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전방위 대출규제, 집값 양극화만 부채질...강남 ′신고가′ vs 서울 외곽 ′주춤′

기사입력 : 2021년11월02일 06:01

최종수정 : 2021년11월12일 05:36

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노원·도봉 등 서울 외곽지역, 상승폭 줄고 매물은 증가
강남3구서 신고가 거래 잇달아
지역간 집값 격차 확대...집값 추가 상승 가능성

[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 정부의 대출규제 강화로 서울 아파트값 상승세가 둔화되는 모습이지만 지역별로 그 정도에서 큰 차이를 보이고 있다.

도심 지역의 집값 급등으로 인해 수요가 몰려들었던 서울 외곽지역은 대출규제로 인해 매수세가 줄어들면서 상승폭은 축소되고 매물은 늘어나고 있다.

반면 강남3구 등 도심 지역은 상대적으로 상승폭 감소 흐름이 더디게 나타나고 있으며 일부 지역에서는 신고가 거래가 이뤄지고 있다. 정부의 대출 옥죄기가 지역간 집값 격차를 더 키울 것이란 예상이 나온다.

◆ "0.39→0.15% ↑" 대출 규제 강화에 집값 상승폭 꺾인 서울 외곽지역

2일 부동산업계에 따르면 대출규제 강화등의 영향으로 서울 외곽지역을 중심으로 거래량이 크게 줄고 매물이 늘어나면서 상승폭이 둔화되고 있다.

한국부동산원 주간아파트가격동향에서 서울 아파트 가격은 8월 4주차에 0.22%를 기록한 이후 9주연속 약보합세를 유지하면서 10월 4주차에는 0.16%까지 상승폭이 줄어들었다.

특히 노원구와 도봉구 등 서울 외곽지역에서 상승폭이 크게 줄어드는 모습을 보였다. 노원구는 8월 4주차에 0.39%까지 올랐으나 이후 상승세가 꺾이며 10월 4주차에는 0.15%를 기록했다. 도봉구 역시 같은 기간 0.29→0.09%로 상승폭이 줄었다.

이들 지역은 서울 도심과 주요지역의 집값 상승으로 밀려난 서민과 실수요자들의 수요가 유입되면서 서울 지역 집값 상승을 주도하기도 했다. 보금자리론 등 서민 주택담보대출상품을 이용할 수 있는 6억원 이하 주택들이 있는 곳이기도 하다.

단기간에 가격이 급등한데 따른 부담이 작용한데다 최근에는 대출규제 강화조치가 시행되면서 수요자들의 자금 마련 길이 막히면서 수요 자체도 줄어드는 모습이다. 그러다보니 매물이 쌓이는 모습도 나타나고 있다.

아파트실거래가(아실)에 따르면 최근 3개월간 서울 지역 내에서 매물이 가장 많이 늘어난 곳은 도봉구로 1118건에서 1488건으로 33.0% 증가했다. 이어 노원구가 2865건에서 3441건으로 20.1% 늘어 뒤를 이었다.

노원구 상계동 B 공인중개사무소장은 "대출규제가 강화되면서 수요자들이 자금을 마련하기 어렵다보니 요즘은 문의 전화 자체가 오지 않는다"며 "그러다보니 많지 않게 나오는 매물 자체는 그대로 있어서 늘어난 것처럼 보일 수 밖에 없다"고 말했다.

◆ 커져가는 '똘똘한 한채' 수요...대출규제에도 끄덕없는 강남

반면 강남3구는 일부 단지에서 신고가 거래가 이뤄지는 등 다른 지역들에 비해 상승폭 둔화 정도가 약한 것으로 나타났다.

주간아파트가격동향에 따르면 강남구와 서초구는 8월 4주차에 각각 0.28%, 0.23% 집값 상승률을 보였으나 10월 4주차에는 0.23%와 0.21% 상승률로 다른 지역에 비해 감소폭이 적었다.

일부 단지에서 신고가 거래도 나타났다. 서초구 잠원동 아크로리버뷰신반포 전용면적 78.5㎡은 지난달 19일 37억5000만원에 신고가 거래가 이뤄졌다. 지난 9월 11일에 33억8000만원에 거래가 된 것과 비교하면 3억7000만원 오른 가격이다.

토지거래허가구역인 송파구 잠실동에서는 매물 자체가 부족하다보니 신고가 거래가 발생하고 있다. 송파구 잠실동 잠실엘스 전용면적 84.8㎡는 지난달 18일 27억원에 최고가 거래가 이뤄졌다. 열흘 전 26억원에 계약이 맺어졌지만 그사이 1억원이 올랐다.

