다. 무당층은 '미흡했다' 78.6%(매우 미흡 71.3%, 다소 미흡 7.3%), '진정성 있다' 9.4%(다소 진정성 6.0%, 매우 진정성 3.4%), '잘모름' 12.0%였다. 국정지지별로는 '잘못하고 있다'는 응답자 중 94.8%가 '미흡했다'고 답변했다. '매우 미흡'이 87.9%, '다소 미흡'이 6.9%였다. '진정성 있다'는 3.1%(다소 진정성 2.0%, 매우 진정성 1.1%), 잘모름은 2.1%였다. 국정을 '잘 하고 있다' 응답자 중에서는 89.2%가 '진정성 있다'고 대답했다. '다소 진정성'은 32.5%, '매우 진정성'은 56.7%로 나타났다. '미흡했다'는 9.5%(매우 미흡 2.5%, 다소 미흡 7.0%), '잘모름'은 1.3%였다. 김대은 미디어리서치 대표는 "윤석열 대통령이 대국민담화 및 기자회견은 '끝장 회견'을 예고한 것과는 달리 국민이 원하는 '속 시원한' 대답은 나오지 않았다"며 "윤 대통령의 이날 답변은 대체로 두루뭉술하고 포괄적이었다"고 평가했다. 이어 "국민 앞에 고개는 숙였지만 정작 실제 답변에선 김건희 여사를 적극 두둔해 대국민사과 효과를 '반감'시켰다는 지적과 함께 문제 인식과 처방 모두에서 '국민 눈높이'에 크게 미흡 하다보니 이번에 조사한 대통령 국정지지율과 거의 비슷하게 나왔다"고 분석했다. 이번 여론조사는 성·연령·지역별 인구비례 할당 추출 방식으로 추출된 표본을 구조화된 설문지를 이용한 무선(100%) ARS 전화조사 방식으로 실시했으며 응답률은 3.6%, 신뢰수준은 95%, 표본 오차는 ±3.1%p다. 통계보정은 2024년 1월말 행정안전부 주민등록 인구통계를 기준으로 성별 연령별 지역별 가중 값을 부여(셀가중)했다. 자세한 내용은 중앙선거여론조사심의위원회 홈페이지를 참조하면 된다. right@newspim.com 2024-11-14 06:00
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尹지지율 26.9%…'기자회견 효과 보수결집' [서울=뉴스핌] 박성준 기자 = 윤석열 대통령의 지지율이 20%대 중후반을 기록했다는 여론조사 결과가 14일 발표됐다. 종합뉴스통신사 뉴스핌 의뢰로 여론조사 전문업체 미디어리서치가 지난 11일~12일 이틀간 전국 만 18세 이상 남녀 1002명에게 물은 결과 윤 대통령의 국정운영에 대한 긍정평가는 26.9%로 집계됐다. 부정평가는 71.5%로 나타났다. '잘 모름'에 답한 비율은 1.6%다. 긍정평가(26.9%)는 지난 조사와 달라지지 않았고 부정평가는 0.4%포인트(p) 하락했다. 긍정평가와 부정평가 간 격차는 44.6%p다. 연령별로 보면 40대에서 긍정평가와 부정평가 격차가 극명하게 드러났다. 만 18세~29세에서 '잘함'은 17.1% '잘 못함' 81.1%였고, 30대에서는 '잘함' 21.3% '잘 못함' 77.2%였다. 40대는 '잘함' 10.8% '잘 못함' 88.3%, 50대는 '잘함' 24.2% '잘 못함' 75.4%로 집계됐다. 60대는 '잘함' 40.7% '잘 못함' 56.9%였고, 70대 이상에서는 '잘함' 50.8% '잘 못함' 46.2%로 집계됐다. 지역별로는 서울 '잘함' 23.6%, '잘 못함'은 73.8%로 집계됐다. 경기·인천 '잘함' 24.3% '잘 못함' 74.8%, 대전·충청·세종 '잘함' 27.3% '잘 못함' 72.1%, 강원·제주 '잘함' 14.8% '잘 못함' 74.8%로 조사됐다. 부산·울산·경남 '잘함' 33.3% '잘 못함' 65.0%, 대구·경북은 '잘함' 42.1% '잘 못함' 55.9%로 집계됐다. 전남·광주·전북은 '잘함' 18.3% '잘 못함' 79.9%로 나타났다. 성별로도 남녀 모두 부정평가가 우세했다. 남성은 '잘함' 26.2% '잘 못함' 72.6%, 여성은 '잘함' 27.6% '잘 못함' 70.4%였다. 김대은 미디어리서치 대표는 "기자회견에서 김건희 여사 관련 의혹에 대해 제대로 된 해명 대신 감싸기에만 급급했고, 명태균 씨 논란에 대한 해명도 제대로 되지 않아 결과적으로 불신만 더 키운 꼴이 됐다"며 "하지만 60-70대 이상과 영남권 등 전통적인 지지층에서는 탄핵 등의 위기감이 높아져 지지율이 오히려 상승했다"고 해석했다. 그러면서 "며칠 전 미국 대선에서 트럼프 전 대통령이 당선되면서 안보와 경제 등 위기감 고조로 보수층이 결집하며 추가적인 지지율 추락을 막을 수 있었다"고 덧붙였다. 차재권 부경대 정치외교학과 교수는 "기자회견에 대해 긍정평가와 부정평가가 동시에 존재한다"며 "형식적으로나마 기자회견을 하고 사과를 했다는 점에서 만족하는 보수 지지층이 있다"고 말했다. 이어 "지지율 자체는 큰 변동이 없지만 (이번 기자회견 때문에) 부정평가한 사람들이 나중에라도 다시 긍정평가할 가능성이 더 낮아졌다"이라며 "앞으로 지지율이 개선될 가능성은 거의 없다"고 분석했다. 이번 여론조사는 성·연령·지역별 인구비례 할당 추출 방식으로 추출된 표본을 구조화된 설문지를 이용한 무선(100%) ARS 전화조사 방식으로 실시했으며 응답률은 3.6%, 표본오차는 95% 신뢰수준에 ±3.1%p다. 통계보정은 2024년 1월말 행정안전부 주민등록 인구통계를 기준으로 성별 연령별 지역별 가중 값을 부여(셀가중)했다. 자세한 내용은 중앙선거여론조사심의위원회 홈페이지를 참조하면 된다. parksj@newspim.com 2024-11-14 06:00
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