[서울=뉴스핌] 강소영 기자=코로나19의 중국 부동산 시장에 대한 '충격'이 가시화되고 있다. 소비 시장 위축으로 특히 상업 부동산 업계의 위기가 고조되고 있다. 상가의 매출 급감으로 공실률 증가의 우려가 커지자 부동산 운영사들이 자발적·타의적 임대료 인하에 나서고 있다. 최근 몇 년 상하이와 베이징을 중심으로 외자의 중국 상업 부동산 투자가 급증한 상황이어서 코로나19 이후 부동산 시장 추이에 외국 투자자들도 예의 주시하고 있다.

부동산 시장의 침체를 걱정하는 중국 시장 관계자들과는 달리 외국 투자자들의 중국 상업용 부동산 시장에 대한 낙관론에는 큰 변화가 없는 것으로 감지된다. 세계적인 종합 부동산 서비스사인 쿠시먼앤드웨이크필드는 최근 보고서에서 코로나19로 인한 단기적 충격을 극복한 후 중국 상업용 부동산 환경이 오히려 개선될 것으로 진단했다. 

◆ 전염병 충격 가시화, 홍콩 하버시티도 임대료 절반으로 

코로나19 사태 이후 중국 본토에선 잇따라 상가 임대료 인하 소식이 전해졌다. 최근에는 높은 부동산 가격으로 '악명'높은 홍콩에서도 임대료 인하 소식이 전해져 화제다. 중국 매체 제몐(界面)에 따르면, 12일 하버시티 복합 쇼핑몰 운영사가 입주 상가에 임대료 할인을 알리는 이메일을 발송했다. 하버시티 측은 이메일에서 코로나19로 인한 방문 고객와 매출 감소로 인한 입주상가의 부담을 줄이기 위해 이 같은 결정을 내렸다고 밝혔다.

홍콩 최대 복합 쇼핑몰 하버시티가 2월 상가 임대료를 기존의 절반 수준으로 인하하기로 했다. 홍콩의 대표적 번화가인 하버시티 상가 임대료가 큰 폭으로 할인된 것은 이번이 처음이다. 코로나19가 부동산 시장에 미치는 부정적인 영향이 가시화되고 있음을 시사하는 예다.

하버시티 복합 쇼핑몰은 홍콩 소비산업의 상징적 존재다. 2007년 이후 10년 동안 중국 본토 관광객 유입 덕분에 연평균 10%가 넘는 매출 신장세를 기록했다. 2018년에는 매출 증가율이 전년 대비 24%에 달했다. 2018년 하버시티의 연간 매출 규모는 370억 홍콩달러를 기록했다. 하루 평균 1억 홍콩달러(약 152억원) 이상의 물품이 판매된 셈이다.

범죄인인도조약 수정안 반대로 촉발된 민주주의 시위로 2019년 홍콩 소비 시장이 큰 타격을 입었음에도 하버시티 쇼핑몰은 전년 대비 5%의 매출 증가율을 실현했다. 상가 임대율도 96%를 유지했다.

그러나 코로나19로 인한 타격은 홍콩 하버시티 쇼핑몰도 비껴가지 못했다. 코로나19 발생 후 두 달 만에 홍콩 소비 시장이 마비 수준에 이르렀다. 현재 하버시티 쇼핑몰 내부에는 휴업에 돌입한 상점이 상당히 많다. 입주 상점 철수로 대형 패널로 가려진 점포만 24개에 달한다고 제몐은 전했다.

하버시티 쇼핑몰의 운영사는 워프홀딩스(Wharf Holdings)다. 하버시티 쇼핑센터 외에도 홍콩에 타임스 스퀘어, 플라자 할리우드 등 5개의 상업용 부동산을 운영하고 있다. 하버시티 외 나머지 부동산에 대한 임대료 인하는 이뤄지지 않았다. 그러나 코로나19 발생 전 세계적 명품 브랜드 루이비통은 워프홀딩스와의 임대료 인하 협상이 결렬되자 타임스 광장 매장에서 철수했다.

홍콩 소비 시장의 주요 산업인 귀금속과 화장품 시장도 손실이 큰 상황이다. 홍콩의 대표적 화장품 판매점 사사는 홍콩과 마카오의 21개 매장 문을 받았다. 홍콩 대표 귀금속 브랜드 저우다푸(週大福)도 홍콩과 마카오 매장 40여 개를 닫았다.

