전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이

"LH가 전세금 내 줘도 보험가입?"…임대사업자들 보증보험 의무에 '멘붕'

기사입력 : 2020년09월28일 07:13

최종수정 : 2020년09월28일 07:13

세입자 보험 있어도 임대사업자 가입…'최우선변제권' 있어도 의무
임대사업자 "사기죄 준한 처벌 지나쳐"…전문가들 "부당하지 않다"
관건은 합리적인 보험료…"대량할인 적용해 적정요율 산정해야"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 정부가 모든 임대사업자의 '임대보증금 보증보험 가입'을 의무화하는 것을 놓고 임대사업자와 국토교통부의 의견이 충돌하고 있다. 임대사업자들은 세입자가 사실상 전세보증금 부담이 없거나, 이미 보험에 가입해 있는데도 집주인이 보험을 들어야 하는 건 '과중한 부담'이라는 주장이다.

반면 국토부는 이번 제도가 임대사업자의 '의무'에 초점을 맞추고 있어 세입자의 전세금 부담이나 보험가입 여부와는 무관하다는 입장이다. 전문가들은 정부가 임대사업자에게 큰 부담이 되지 않는 선에서 보험료를 합리적으로 책정해야 사회적 갈등이 줄어들 것이라고 내다봤다.

[서울=뉴스핌] 김학선 기자 = 서울 여의도 63빌딩에서 바라본 서울도심 아파트의 모습. 2020.08.21 yooksa@newspim.com

◆ LH 전세임대, 세입자 보증금 부담 적어…그래도 임대보증보험 가입

28일 국토교통부에 따르면 임대사업자는 ▲한국토지주택공사(LH) 전세임대 형태로 세입자와 계약하거나 ▲세입자가 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환보증에 이미 가입했거나 ▲세입자가 최우선변제권을 가진 소액임차인이어도 내년 8월부터 임대보증금 보증보험에 의무적으로 가입해야 한다.

임대보증금 보증보험은 집주인이 세입자의 보증금을 돌려주지 못할 경우 보험사가 이를 대신 돌려주는 상품이다. 임차인이 등록임대주택에서 보증금을 떼일 염려 없이 안심하고 살도록 하기 위해서다. 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증에서 가입할 수 있다. 

하지만 집주인들은 위 세 가지 상황에도 가입을 의무화하는 게 지나치다는 입장이다. 우선 세입자들은 LH 전세임대 형태로 집주인과 임대차계약을 맺을 경우 전세보증금 부담이 거의 없다. 'LH 전세임대 제도'란 저소득층과 청년이 전셋집을 물색해오면 최소한의 보증금과 이자만 내고 LH가 사실상 전세금을 대신 내주는 제도다.

지원대상별로 ▲신혼부부 ▲다자녀 ▲청년 1~2순위 전세임대 제도가 있다. 예컨대 LH가 지난달 12일 입주자를 모집한 '청년 전세임대'는 임대보증금이 1순위 100만원, 2순위 200만원이다. 임대료는 지원한도액 내 전세보증금에서 임대보증금을 뺀 나머지 금액에 1~2% 금리를 적용해 산정한다. 지원한도액은 수도권 1억2000만원, 광역시 9500만원, 기타지역 8500만원이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2020.09.09 sungsoo@newspim.com

세입자가 부담한 액수를 제외한 나머지 전세금은 LH가 집주인과 계약을 맺고 대신 지불한다. LH는 이 경우 SGI서울보증과 '전세임대 주택신용보험' 계약을 체결한다. 집주인이 파산하거나 집이 경매에 넘어가서 LH가 전세금을 못 돌려받을 경우, 보험계약에 따라 SGI서울보증으로부터 대신 전세금을 돌려받기 위해서다.

하지만 국토부는 임대사업자가 LH와 계약을 맺었다고 해도 임대사업자의 보증보험 의무가 이행된 것이 아니라고 보고 있다. 이에 따라 임대사업자도 임대보증보험에 가입해야 한다는 입장이다. 이를 위반하면 임대사업자는 최고 2000만원의 벌금, 최장 2년의 징역에 처해진다.

