재개발 '단비' 7층 규제지역 폐지로 동북‧서남권 개발 탄력
"짧은 임기와 재연임 등 각종 변수 규제 완화 이후 큰 과제"
[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 오세훈 서울시장이 주택공급 계획의 윤곽이 드러났지만 시장의 평가는 엇갈리고 있다.
업계는 주거정비지수제 폐지와 2종 주거지역의 7층 규제지역 폐지 등이 재개발 사업의 활성화에 기여할 것으로 전망했다.
다만 짧은 임기 내 재건축‧재개발 규제 완화를 통해 주택 공급이 원활하게 이뤄지기는 힘들 것이란 의견도 나오고 있다. 여기에 정부가 주도하고 있는 2‧4 공공주도 개발 등이 정면으로 부딪치면서 오세훈표 공급 계획이 쉽지 않을 수 있다는 우려의 목소리도 있다.
서울시는 26일 오세훈 서울시장 주재로 기자회견을 열고 이 같은 내용의 '재개발 활성화를 위한 6대 규제완화 방안'을 발표했다.
이번 규제완화 방안은 ▲주거정비지수제 폐지 ▲공공기획 전면 도입을 통한 정비구역 지정 기간 단축(5년→2년) ▲사전 주민동의율 강화 및 확인단계 간소화 ▲재개발해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 ▲2종 7층 일반주거지역 규제 완화 ▲매년 재개발구역 지정 공모 통한 구역 발굴 등을 골자로 한다.
주거정비지수제는 2015년 말 확정된 '2025 주거환경정비기본계획'을 통해 처음 도입됐다. 이전까진 대지면적 1만㎡ 이상 구역에서 노후도(동수 3분의2 이상, 연면적 60% 이상) 및 주민동의율(토지 등 소유자 2/3 및 토지 면적 1/2 이상) 요건과 호수밀도·접도율·과소필지 등 선택 요건 중 1개만 충족하면 사업 심의가 가능했다. 하지만 주거정비지수제는 이에 더한 세부 지표를 점수화시켜 사업 문턱을 높였다.
이에 따라 재개발 구역지정을 위한 법적요건만 충족하면 재개발 구역 지정이 가능해진다. 다만 재개발 사업구역 지정에 필요한 주민동의율은 현행 '토지 등 소유자 3분의 2 및 토지 면적 2분의 1 이상'을 그대로 유지한다.
오 시장은 "상당수 노후 저층주거지가 주거환경이 열악해지고 있지만 재개발이 되지 않고 점점 슬럼화되고 있다"며 "주거정비지수제 폐지는 이런 지역의 주거환경개선을 위한 해결책 중 하나가 될 수 있을 것"이라고 설명했다.
◆ "규제완화 긍정적" vs "짧은 임기 내 공급 미지수"
건설업계는 주거정비지수제 전격 폐지에 따른 서울의 정비사업이 탄력을 받을 것으로 기대하고 있다. 대형 건설업계 관계자는 "기존 낡은 규제가 폐지되면서 그동안 주거 정비 사업의 탄력을 받을 수 있을 것"이라며 "건설업계로 봤을 때는 서울 핵심 지역의 수주가 있을 것으로 기대된다"고 말했다.
전문가 역시 긍정적으로 평가하고 있다. 다만 1년이 채 남지 않은 임기와 재선임에 실패할 경우 재건축‧재개발 사업이 원점으로 돌아 갈 수 있다고 우려하고 있다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "오 시장의 규제 완화 발표는 시장에서 매우 긍정적인 영향을 줄 것이며 주거정비지수제 폐지는 파격적이고 획기적"이라며 "주거정비지수제 폐지는 서울의 정비사업에 적용되던 가장 큰 걸림돌로 작용해 사업의 속도를 저해시킨 주된 원인으로 지목됐다"고 말했다.
오시장의 규제 완화로 낙후된 지역의 사업이 탄력을 받을 전망이다. 여경희 부동산 114 수석연구원은 "서울 동북권과 서남권 지역의 경우 노후도가 다른 지역의 비해 상대적으로 낙후된 지역으로 이날 발표에서 개발 사업의 핵심 지역으로 꼽힌다"며 "다만 지역 주민이 분담금 수준을 감당하기 어려운 경우 조합원 이견이 클 수 있고 이로 인한 갈등이 생길 수 있어 여러 부작용을 어떻게 해결할지가 과제"라고 말했다.
권대중 명지대 부동산학과는 교수는 "35층 규제 폐지나 용적률 완화 등은 서울시의회의 동의를 얻어야 하는데 여당이 절대 다수를 자치하고 있어 쉽지 않을 것"이라며 "1년여 짧은 임기 동안 선거 과정에서 공약한 주택 정책을 추진하기가 현실적으로 어렵다"고 말했다.
◆ "대규모 정비사업에 집값 상승 우려"
일부 전문가들은 규제 완화로 인해 매매값 상승을 우려했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "도심 주택 공급을 재개발에 포커싱을 둔 것은 옳은 판단이었다고 본다"며 "재개발은 시장 재량권이 넓어서 실제 주택 공급물량의 증가 효과를 기대할 만하다"고 평가했다.
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장도 "재개발 속도가 빨라질 것으로 기대되면서 단기적으로 집값이 출렁이겠지만, 이는 어쩔 수 없는 일"이라며 "지금까지 공급량에 문제가 있었으니 장기적으로는 재개발 규제를 풀어 공급을 늘리는 게 맞다고 본다"고 말했다.
갭투자를 우려하는 지적도 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "주거정비지수제 폐지로 사업 기대감이 선반영되면 노후 단독·다가구, 다세대·빌라 밀집지 매매가격이 상승하고 갭투자 형태 거래가 증가할 수 있다"고 지적했다.
무엇보다도 정부의 협조가 없을 경우 소문만 무성한 잔치 집으로 바뀔 수 있다는 우려의 목소리가 나온다. 권 교수는 "정부와 서울시, 구청 간 개발 인허가권이 복잡하게 얽혀있어 한 쪽에서 발목을 잡으면 되는 일이 아무것도 없다"면서 "양쪽이 모두 공급 확대에는 뜻이 일치하고 있어 결국 상생·협업의 방안을 찾아야 할 것"이라고 말했다.
ymh7536@newspim.com
