[서울=뉴스핌] 유명환 기자 ="또 언제 정부가 대출을 끊을지 모르자나요."(서울 강서구 마곡동에 거주하고 있는 유지만(41)씨)

신규 가계대출을 전면 중단했던 시중은행이 26일부터 전세자금 대출을 재개하게면서 업무시작 전부터 은행 앞은 대출을 받기 위한 이들로 인산인해를 이뤘다.

이날 대출 창구에서 만난 30대 직장인 박민수(39)씨는 "중도금 대출이 나오지를 상담받기 위해 회사에 월차를 제출하고 부랴부랴 은행으로 왔다"며 "지금 당장은 대출이 나온다고 하지만 언제 정부가 틀어막을지 몰라 대출 한도 여유가 되는 선에서 대출을 받을 생각"이라고 말했다. 정부가 대출 규제 강화방안을 발표하면서 실수요자들의 불안감이 가중되고 있다.

전문가들은 당장 급한 불은 끌 수 있으나 공급 부족과 대출 규제가 장기화될 경우 전셋값 상승으로 이어지면서 이를 견디지 못한 세입자들이 월세시장으로 내쳐지는 등 주거 사다리 붕괴가 발생할 수 있다고 우려했다.

[서울=뉴스핌] 26일 오전 서울 시내 한 은행 모습. [사진=유명환 기자] 2021.10.26 ymh7536@newspim.com

◆ 대출 재개 했지만…"실수요자 불안감에 은행창구 몰린다"

정부가 내년 1월부터 개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 규제를 시행하기로 결정했다. 규제 시기가 당초 예정보다 6개월 앞당겼다.

이에 따라 대출 한도 금액이 축소됐다. 예컨대 연소득 5000만원인 무주택자가 연소득과 동일한 신용대출이 있을 경우 내년에 6억원짜리 집을 사려고 한다면 지금은 차주단위 DSR 규제 대상이 아닌 주택담보대출비율(LTV)로 간주되기 때문에 주택담보대출 금액을 3억원까지 받을 수 있다.

하지만 내년부터는 총 대출초과 금액이 2억원이 넘어가기 때문에 DSR 40%를 적용받아야하고 이에 따라 시중은행을 통해 받을 수 있는 주택담보대출이 약 1억 6000만원으로 축소된다. 현재보다 25% 정도 대출액이 줄어드는 것이다.

다만 제도 시행 후 신규 대출을 받아 총 대출액이 2억원을 경우에만 해당된다. 기존 대출의 기한 연장이나 금리 또는 만기 조간만 바꾸는 대환‧재약정 등은 신규대출로 해당되지 않는다. 또 차주 단위 DSR 적용대상인 차주가 추후 대출금 일부상환으로 총 대출액이 2억원 이하가 되는 경우에도 적용대상에서 제외된다.

무주택자들에 대한 전세자금과 중도금 대출 등은 DSR 적용대상에서 제외됐다. 금융위는 전세자금과 중도금 대출 등 ▲소득 외 별도 재원으로 상황이 인정되는 대출 ▲정책적 필요성에 따라 취급한 대출 ▲소액 대출 등 적용 실익이 크지 않은 대출 등은 DSR 수준에 관계없이 추가 대출을 받을 수 있도록 통로를 열어뒀다.

더불어 잔금대출의 경우 2단계 시행일 전까지 입주자모집공가 있었다면, 총 대출액이 2억원을 초과하더라도 차주단위 DSR을 적용받지 않는다. 예컨대 올해 5월 입주자모집공고‧분양이 이뤄졌다면 차주단위 DSR 2단계 시행 후인 2024년 1월 잔금대출 3억원을 은행을 통해 대출을 받을 수 있다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2021.10.26 ymh7536@newspim.com

◆ "제가 투기꾼입니까" 뿔난 실수요자…"무주택자 위한 대출 창구 열어놔야"

은행 문턱이 높아지면서 실수요자들의 불안감이 극에 달하고 있다. 40대 직장인 최 모 씨는 "집값이 오른 게 실수요자들도 아닌데 이렇게까지 할 필요가 있는지 모르겠다"며 "현 정부가 부동산 가격을 잡겠다고 수십 차례에 걸쳐 각종 규제를 내놓을 때마다 집값은커녕 실수요자만 사지로 내몰고 있다"고 목소리를 높였다.

청와대 국민청원 게시판에도 관련 글이 속속 올라오는 중이다. 정부의 대출 규제로 인해 당장 잔금을 못 치르게 생겼다며 피해를 호소하는 글도 적지 않게 게재돼 있다.

이 중 한 청원인은 '무주택자가 집값을 올렸습니까?', 제가 투기꾼입니까'라는 글을 통해 그는 "오락가락한 정부의 대출 총량 규제한다고 다 막았다가 전세 수요자와 신축아파트 집단대출 실수요자 분들의 원성이 높으니 그것만 조금 풀었다"며 "상반기에 집 산 사람은 대출이 가능하고 하반기에 산 사람은 안 된다는 게 말이 된다고 생각하냐"고 지적했다.

이어 "전세살이 하는 사람들만, 신축 아파트 잔금 치루는 분들만 실수요자인가"라며 "돈이 없어서 신축은 꿈도 못 꾸는 구축 아파트 매수했는데 전 투기세력이냐"고 반문했다.

전문가들은 정부의 대출규제로 실수요자들의 피해가 가중될 것이라고 우려했다. 심교언 건국대학교 경영대학 부동산학과 교수는 "전세 시장은 무주택자들이 주거 사다리 역할을 하고 있는 상황에서 대출을 받지 못 할 경우 전세에서 계속 머무르면서 동안 전셋값도 상승할 것"이라며 "이로 인해 피해는 실수요자들한테로 돌아갈 것"이라고 우려했다.

대출 창구를 찾지 못 한 이들이 월세로 내몰릴 수 있다는 지적도 있다. 함영진 직방 데이터랩장은 "대출을 받을 수 없는 수요자들이 임대차로 옮겨가 전세시장에 부담을 줄 수 있다"며 "전세대출이 제한되는 이들이 월세를 택할 수밖에 없을 것"이라고 전망했다.

지난달 서울 아파트 임대차 거래 1만 116건 가운데 38.6% 인 3817건은 준월세, 준전세를 포함한 월세 계약이었다. 지난해 11월 40.7%를 기록한 뒤 10개월 만에 40%대에 근접했다. 지난해 7월 임대차법 시행 직후이자 1년 전인 지난해 8월(31.0%)과 비교하면 9.4%포인트(p)높다.

여기에 소형주택 가격마저 상승하면서 주거 사다리가 흔들리고 있다는 지적도 나오고 있다. 지난달 전국 전용면적 60㎡ 이하의 소형 아파트값은 평균 3억 3033만원으로 나타났다. 지난 2017년 5월 소형 아파트 평균 가격은 1억 9661만원이었는데, 지난 4년 4개월 사이 68% 올랐다. 올해 들어 9개월 동안 누적 상승률은 20%다.

심 교수는 "정부의 대출 강화가 구매 여력을 낮추는 효과를 가져다 줄 수 있지만 내 집 마련을 하려던 세입자들의 자금 조달을 지속적으로 차단할 경우 자칫 전세 가격 상승 압력이 확대될 경우 월세로 내몰리는 상황에 처할 수 있다"며 "정부는 무주택자 실수요자들의 금융 사다리를 허물 경우 이들이 오히려 정책의 피해자가 될 수 있다"고 지적했다.

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