◆ 세입자 보험 가입해도 임대사업자도 가입…중복시 세입자 해지 가능

임대사업자는 이밖에도 임대보증금 보증보험에 가입해야 하는 범위가 너무 넓다고 주장한다. 예컨대 세입자가 HUG 전세보증금 반환보증에 이미 가입한 상태여도 임대사업자는 별도로 임대보증금 보증보험에 가입해야 한다.

'전세보증금 반환보증'은 세입자가 전세보증금을 제때 못 받을 상황에 대비해 가입하는 보험이다. 집주인이 파산하거나 집이 경매에 넘어가는 위험에 대비하기 위해서다. 임대사업자가 내년부터 의무 가입하는 '임대보증금 보증보험'과 마찬가지로 세입자들 전세금을 보호한다는 점에서 보증범위가 겹친다.

임대사업자들로서는 세입자가 이미 보험에 가입했는데 임대사업자가 굳이 보험에 또 들어야 하느냐는 의문이 생긴다.

하지만 국토부는 세입자가 전세보증금 반환보증에 가입해 있어도 임대사업자는 임대보증금 보증보험에 가입해야 한다는 시각이다. 이번 제도는 임대사업자의 의무에 대한 것이기 때문에 세입자의 보험가입 여부와는 무관하다는 것.

HUG 관계자는 "'전세보증금 반환보증'과 '임대보증금 보증보험'은 서로 다른 상품"이라며 "중복되는 부분이 있으면 세입자가 기존 전세보증금 반환보증을 해지하고 집주인이 임대보증금 보증에 가입하면 된다"고 말했다.

◆ 세입자 '최우선변제권' 있어도 임대보증보험 의무…집주인 "지나친 의무"

세입자의 보증금이 최우선변제 금액보다 적어도 임대사업자는 의무적으로 보험에 가입해야 한다. 보증금이 최우선변제 금액보다 적으면 주택임대차보호법상 '소액 임차인'에 해당한다.

법원은 집주인의 파산으로 경매로 넘어온 집에 소액 임차인이 살고 있으면 다른 채권자들의 저당권이 선순위에 있어도 그 임차인에게 보증금의 일부를 먼저 돌려준다(최우선변제). 소액 임차인을 사회적 약자라고 보고 이들의 권리를 우선적으로 보호해주는 것이다.

다만 세입자가 주택에 대한 경매신청 등기 전까지 대항요건(점유 및 주민등록)을 갖춰야 한다는 조건이 있다. 서울의 경우 최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인은 보증금이 1억1000만원 이하인 경우다. 이 때 최우선 변제금은 3700만원 이하다.

'수도권정비계획법'에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시의 경우는 보증금 1억원 이하가 소액임차인이다. 이 때 최우선 변제금은 3400만원 이하다.

또한 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시는 보증금 6000만원 이하일 경우 최우선 변제금이 2000만원 이하다. 그 밖의 지역은 보증금 5000만원 이하에 최우선 변제금 1700만원 이하다.

이처럼 임대사업자는 최우선변제권을 가진 소액임차인은 집이 경매에 넘어가도 보증금을 우선적으로 보호받을 수 있다고 주장한다. 이런 상황에서 임대사업자가 보험에 가입해야 한다는 게 과중한 부담이라는 것이다.

하지만 국토부 관계자는 "임차인이 전세권을 설정하고 최우선변제권이 있어도 임대보증금 전액을 돌려받지 못하는 피해가 사회적 문제로 대두되고 있다"며 "이에 따라 등록 임대주택의 경우 임대보증금 전액 또는 보증대상액을 산정해서 보험에 가입하도록 하고 있다"고 말했다.

◆ 임대사업자 "사기죄 준하는 처벌 지나치다"…전문가들 "부당하지 않다"

임대사업자들은 국토부가 이처럼 모든 임대사업자에게 '임대보증금 보증보험 가입'을 강제하는 것이 '위헌'이라고 보고 있다. 보증보험 가입 의무 위반에 따른 처벌 수위(2000만원 이하 벌금, 2년 이하 징역)가 헌법 제37조 제2항에 있는 '과잉금지 원칙'에 위배된다는 이유에서다.

남을 속여서 돈을 떼먹는 사기죄의 경우 2000만원 이하 벌금, 10년 이하의 징역에 처해진다. 임대사업자로서는 세입자에게 사기를 친 것도 아닌데 임대보증금 반환보증에 가입하지 않았다는 이유로 사기꾼과 비슷한 수준의 형사처벌을 받는다는 게 부당하다는 입장이다.

