[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 아파트 '고분양가 심사제도'가 주택시장 정상화에 악영향을 주고 있다는 지적이 커지면서 주택도시보증공사(HUG) 국정감사에 중요한 쟁점이 될 것으로 보인다.

HUG는 분양가가 일정 기준보다 높으면 보증을 거절하는 방식으로 고분양가를 통제하고 있다. 집값 상승을 막기 위해 도입된 측면이 있지만 주택공급 위축뿐 아니라 투기심리를 자극한 '로또청약'이 사회적 문제로 불거졌다. '깜깜이' 심사 기준도 비판을 받고 있다. 30년 가까이 이어진 HUG의 보증 독점체제를 시장에 개방하는 부분도 쟁점으로 다뤄질 공산이 크다.

◆ "고분양 심사기준 개선했다지만"...분양가 마찰 여전

14일 정치권과 부동산업계에 따르면 이날 국회 국토교통위원회 국정감사에서 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사 제도가 제 역할을 못하고 있다는 지적이 중요하게 다뤄질 것으로 관측된다.

HUG의 고분양가 심사기준이 수차례 개정에도 시장의 눈높이에 못 미친다는 목소리가 상당하다. 올해에만 두차례 심사기준 개정안을 내놨다. 하지만 기준이 여전히 모호해 내부 직원의 자의적인 판단이 나올 수 있고 형평성에도 문제라는 불만이 나온다.

최근 개정안에서 인근 시세 산정기준을 현행 '준공 20년 내, 100가구 이상의 아파트 평균 시세'에서 '신청 사업장과 단지 특성 및 사업 안정성이 유사한 사업장의 평균 시세'로 변경했다. 새 아파트의 분양가를 산정하는 데 준공 20년된 주택과 비교하는 건 타당하지 않다는 지적을 수용한 것이다. 그럼에도 준공 5년 또는 10년 등으로 기한을 명시하지 않았다. HUG가 산정한 판단 근거에 여전히 논란이 불거질 수밖에 없는 것이다.

판단 기준이 모호하다보니 비교 사업장을 내부 직원이 자의적으로 지정하기도 했다. 작년 국정감사에서 송언석 국민의힘 의원은 HUG가 고분양가 심사를 한 205곳 중 비교사업장 선정 기준을 충족하지 못했지만 18곳에서 분양보증이 발급됐다고 지적했다. 이중 3곳은 HUG 영업부서장이 비교사업장을 선정했으며 시행사의 청탁을 받아 분양가를 높여줘 특정회사가 750억원의 이득을 얻고 입주민은 약 1억원 이상 추가로 분양가를 더 부담한 것으로 추정된다고 꼬집었다.

고분양가 심사기준이 '깜깜이'로 진행돼 시장의 불신이 여전하다. 심사 가이드라인 정도만 공개하던 방침에서 심사평점 하한점수와 건축연한별 가산율 및 심사평점에 따른 가감율 등을 공개하기로 했지만 여전히 비교 사업지 및 명확한 산출 근거를 확인하기 어렵다. 이런 영향으로 서울지역 대규모 정비사업이 일반분양을 미루는 경우도 적지 않다. 주택공급 지연은 집값 안정화에 부담으로 작용할 수밖에 없다.

분양가 산정 문제로 일반분양이 지연된 단지는 강동구 둔촌주공(1만2032가구)과 송파 잠실진주(564가구), 서초 방배5구역(3080가구), 강남 청담삼익(1261가구), 동대문구 이문1구역(2904가구), 수원 권선6구역(2175구역) 등이 대표적이다. 분양일정을 감안하면 올해 분양은 물 건너간 상태다.

이런 영향은 주택공급 추이로 나타나고 있다. 서울 민간분양 아파트 인허가 건수는 2017년 9만3038가구였으나 2018년 6만466가구, 2019년 5만5920가구, 2020년 5만522가구로 줄었다. 올해도 5만가구 수준에 그칠 것으로 전망된다.

분양가 및 분양보증 규제로 결국 현금 부자만 주택을 살 수 있는 양극화가 더 극명해졌다는 지적도 나온다. 규제지역에서 분양가 9억원 이상이면 중도금 대출을 받을 수 없어 현금 유동성이 부족한 서민들은 청약에 도전하기도 어려운 환경이기 때문이다.

국토위 소속 김상훈 국민의힘 의원은 "고가주택 기준을 인위적으로 수도권 집값 9억원으로 책정하면서 실수요자는 대출난민으로 저락하고 신축 아파트는 현금 보유자의 전유물이 됐다"며 "지금이라도 HUG의 대출보증 확대 등 중도금 대출 현실화에 논의가 시급하다"고 말했다.

◆ 서비스 개선·수수료 인하 차원에서도 "보증시장 개방해야" 목소리

이번 국감에서는 지난 1993년부터 28년째 이어진 HUG의 분양보증 독점 체제도 문제로 제기될 것으로 보인다.

주택분양보증은 건설사 파산 등으로 분양 계약을 이행할 수 없는 경우 HUG가 해당 주택의 분양을 직접 이행하거나 계약금 등을 돌려주는 제도다. 주택 사업자는 30가구 이상의 주택을 선분양할 때 HUG의 분양보증이 있어야 금융권을 통한 대출을 받을 수 있다.

현재 분양보증을 받을 때 주택도시기금법 제16조에 따라 HUG 또는 보험업법 제2조26호에 따른 보험회사 중 국토교통부 장관이 지정하는 보험회사에서 받아야 한다. 그동안 국토부장관이 분양보증 업무를 수행할 수 있는 보험회사를 지정한 적은 없다. 분양보증 업무를 하는 기관이 HUG가 유일한 셈이다.

그동안 분양보증 수수료 인하와 서비스 개선 등을 위해 경쟁제제 도입 필요성이 제기됐으나 HUG의 독점이 장기간 지속되고 있다. 분양가 산출 기준이 명확히 시장에 공개되지 않는 것도 독점적인 지위를 누리고 있기 때문이란 분석이 많다.

HUG가 분양보증으로 거둬들인 이익도 상당하다. HUG 영업보고서에 따르면 HUG의 영업수입 중 분양보증 수입은 2016년 4016억원에서 2017년 2428억원으로 감소했으나 이후 2018년 2120억원, 2019년 2585억원으로 증가했다. 올해는 분양보증 증가로 3000억원대 수익이 예상된다.

독점 구조가 깨질 경우 보증 리스크(위험)가 불거지기보단 보증 수수료 인하와 주택공급 확대 등의 순기능이 기대된다는 게 업계의 시각이다.

이은형 건설산업연구원 책임연구원은 "HUG가 독점으로 분양보증 업무를 담당하면서 분양가를 통제해 왔는데 경쟁체제가 도입되면 이런 통제 기능도 사라지게 될 것"이라며 "분양보증 수수료 부담이 줄어들 뿐 아니라 주택공급 확대에도 도움이 될 것으로 예상한다"고 말했다.

leedh@newspim.com