강남3구에서 상대적으로 집값 상승폭 둔화가 적게 나타난 것은 최근 강화된 대출규제의 영향을 크게 받지 않는 탓이다. 정부는 앞서 15억원 이상 주택에 대해서는 주택담보대출 자체를 막아놓고 있었다. 고가주택이 많은 강남3구에서는 주택담보대출로 집을 마련할 수 없는 상황이었다. 현금부자들 외에는 거래 자체를 할 수 없는 셈이다.

대출 규제 강화와 양도세와 보유세 부담에 '똘똘한 한 채' 수요가 더 커지면서 강남 지역 등으로 쏠림 현상이 빚어질 것이란 예상도 나온다. 강남 지역에 대한 입지 선호도가 높은데다가 재건축 사업 추진 기대감도 강남 지역 집값을 지지하는 요인이다.

임병철 부동산R114 리서치팀장은 "대출규제와 세금 부담이 있다보니 현금부자들을 중심으로 똘똘한 한 채 수요가 크게 나타날 수 밖에 없다"며 "지방이나 경기도 외곽의 집값 상승을 바탕으로 현금을 마련해 강남으로 진입하려는 모습도 보이고 있다"고 말했다.

◆ 대출 규제에 지역간 격차 확대...집값 안정 판단은 일러

전문가들은 정부의 대출 규제 여파가 강남 등 도심 지역보다는 서울 외곽지역에서 크게 나타날 것으로 본다.

내년부터 대출자 단위의 총부채원리금상환비율(DSR) 적용이 대출 총액을 기준으로 진행됨에 따라 대출 규모가 줄어들고 소득과 상환능력에 따른 대출 운용의 중요성이 커지게 된다.

대출을 통한 내 집 마련이 어려운 실수요자들은 분양가상한제등을 적용받아 상대적으로 분양가가 낮은 청약 시장으로 이동하거나 도심이나 집값 상승 가능성이 높은 지역으로 선택과 집중이 이뤄질 것으로 예상된다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "금융권 대출한도 축소와 이달 기준금리 인상 가능성등이 맞물려 매수세가 감소할 가능성이 높다"면서도 "무분별한 주택 구입보다는 강남 등 도심이나 신축·교통망 예정지 등 중심으로 똘똘한 한 채 선호현상이 이어져 지역별 양극화가 커질 수 있다"고 말했다.

최근 정부가 부동산 시장이 안정세에 접어들었다고 판단한 데 대해서 집값 상승폭 둔화가 단기적인 현상에 그칠 수 있다는 예상을 내놓는다.

임 팀장은 "당장은 대출규제로 인해 관망세가 이어지겠지만 공급이 충분치 않은데다 상승 기대감도 여전하다"면서 "내년 7월 임대차3법 이슈도 남아있는만큼 매수세 위축이 긴 흐름으로 이어질 것이라 보긴 어렵다"고 말했다. 

