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조합원 지위양도 강화에 재건축시장 '개점휴업'..매물잠김 부작용 우려도

기사입력 : 2021년06월17일 07:02

최종수정 : 2021년06월17일 07:02

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안전진단 통과 이후 매수자, 현금청산 대상자 될 수도
세부안 미확정 9월 시행 예고만...아파트 거래량 연중 최저
집값 상승 기대감에 매물잠김 가속,..중장기 부작용 가능성도

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = "정부가 재건축 지위양도를 강화하는 방안을 추진하자 매수 문의가 사실상 끊겼어요. 규제 내용이 명확하지 않고 소급적용한다는 얘기에 정비사업 시장이 혼란스러운 상황이에요. 주택시장에 불확실성이 커져 재건축뿐 아니라 일반 주택도 거래가 더 줄어들 것으로 보이네요."(서울 강남구 대치동 Y공인중개소 대표)

정부가 재건축과 재개발 등 정비사업의 규제 강화에 나서자 시장이 혼란에 빠졌다. 정비사업에서 조합원 지위양도가 가능한 시기가 사업 초기로 앞당겨져 실수요자라도 현금청산 대상이 될 수 있다. 소급적용이 유력해 제도 시행 전 주택을 매입하기도 어렵다. 매매시장이 사실상 개점휴업 상태에 진입했다는 게 중개업소의 평가다.

◆ 조합원 지위양도 강화에 거래 취소 잇달아

17일 부동산업계에 따르면 정부가 부동산 세금 및 거래 등 규제 기조를 강화하자 매매시장이 차갑게 얼어붙고 있다.

특히 국토교통부와 서울시가 오는 9월부터 정비사업 지위양도를 강화한다는 방침을 정하자 주요 재건축 단지의 거래가 사실상 중단됐다.

이번 조치로 투기과열지구 내 재건축은 기존 조합설립 인가 이후에서 안전진단 통과 이후로, 재개발은 관리처분인가 이후에서 정비구역 지정 이후로 각각 앞당겨질 전망이다. 서울 25개구 모두가 대상이다. 오세훈 서울시장 당선 이후 정비사업의 기대감이 높아졌고 가격 급등으로 이어지자 강력한 대응에 나선 것으로 풀이된다. 사업 초기에 주택을 소유한 조합원이 아니면 입주권을 허용하지 않겠다는 뜻으로 정비사업 시장에서 후폭풍이 적지 않을 것이란 관측이 우세하다.

대치동 Y공인 대표는 "재건축 지위양도 강화가 아직 구체화되지 않았지만 안전진단을 통과한 단지는 입주권을 허용하지 않겠다는 하니 실수요자라도 매수가 쉽지 않은 상황"이라며 "지난주 매도자와 매수자 간 금액 조율만 남았던 거래 2건이 모두 취소됐다"고 말했다.

당분간 시장 혼란이 불가피하다는 전망이 우세하다. 이번 조치에 대해 명확한 기준이 나오지 않았다. 투기과열지구 내 단지라도 가격이 불안정하거나 이상 거래가 감지되는 경우 적용한다는 방침이다. 거래량과 시세 변동에 따라 규제 대상이 달라질 수 있다는 것이다.

이렇다 보니 '누더기식' 규제 정책이 계속 쏟아져 시장에 불확실성을 조장한다는 볼멘소리도 나온다. 단기적으로 거래 감소로 집값이 조정될 수 있지만 장기적으로는 매물잠김이 심해져 시세가 급등하는 부작용으로 낳을 수 있다는 것이다.

송파구 잠실역 인근 성원공인중개소 실장은 "안전진단 이후에 입주까지 통상 10년은 걸리는데 이 기간 매수자에 조합원 지위를 인정하지 않는다는 것은 집을 아예 사지 말라는 뜻"이라며 "재산권 침해, 형평성 논란 등 비정상적인 규제로 단기간에는 효과가 나타날 수 있지만 중장기적으로는 매매가격이 급등하는 부작용이 나타날 것"이라고 설명했다.

