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강남 재건축 '박스권' 형성..."급매물 반복, 더 오르긴 어려워"

기사입력 : 2020년05월20일 13:42

최종수정 : 2020년05월21일 09:58

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일부 급매물 거래되면 다시 매도호가 올라
전문가들 "높은 값엔 매수세 안 붙지만 급급매물도 없어"

[서울=뉴스핌] 김지유 기자 = "지난달 말에 이어 이번달 초에도 2~3건 정도 급매물들이 거래되면서 일시적으로 매도호가가 뛰었다. 지금은 거래가 가능한 급매물이 많지 않다. 하지만 시장 불확실성이 큰 만큼 급하게 거래에 나서라고 말하기는 어렵다. 급하지 않다면 매수자금을 마련한 뒤 더 기다려봐도 될 것 같다." (잠실동 A공인중개사)

시세가 2억~3억원 하락하던 강남 재건축 단지가 다시 오르내리기를 반복하고 있다. 최근 일부 급매물이 거래되면서 집주인들이 다시 매도호가를 올렸다. 강화된 종합부동산세(종부세)가 사실상 내년 시행으로 넘어가면서 세 부담이 커 낮은 값에 나왔던 급매물들이 줄어든 영향도 있다.

전문가들은 일정 수준으로 가격 하향선과 상향선이 정해졌다고 분석한다. 최고 실거래가 이상으로 값이 오르거나 기존 급매물보다 값이 내리지 않을 가능성이 크다. 이 현상은 올해 하반기까지 이어질 것으로 전망된다.

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이 전망대에서 바라본 잠실주공5단지 [사진=이형석 사진기자]

20일 건설업계에 따르면 시세가 최대 3억원 이상 내렸던 강남 재건축 단지들이 다시 이전 수준으로 반등한 뒤 값이 내렸다가 오르는 모습을 반복하고 있다.

지난해 12·16 대책에서 시가 15억원 이상 주택을 살 때 대출이 전면 금지되자 강남3구(강남·서초·송파구)의 재건축 아파트값은 직격탄을 맞았다. 대출이 막히면서 일부 현금부자들만 거래가 가능해진 데다 오는 7월 분양가상한제 시행을 앞두고 재건축 아파트에 대한 투자수요가 급감한 영향이다.

실제 올해 초 대출이 막힌 직후 매수 문의가 끊기고 매도호가가 최대 3억 이상 내린 급매물들이 속출했다. 하지만 지난 2월 급매물들의 거래가 시작되면서 집주인들이 다시 매도호가를 기존 수준으로 올렸다. 이후 거래가 잠잠해지면 다시 2억원 정도 내린 급매물이 나오고 일부가 거래되면 값이 오르는 현상을 반복하고 있다.

인근 공인중개업소에 따르면 송파구 잠실주공5단지 전용면적 76.49㎡는 현재 대부분 20억원 안팎으로 매도호가를 형성 중이다. 일부 극소수의 매물들은 21억원을 넘는 값에 나오기도 했다.

지난 3월 말에도 20억~21억원에 매도호가가 형성됐던 이 단지 같은 면적은 지난달 대부분 19억 중·후반대로 값이 내렸다. 그러다가 지난달 말과 이번달 초 일부 급매물이 거래되면서 지금은 다시 평균 20억원으로 올라섰다. 올해 초 최저 20억원 밑까지 시세가 내렸던 전용 82㎡는 현재 21억 중·후반대~23억원에 매물이 분포해 있다.

강남구 은마아파트도 시세가 등락을 계속하고 있다. 이 단지 전용 76.59㎡는 지난 3월 말 시세가 19억원대에 집중됐다. 지금은 대부분 18억 중·후반대~19억원대에 매도호가가 형성됐다. 일부 비인기층인 저층은 18억 초반대에 거래가 가능하지만 매물은 극소수다. 앞서 20억원 밑으로 시세가 내렸던 전용 84.43㎡는 현재 대부분 20억 중반대에 매물이 나와 있다.

현장 공인중개사들은 지금 시장 분위기를 단언하기가 어렵다고 조심스러워 한다. 특히 코로나19 확산과 대외적인 경제침체 우려 등 불확실성이 크다. 종부세가 강화되면 강남 재건축 시장이 또 한 번 출렁일 가능성도 남아 있다. 종부세는 6월 1일 기준으로 적용돼 올해는 사실상 강화된 법 적용이 불가능할 전망이다. 하지만 21대 국회에서는 종부세법 개정안 통과가 유력해 내년에는 강화될 가능성이 크다.