임대사업자들은 "보증가입 의무를 이행하지 않는 사업자는 정부가 다른 경제적 불이익이나 간접강제 방법으로 충분히 규제를 가할 수 있다"며 "또한 소규모 주택임대사업자는 대부분 성실하게 임대보증금을 상환하고 있으며, 상환하지 못할 경우에도 경매절차를 통해서 세입자가 보증금을 회수할 수 있다"고 말했다.

이어 "그럼에도 정부가 임대보증금 반환보증에 가입하지 않은 임대사업자를 일률적으로 2년 이하 징역, 2000만원 이하 벌금형에 처하는 것은 헌법의 과잉금지 원칙에 위배된다"고 주장했다.

반면 전문가들은 위 세 가지 경우에 대해 국토부가 '임대보증금 보증보험' 가입을 의무화한 것이 부당한 처사는 아니라고 지적했다. 우선 첫번째 'LH 전세임대'의 경우 LH가 전세금 반환을 위해 SGI서울보증에 가입하는 건 다소 모순이라는 진단이다.

임대사업자인 집주인이 파산해도, 여전히 그 집주인은 LH에 전세금을 돌려줄 의무가 있다. 이를 고려하면 LH가 따로 보험에 가입할 게 아니라 임대사업자가 '임대보증금 보증보험'에 가입하는 게 맞다는 분석이다.

두번째로 세입자가 'HUG 전세보증금 반환보증'에 가입한 경우도 마찬가지다. 세입자에게 보증금을 돌려주는 것은 집주인의 책임이기 때문에 세입자가 아닌 집주인이 보험에 드는 게 합당하다는 의견이다. 또한 보장범위가 중복될 경우 세입자가 보험을 해지할 수 있다고 HUG가 답했기 때문에 문제될 게 없다는 것.

세번째로 '최우선변제권'이 있는 소액 임차인이어도 실제 경매가 진행되서 보증금을 돌려받기까지 시간이 오래 걸린다. 부동산이 경매에 넘겨진 후 실제 경매시장에 나오기까지는 물건에 따라 다르지만 통상 7~8개월 걸린다.

또한 소액 임차인은 보증금 전액을 회수할 수 있는 게 아니라 그 중 일부인 '최우선 변제금'만 우선 돌려받을 수 있다. 서울에서 소액임차인 기준은 보증금 1억1000만원 이하인데, 최우선 변제금은 3700만원 이하다. 사실상 소액임차인은 보증금의 절반도 못 돌려받는 셈이다. 

◆ 관건은 합리적인 보험료…"대량할인 적용해 적정요율 산정해야"

결국 관건은 임대보증금 보증보험의 보험료가 얼마가 될 것이냐에 달렸다. 보험료가 임대사업자에게 크게 부담이 되지 않는 선에서 책정된다면 임대사업자들의 불만이 다소 가라앉을 것이기 때문이다.

HUG에 따르면 작년 임대사업자의 임대보증 사고금액은 492억원이다. 또한 국토부에 따르면 지난 1분기 말 기준 전국 주택 임대사업자는 총 51만1000명이다. 이를 기준으로 계산하면 전국 임대사업자 1명당 평균 사고 금액은 9만6281원으로 추산된다.

전세금 5억원, 임대보증금 보증보험의 최소 요율 0.099%를 적용한 보증료가 총 99만원이라는 점을 감안하면 보증료가 다소 비싸다는 분석이다.

임대사업자들이 내년 8월부터 일제히 보증보험에 가입하면 '집단보험'이라는 점을 감안해 보증요율을 낮춰야 한다. 예컨대 임대사업자 1명만 보험에 가입하면 그 1명의 위험도를 기준으로 보증료를 책정하지만, 전국 수십만명 임대사업자가 같은 보험을 든다면 대량 할인을 해줘야 한다는 뜻이다.

이를 단체보험, 집단보험이라고 한다. 만약 이 작업을 하지 않으면 임대인은 과중한 보증료 부담을 지게 된다. 해당 보험상품을 사실상 독점적으로 제공하는 HUG, SGI서울보증이 폭리를 취할 우려가 있는 것.