krawjp@newspim.com

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두나무·네이버 '슈퍼 플랫폼' 시동 [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 두나무와 네이버가 가상자산 '슈퍼플랫폼' 탄생을 예고했다. 네이버페이에서 스테이블코인으로 상품을 결제하고 예치금은 업비트 계좌와 연동해 이자이익을 꾀하는 등 원화 스테이블코인 확장 가능성을 제시, 시장을 선점하겠다는 구상이다.  26일 업계에 따르면 네이버파이낸셜과 두나무가 추진하는 포괄적 주식교환 거래 체결 시 양사는 원화 스테이블 코인의 발행과 유통, 활용을 잇는 삼각편대를 단숨에 완성할 수 있다. 네이버페이가 발행한 원화 스테이블코인을 두나무의 가상자산거래소 업비트에 유통하고 해당 코인을 네이버페이가 보유한 막대한 온·오프라인 결제처에서 지불 수단으로 활용하는 방향이다. 달러 스테이블코인 대비 원화스테이블 코인의 활용 가능성에 대한 의구심이 지속되고 있는 가운데 네이버페이와 두나무가 원화 스테이블코인의 구체적인 활용처와 확장 가능성을 제시, 시장을 선점할 수 있는 점도 기회요인이다. 오동환 삼성증권 연구원은 "두나무의 블록체인 플랫폼 '기와체인'으로 스테이블 코인을 발행하고, 이를 네이버페이의 결제처에서 결제 수단으로 활용이 가능하다"라며 "또 업비트에서 거래하며 탈중앙화 금융의 기초 자산으로 활용할 수도 있다"고 내다봤다. 네이버와 두나무의 업비트 로고.[사진=각 사] 특히 네이버페이는 최근 결제 뿐 아니라 대출, 보험 증권, 자산관리 등을 연계해 종합금융서비스로 도약을 꾀하고 있다. 두나무를 품게 되면 가상자산으로 사업영역을 넓힐 수 있는 셈이다. 구체적으로 네이버페이, 업비트 고객들은 원화 스테이블코인 또는 가상자산으로 네이버페이에서 물건을 구매·결제할 수 있고 네이버페이와 업비트 계좌가 상호 연동되면 기존 네이버페이 예치금을 업비트 계좌에 보관, 고객들이 이자수익을 꾀할 수도 있다. 이같은 가상자산 활용이 보편화되면 자연히 네이버-업비트 생태계에 고객을 묶는 '록인' 효과가 극대화된다. 이효진 메리츠증권 연구원은 "네이버의 두나무 연결 편입은 단순 가상자산 거래대금에 대한 수익이 인식되는 것이 아닌 실물자산토큰(RWA), 스테이블 코인 등 디지털 자산 사업의 확대로 활용될 수 있음에 주목해야 한다"고 짚었다.  전문가들은 이번 네이버와 두나무의 합병 신호를 시장에 일종의 '선전포고'로 관측했다. 스테이블코인을 비롯한 가상자산 시장을 선점하겠다는 의지라는 것이다. 김형중 한국핀테크학회 회장은(고려대 교수)는 "네이버와 두나무가 힘을 합치면 스테이블코인의 쓸모를 만들어낼 수 있고 여러 가능성을 기반으로 주도권을 쥐겠다는 강력한 의지를 시장과 정부에 표현한 것"라며 "시그널을 던졌으니 시장 반응을 보고 세부사안을 정립해나갈 것으로 보인다"고 말했다. [사진=게티이미지] 임병화 성균관대 경영학과 교수는 "원화 스테이블코인 법제화가 빠르게 추진되고 있는 만큼 카카오, 토스를 비롯해 은행 등 관련 기업들도 분명 컨소시엄 등 다양한 물밑 논의를 진행하고 있을 것"이라고 짚었다. 그러면서 "미국, 유럽, 일본 등 해외에 비해 한국은 많이 뒤처져있기 때문에 당장의 규제보다는 산업육성이 우선되는 것이 바람직하다"고 피력했다. 다만 제도적 걸림돌도 적지 않다. 더불어민주당 안도걸 의원이 대표 발의한 스테이블코인 관련 법안에서 이용자 보호를 위해 발행과 유통이 분리돼야 한다는 점을 명시했기 때문이다. 이때 발행, 유통의 의미가 구체적으로 규정된 것은 아니지만 단순 해석하면 네이버에서 만든 원화 스테이블코인을 손자회사인 업비트에 상장, 거래로 이뤄지기는 쉽지만은 않을 전망이다.  금융당국이 네이버와 두나무의 결합을 어떻게 평가할지도 변수로 꼽힌다. 가상자산 분야에서 금융당국은 소비자 보호와 산업혁신의 균형을 중시하며, 투자자 보호 중심의 규율체계 마련 등에 나서고 있다. 심원태 금융위원회 가상자산과 사무관은 최근 가상자산 관련 세미나에서 "국제금융안정위원회(FSB) 등은 미국의 가상자산거래소 FTX의 파산 사례를 들며 이해상충 방지, 경업 제한 등 대응방안 마련을 강조한 바 있다"며 "국내 가상자산 시장은 개인만 참여한다는 특수성이 있어 이용자 보호 측면을 보다 중요하게 다루고 있다"고 했다.  한편 전날 네이버와 두나무는 양사 간 포괄적 주식교환을 논의하고 있다고 밝혔다. 네이버 계열사 네이버파이낸셜에 두나무가 편입되는 방안 등을 놓고 검토에 들어간 것이다. 포괄적 주식교환은 한 회사가 다른 회사의 주식 전부를 취득해 100% 지분을 확보하는 절차다. 구체적으로 두나무 주주들이 보유한 두나무 주식 전부를 네이버파이낸셜에 넘기고, 네이버파이낸셜은 신주를 발행해 두나무 주주들에게 제공한다.  네이버는 "두나무와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외 주식 교환을 포함한 다양한 협력을 논의하고 있다"고 밝혔다. 두나무 측도 "네이버페이와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외에도 다양한 협력을 논의하고 있다"고 했다. 양사는 조만간 각각 이사회에서 주식 교환 안건을 의결할 것으로 알려진다. romeok@newspim.com 2025-09-26 17:18
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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