◆ 시장 '눈치보기' 극심...아파트 거래량, 연중 최저

정부가 부동산시장 규제 기조를 강화하자 거래량은 연중 최저치로 급감했다. 최근 2~3년간 집값이 오른 피로감도 있지만 주택 정책에 대한 불확실성에 내 집 마련의 시기를 늦추는 수요층이 늘었기 때문으로 풀이된다.

서울시 부동산거래광장에 따르면 이달 들어 14일까지 아파트 거래건수가 213건을 기록했다. 하루 평균 15건 수준으로 이달 남은 기간을 고려해도 1000건을 밑돌 것으로 보인다. 월별 기준으로 연중 최저 거래량이다. 25개구 대부분 전달대비 10분 1토막 이하로 줄었다. 올해 1월 5769건, 2월 3860건, 3월 3779건, 4월 3634건, 5월 3975건을 기록했다.

풍선효과가 나타났던 경기도도 상황이 다르지 않다. 이달 14일까지 아파트 거래건수가 1724건으로 집계돼 잔여 기간을 합해도 4000건을 밑돌 것으로 보인다. 이 역시 올해 들어 가장 낮은 수치다. 경기도는 1월 거래량이 2만건에 육박했고 2~5월에도 1만3000건~1만5000건을 나타냈다.

거래량이 급감에도 집값은 강보합세를 이어갈 것이란 분석이 많다. 정비사업 조합원 지위양도가 강화됐지만 개발 기대감은 여전히 가격에 반영되고 있다. 내년 대선을 앞두고 정책적 완화가 이뤄질 것이란 분위기도 감돈다. 매수세 감소로 물량 소화가 제대로 이뤄지지 않고 있지만 매물 자체가 부족해 집값 조정이 제한적이란 게 업계의 시각이다.

권일 부동산인포 팀장은 "주택 거래량이 줄고 있지만 내년 대선, 정비사업 규제 완화 등으로 기대감으로 집값 오름세가 이어지고 있다"며 "양도소득세 중과 이후 시장에 매물도 잠겨 정부의 규제 강화 정책이 실효성을 거둘지 미지수"라고 말했다.

 