HUG는 최근 보증상품에 대한 보증료율과 보증료 체계 개선을 위한 연구용역을 추진했다. 대상이 되는 보증상품은 분양보증과 전세임대주택 전세보증금 반환보증 등 11개 상품이다. HUG는 이를 통해 적정 보증료율 검토 및 조정에 나설 것으로 예상된다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "정부는 임대보증보험 가입을 의무화하기에 앞서 적정요율을 산정하는 게 급선무"라며 "임대사업자들 가입으로 전체 가입자 수가 늘어날 경우 적정 보증요율이 얼마일지에 대한 사전용역을 발주하고, 이를 근거로 적정요율을 산정해야 한다"고 강조했다. 이어 "그러지 않으면 세입자가 낼 임대료에 보증료 부담이 전가될 가능성이 높다"고 덧붙였다.

 

sungsoo@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
이화영, 대법서 징역 7년8개월 확정 [서울=뉴스핌] 홍석희 기자 = 쌍방울 그룹에서 수억원대 뇌물을 받고, 800만 달러를 북한에 송금한 혐의로 기소된 이화영 전 경기도 평화부지사가 징역 7년 8개월을 확정 받았다. 대법원 2부(주심 박영재 대법관)는 5일 오전 특정범죄가중처벌등에관한법률위반(뇌물) 등 혐의로 재판에 넘겨진 이 전 부지사에게 징역 7년 8개월을 선고한 원심을 확정했다. 쌍방울 그룹에서 수억원대 뇌물을 받고, 800만 달러를 북한에 송금한 혐의로 기소된 이화영 전 경기도 평화부지사가 징역 7년 8개월을 확정 받았다. 사진은 이 전 지사가 지난해 10월 2일 오전 서울 여의도 국회 법제사법위원회에서 열린 박상용 수원지검 부부장검사에 대한 탄핵소추 사건 조사 관련 청문회에서 정청래 법사위원장 질의에 답변하는 모습. [사진=뉴스핌 DB] 이 전 부지사는 이재명 대통령이 경기지사이던 2019년, 쌍방울로 하여금 도지사 방북 비용 300만 달러와 북한 스마트팜 사업 비용 500만 달러 등 총 800만 달러를 북한 측에 보내도록 한 혐의로 기소됐다. 경기도 평화부지사, 경기도 산하기관인 킨텍스 대표로 재직 중 쌍방울로부터 법인카드와 차량 등 3억3400여만 원의 정치자금을 제공받은 혐의도 받았다. 검찰은 이중 2억5900여만 원에 대해 뇌물 혐의를 적용했다. 1심은 이 전 부지사의 혐의 대부분을 유죄로 판단해 정치자금법 위반 징역 1년 6개월, 특가법상뇌물 및 외국환거래법 위반 등 징역 8년을 합해 총 징역 9년 6개월을 선고했다. 1심 재판부는 쌍방울이 경기도 스마트팜 사업비(500만 달러)와 당시 경기지사였던 이 대통령의 방북비용(300만 달러)을 대납하려 했다는 검찰 측 판단을 모두 받아들였다. 다만 검찰이 공소사실에 적시한 총 800만 달러 중 394만 달러만 해외로 밀반출된 불법 자금으로 인정했다. 2심은 1심 판결을 파기하고, 징역 7년 8개월 및 벌금 2억5000만원, 추징 3억2595만 원으로 감형했다. 구체적으로 정치자금법 위반 혐의에 대해서는 징역 8개월을, 특가법상뇌물 및 외국환거래법 위반 등 혐의에 대해서는 징역 7년을 각각 주문했다. 1심 형량과 비교해 1년 10개월이 감형됐다. 2신 재판부는 1심과 마찬가지로 검찰이 기소한 대북송금 800만 달러 가운데 394만 달러만 북한 측에 밀반출됐다며 유죄로 판단했다. 특히 이 중 200만 달러는 김 전 회장이 이재명 당시 경기지사의 방북비용으로 대납한 것이라고 봤다. 