잠실동 A공인중개사는 "지난달 말과 이번달 초 일부 급매물들이 거래되면서 집주인들이 다시 매도호가를 올렸고 종부세 강화가 사실상 연기된다고 하자 매물을 거둬들인 경우도 있다"며 "하지만 시장 불확실성이 큰 만큼 급하지 않다면 매수자금을 충분하게 마련한 뒤 더 기다려봐도 될 것 같다"고 말했다.

잠실동 B공인중개사도 "급매물이 극소수라도 거래되면 나머지 집주인들이 매도호가를 올리는데 최근 이 현상이 반복되는 분위기"라며 "언젠가는 재건축이 될 것이란 기대감으로 장기적인 투자를 하거나 자금 여력이 되는 실수요자라면 추천할 만하다"고 전했다.

대치동 C공인중개사도 "최근 급매물이 나오니까 기존 주택을 처분하고 이곳에서 실거주하면서 아이를 교육하려는 문의가 늘었다"며 "시장이 어떻게 흘러갈지 알 수 없기 때문에 쉽게 조언하기가 어렵지만 수요가 끊기지는 않아 더 내리기는 쉽지 않을 것 같다"고 설명했다.

전문가들은 당분간 강남 재건축 단지들이 지금과 같이 가격이 일정 수준에서 값이 오르내릴 것으로 전망한다. 기존 최고 실거래가 수준으로 시세가 뛰면 매수를 하지 않아 더 값이 오르긴 어려운 분위기다. 반면 일정 수준보다 더 내린 급매물도 나오기 어렵다는 인식이 크다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 "강남 재건축 단지들에 대한 수요가 줄었지만 끊이지는 않아 일정 수준에서 가격 저지선이 만들어졌고, 이보다 더 싼 값에 매물이 나오지 않을 것으로 인식돼 급매물들이 거래되고 있다"며 "다음 달 종부세 법정 기한이 새로 시작되면 매물이 줄 수 있지만 크게 오른 값에는 매수세가 붙기 어려워 전반적으로 지금 수준을 이어갈 것"이라고 말했다.