leedh@newspim.com

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두나무·네이버 '슈퍼 플랫폼' 시동 [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 두나무와 네이버가 가상자산 '슈퍼플랫폼' 탄생을 예고했다. 네이버페이에서 스테이블코인으로 상품을 결제하고 예치금은 업비트 계좌와 연동해 이자이익을 꾀하는 등 원화 스테이블코인 확장 가능성을 제시, 시장을 선점하겠다는 구상이다.  26일 업계에 따르면 네이버파이낸셜과 두나무가 추진하는 포괄적 주식교환 거래 체결 시 양사는 원화 스테이블 코인의 발행과 유통, 활용을 잇는 삼각편대를 단숨에 완성할 수 있다. 네이버페이가 발행한 원화 스테이블코인을 두나무의 가상자산거래소 업비트에 유통하고 해당 코인을 네이버페이가 보유한 막대한 온·오프라인 결제처에서 지불 수단으로 활용하는 방향이다. 달러 스테이블코인 대비 원화스테이블 코인의 활용 가능성에 대한 의구심이 지속되고 있는 가운데 네이버페이와 두나무가 원화 스테이블코인의 구체적인 활용처와 확장 가능성을 제시, 시장을 선점할 수 있는 점도 기회요인이다. 오동환 삼성증권 연구원은 "두나무의 블록체인 플랫폼 '기와체인'으로 스테이블 코인을 발행하고, 이를 네이버페이의 결제처에서 결제 수단으로 활용이 가능하다"라며 "또 업비트에서 거래하며 탈중앙화 금융의 기초 자산으로 활용할 수도 있다"고 내다봤다. 네이버와 두나무의 업비트 로고.[사진=각 사] 특히 네이버페이는 최근 결제 뿐 아니라 대출, 보험 증권, 자산관리 등을 연계해 종합금융서비스로 도약을 꾀하고 있다. 두나무를 품게 되면 가상자산으로 사업영역을 넓힐 수 있는 셈이다. 구체적으로 네이버페이, 업비트 고객들은 원화 스테이블코인 또는 가상자산으로 네이버페이에서 물건을 구매·결제할 수 있고 네이버페이와 업비트 계좌가 상호 연동되면 기존 네이버페이 예치금을 업비트 계좌에 보관, 고객들이 이자수익을 꾀할 수도 있다. 이같은 가상자산 활용이 보편화되면 자연히 네이버-업비트 생태계에 고객을 묶는 '록인' 효과가 극대화된다. 이효진 메리츠증권 연구원은 "네이버의 두나무 연결 편입은 단순 가상자산 거래대금에 대한 수익이 인식되는 것이 아닌 실물자산토큰(RWA), 스테이블 코인 등 디지털 자산 사업의 확대로 활용될 수 있음에 주목해야 한다"고 짚었다.  전문가들은 이번 네이버와 두나무의 합병 신호를 시장에 일종의 '선전포고'로 관측했다. 스테이블코인을 비롯한 가상자산 시장을 선점하겠다는 의지라는 것이다. 김형중 한국핀테크학회 회장은(고려대 교수)는 "네이버와 두나무가 힘을 합치면 스테이블코인의 쓸모를 만들어낼 수 있고 여러 가능성을 기반으로 주도권을 쥐겠다는 강력한 의지를 시장과 정부에 표현한 것"라며 "시그널을 던졌으니 시장 반응을 보고 세부사안을 정립해나갈 것으로 보인다"고 말했다. [사진=게티이미지] 임병화 성균관대 경영학과 교수는 "원화 스테이블코인 법제화가 빠르게 추진되고 있는 만큼 카카오, 토스를 비롯해 은행 등 관련 기업들도 분명 컨소시엄 등 다양한 물밑 논의를 진행하고 있을 것"이라고 짚었다. 그러면서 "미국, 유럽, 일본 등 해외에 비해 한국은 많이 뒤처져있기 때문에 당장의 규제보다는 산업육성이 우선되는 것이 바람직하다"고 피력했다. 다만 제도적 걸림돌도 적지 않다. 더불어민주당 안도걸 의원이 대표 발의한 스테이블코인 관련 법안에서 이용자 보호를 위해 발행과 유통이 분리돼야 한다는 점을 명시했기 때문이다. 이때 발행, 유통의 의미가 구체적으로 규정된 것은 아니지만 단순 해석하면 네이버에서 만든 원화 스테이블코인을 손자회사인 업비트에 상장, 거래로 이뤄지기는 쉽지만은 않을 전망이다.  금융당국이 네이버와 두나무의 결합을 어떻게 평가할지도 변수로 꼽힌다. 가상자산 분야에서 금융당국은 소비자 보호와 산업혁신의 균형을 중시하며, 투자자 보호 중심의 규율체계 마련 등에 나서고 있다. 심원태 금융위원회 가상자산과 사무관은 최근 가상자산 관련 세미나에서 "국제금융안정위원회(FSB) 등은 미국의 가상자산거래소 FTX의 파산 사례를 들며 이해상충 방지, 경업 제한 등 대응방안 마련을 강조한 바 있다"며 "국내 가상자산 시장은 개인만 참여한다는 특수성이 있어 이용자 보호 측면을 보다 중요하게 다루고 있다"고 했다.  한편 전날 네이버와 두나무는 양사 간 포괄적 주식교환을 논의하고 있다고 밝혔다. 네이버 계열사 네이버파이낸셜에 두나무가 편입되는 방안 등을 놓고 검토에 들어간 것이다. 포괄적 주식교환은 한 회사가 다른 회사의 주식 전부를 취득해 100% 지분을 확보하는 절차다. 구체적으로 두나무 주주들이 보유한 두나무 주식 전부를 네이버파이낸셜에 넘기고, 네이버파이낸셜은 신주를 발행해 두나무 주주들에게 제공한다.  네이버는 "두나무와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외 주식 교환을 포함한 다양한 협력을 논의하고 있다"고 밝혔다. 두나무 측도 "네이버페이와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외에도 다양한 협력을 논의하고 있다"고 했다. 양사는 조만간 각각 이사회에서 주식 교환 안건을 의결할 것으로 알려진다. romeok@newspim.com 2025-09-26 17:18
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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