다만 "뇌물죄, 정치자금법 위반죄 범행 후 공무원 또는 정치인으로서 부정한 행위까지 나아가지는 않은 점, 스마트팜은 인도적 지원 사업이었고 남북간 평화조성을 위한 남북교류협력사업의 추진이라는 정책적 목적도 있는 점, 김성태가 쌍방울그룹의 대북사업 추진 등 이익을 도모한 사정도 있고 피고인이 김성태에게 비용 대납을 강요한 사정은 없는 점 등을 유리한 양형으로 고려했다"고 감형 이유를 설명했다. 검찰과 이 전 부지사 측 모두 판결에 불복해 상고했으나 대법원은 양 측의 주장을 모두 받아들이지 않았다. 대법원은 "원심의 유죄 부분 판단에 필요한 심리를 다하지 않은 채 논리와 경험의 법칙을 위반해 자유심증주의 한계를 벗어나거나 검사의 사전면담 등이 이루어진 증인의 법정진술의 신빙성 판단, 유죄의 인정에 필요한 증명의 정도, 뇌물수수죄에서 직무관련성, 대가성, 뇌물귀속 주체와 고의, 정치자금 부정수수죄에서 정치자금과 고의 등에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다"고 판시했다. hong90@newspim.com 2025-06-05 10:45
사진
외교부 장관 김현종·조현 거론 [서울=뉴스핌] 지혜진 기자= 인수위원회 없이 출범하는 새 정부는 민생 회복과 함께 대미 관세 협상 등 외교·안보 문제도 시급하다. 미국 법원에서 도널드 트럼프 대통령이 주요국을 대상으로 부과한 상호관세 효력을 정지시켰지만 여전히 통상 환경의 불확실성이 가신 것은 아니다. 지난 4일 당선된 이재명 대통령은 "국익 중심의 실용 외교" 강조해왔다. 민주당 공약집을 보면 통상환경의 변화와 경제안보 중요성에 대응하기 위해 주요 20개국(G20)·주요 7개국(G7) 등의 적극 참여를 통해 글로벌 현안 적극 대응하고 2025 경주 APEC 성공적 개최를 위한 외교역량을 강화할 것을 약속했다. 신남방·신북방 정책을 계승 발전해 글로벌 사우스와 권역별 협력을 심화하고 핵심소재·연료광물의 공급망(GVC) 안정화를 위한 통상협력 강화도 약속했다. (왼쪽부터) 김현종 더불어민주당 선대위 외교안보특보, 위성락 민주당 의원, 조현 선대위 국익중심실용외교위 공동위원장, 안규백 의원. [사진=뉴스핌DB] 북핵 대응으로는 한국형 탄도미사일 성능과 한국형미사일방어체계(KAMD)를 고도화를 내세웠다. 핵무장이나 핵잠재력 확보에 대해서는 언급하지 않았다. '북핵 대응의 기본 원칙은 한·미 확장억제 강화'라는 기존의 기조를 이어갈 것으로 예상된다. 국방 분야에서는 국방 문민화를 비롯해 군 정보기관 개혁, 육·해·공군 참모총장 인사청문회 도입 등을 내세웠다. 이 대통령은 취임 첫날 국가안보실장에 위성락 민주당 의원을 임명했다. 주러시아 대사를 지낸 외교관 출신인 위 의원은 '이재명 후보 외교안보보좌관'으로 임명돼 활동했다. 이번 대선에서는 민주당 선대위 산하 '동북아평화협력위원회' 좌장을 맡았다. 외교부 장관 후보군으로는 조현 전 외교부 1차관과 김현종 전 청와대 국가안보실 2차장이 언급된다. 조 전 차관은 선대위에서 국익중심실용외교위원회 상임공동위원장을 맡았다. 위 의원과 외무고시 13기 동기로 유엔대사, 외교부 다자외교조정관, 외교부 국제기구국장 등을 역임했다. 김 전 차장은 대선 기간에도 '이재명 후보 외교안보보좌관' 자격으로 백악관 고위 당국자들과 만나 한미동맹과 한미일 3국 협력을 강화해야 한다는 이 후보의 입장을 전달하기도 했다. 국방부 장관 자리에는 군 출신이 아닌 5선의 안규백 민주당 의원이 유력하다. 이 대통령은 후보 때부터 군에 대한 '문민 통제'를 강조해 왔다. heyjin@newspim.com 2025-06-05 06:00
안다쇼핑
Top으로 이동