kimjiyu@newspim.com

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두나무·네이버 '슈퍼 플랫폼' 시동 [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 두나무와 네이버가 가상자산 '슈퍼플랫폼' 탄생을 예고했다. 네이버페이에서 스테이블코인으로 상품을 결제하고 예치금은 업비트 계좌와 연동해 이자이익을 꾀하는 등 원화 스테이블코인 확장 가능성을 제시, 시장을 선점하겠다는 구상이다.  26일 업계에 따르면 네이버파이낸셜과 두나무가 추진하는 포괄적 주식교환 거래 체결 시 양사는 원화 스테이블 코인의 발행과 유통, 활용을 잇는 삼각편대를 단숨에 완성할 수 있다. 네이버페이가 발행한 원화 스테이블코인을 두나무의 가상자산거래소 업비트에 유통하고 해당 코인을 네이버페이가 보유한 막대한 온·오프라인 결제처에서 지불 수단으로 활용하는 방향이다. 달러 스테이블코인 대비 원화스테이블 코인의 활용 가능성에 대한 의구심이 지속되고 있는 가운데 네이버페이와 두나무가 원화 스테이블코인의 구체적인 활용처와 확장 가능성을 제시, 시장을 선점할 수 있는 점도 기회요인이다. 오동환 삼성증권 연구원은 "두나무의 블록체인 플랫폼 '기와체인'으로 스테이블 코인을 발행하고, 이를 네이버페이의 결제처에서 결제 수단으로 활용이 가능하다"라며 "또 업비트에서 거래하며 탈중앙화 금융의 기초 자산으로 활용할 수도 있다"고 내다봤다. 네이버와 두나무의 업비트 로고.[사진=각 사] 특히 네이버페이는 최근 결제 뿐 아니라 대출, 보험 증권, 자산관리 등을 연계해 종합금융서비스로 도약을 꾀하고 있다. 두나무를 품게 되면 가상자산으로 사업영역을 넓힐 수 있는 셈이다. 구체적으로 네이버페이, 업비트 고객들은 원화 스테이블코인 또는 가상자산으로 네이버페이에서 물건을 구매·결제할 수 있고 네이버페이와 업비트 계좌가 상호 연동되면 기존 네이버페이 예치금을 업비트 계좌에 보관, 고객들이 이자수익을 꾀할 수도 있다. 이같은 가상자산 활용이 보편화되면 자연히 네이버-업비트 생태계에 고객을 묶는 '록인' 효과가 극대화된다. 이효진 메리츠증권 연구원은 "네이버의 두나무 연결 편입은 단순 가상자산 거래대금에 대한 수익이 인식되는 것이 아닌 실물자산토큰(RWA), 스테이블 코인 등 디지털 자산 사업의 확대로 활용될 수 있음에 주목해야 한다"고 짚었다.  전문가들은 이번 네이버와 두나무의 합병 신호를 시장에 일종의 '선전포고'로 관측했다. 스테이블코인을 비롯한 가상자산 시장을 선점하겠다는 의지라는 것이다. 김형중 한국핀테크학회 회장은(고려대 교수)는 "네이버와 두나무가 힘을 합치면 스테이블코인의 쓸모를 만들어낼 수 있고 여러 가능성을 기반으로 주도권을 쥐겠다는 강력한 의지를 시장과 정부에 표현한 것"라며 "시그널을 던졌으니 시장 반응을 보고 세부사안을 정립해나갈 것으로 보인다"고 말했다. [사진=게티이미지] 임병화 성균관대 경영학과 교수는 "원화 스테이블코인 법제화가 빠르게 추진되고 있는 만큼 카카오, 토스를 비롯해 은행 등 관련 기업들도 분명 컨소시엄 등 다양한 물밑 논의를 진행하고 있을 것"이라고 짚었다. 그러면서 "미국, 유럽, 일본 등 해외에 비해 한국은 많이 뒤처져있기 때문에 당장의 규제보다는 산업육성이 우선되는 것이 바람직하다"고 피력했다. 다만 제도적 걸림돌도 적지 않다. 더불어민주당 안도걸 의원이 대표 발의한 스테이블코인 관련 법안에서 이용자 보호를 위해 발행과 유통이 분리돼야 한다는 점을 명시했기 때문이다. 이때 발행, 유통의 의미가 구체적으로 규정된 것은 아니지만 단순 해석하면 네이버에서 만든 원화 스테이블코인을 손자회사인 업비트에 상장, 거래로 이뤄지기는 쉽지만은 않을 전망이다.  금융당국이 네이버와 두나무의 결합을 어떻게 평가할지도 변수로 꼽힌다. 가상자산 분야에서 금융당국은 소비자 보호와 산업혁신의 균형을 중시하며, 투자자 보호 중심의 규율체계 마련 등에 나서고 있다. 심원태 금융위원회 가상자산과 사무관은 최근 가상자산 관련 세미나에서 "국제금융안정위원회(FSB) 등은 미국의 가상자산거래소 FTX의 파산 사례를 들며 이해상충 방지, 경업 제한 등 대응방안 마련을 강조한 바 있다"며 "국내 가상자산 시장은 개인만 참여한다는 특수성이 있어 이용자 보호 측면을 보다 중요하게 다루고 있다"고 했다.  한편 전날 네이버와 두나무는 양사 간 포괄적 주식교환을 논의하고 있다고 밝혔다. 네이버 계열사 네이버파이낸셜에 두나무가 편입되는 방안 등을 놓고 검토에 들어간 것이다. 포괄적 주식교환은 한 회사가 다른 회사의 주식 전부를 취득해 100% 지분을 확보하는 절차다. 구체적으로 두나무 주주들이 보유한 두나무 주식 전부를 네이버파이낸셜에 넘기고, 네이버파이낸셜은 신주를 발행해 두나무 주주들에게 제공한다.  네이버는 "두나무와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외 주식 교환을 포함한 다양한 협력을 논의하고 있다"고 밝혔다. 두나무 측도 "네이버페이와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외에도 다양한 협력을 논의하고 있다"고 했다. 양사는 조만간 각각 이사회에서 주식 교환 안건을 의결할 것으로 알려진다. romeok@newspim.com 2025-09-26 17:18
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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