소비 시장의 위축으로 상가 매출이 감소하면, 부동산 임대산업도 타격이 불가피하다. 임대료가 하락하고, 공실률이 높아지기 때문이다.

하버시티 측이 자발적으로 임대료 인하에 나선 것도 이 같은 이유에서다. 홍콩을 대표하는 부동산 개발사인 싱훙지프라퍼티(新鴻基地產), 신스제그룹(新世界集團), 헝룽프라퍼티(恆隆地產) 등도 임대료를 인하하겠다고 밝혔다. 

◆ 외자는 낙관론 지속, 중국 빌딩 업그레이드 가속 기대 

코로나19의 충격에도 외국자본의 중국 상업용 부동산 시장에 대한 낙관론은 유지되는 분위기다. 

중국 경제성장률 둔화와 부동산 시장 침체에도 최근 몇 년 중화권 상업 부동산 시장에는 외국 투자자본이 밀려들었다. 2018년 외자의 중국 상업 부동산 시장 투자 규모는 전년 대비 62%가 늘었다. 총 투자액은 780억위안(약 91억달러)으로 2005년 이래 최고치를 기록했다.

중국 정부의 디레버리징(부채 축소) 정책, 위안화 약세, 중국 소비 시장에 대한 긍정적 전망 등이 외국자본의 중국 상업 부동산 시장 유입을 자극한 것으로 분석된다. 부채비율을 줄이기 위해 중국 기업이 보유 부동산을 처분한데다, 위안화 가치가 낮아지자 외국 투자자들이 비교적 저렴한 가격에 중국 주요 빌딩을 싼값에 '쓸어 담았다'는 것이 현지 부동산 업계의 설명이다. 여기에 상업용 부동산 경기와 밀접한 관련이 있는 소비 시장의 잠재 성장성 또한 외자를 유혹한 요소로 꼽힌다.

이런 와중에 등장한 코로나19 전염 사태는 상업용 부동산 시장에 직접적인 영향을 미치는 악재다. 문제는 이 악재가 초래할 손실의 규모와 지속 기간이다.

세계적인 종합 부동산 서비스사인 쿠시먼앤드웨이크필드는 '코로나19 사태가 중국 상업 부동산에 미치는 영향'이라는 보고서에서 '단기적인 타격이 불가피하다. 그러나 중국 상업 부동산 업계가 새로운 방향으로 전환하는 긍정적인 자극제가 될 수 있다'라고 진단했다.

당장은 어느 정도의 손실이 불가피하지만, 장기적으로는 중국 사무용 빌딩 관리와 운영 시스템의 업그레이드, 상업용 부동산의 리스크 관리 능력이 높아지는 긍정적인 효과를 낼 수 있다는 분석이다. 

장샤오돤(張曉端) 쿠시먼앤드웨이크필드 연구소 부원장은 "전염병 확산이 당장은 불리한 요인이 될 수 있다. 그러나 대응 과정에서 모색된 방안들이 새로운 트렌드를 창출해내기 마련이다. 중국 상업용 부동산도 여러 가지 측면에서 위기를 통해 한 층 발전하는 효과를 낼 것이다"라고 강조했다.

일례로, 최근 중국에서 확산되는 재택근무와 원격근무 트렌드도 사무용 빌딩 시스템 업그레이드를 촉진할 것으로 진단했다. 재택근무로 사무실 수요가 감소하는 것이 아니라, 언제 어디서든 원활한 업무가 가능할 수 있도록 빌딩 자체의 스마트 시스템 구축이 늘 것으로 전망한 것이다.

또한 이번 사태를 계기로 대형 빌딩의 자체 위기 대응 능력도 강화될 것으로 예상했다. 입주 고객사의 안전을 위해 빌딩 운영사들이 친환경 사무환경 조성, 위생적 관리 및 리스크 대응 전략을 강화하게 될 것으로 장 부원장은 예상했다.

또한 코로나19 사태로 증가하는 임대료 인하 움직임도 악재가 아닌 선순환 경제발전을 위한 이상적인 현상으로 받아들였다. 대형 부동산 운영사는 단기적 손실을 극복한 재정 능력이 있기때문에 중소 입주사를 위한 임대료 인하는 결과적으로 공실 위험을 줄이고, 더 큰 손실을 막는 전략이라는 설명이다.

코로나19는 복합 쇼핑몰 트렌드 변화도 일으킬 것으로 예상된다. 중국의 대형 쇼핑 센터는 핵심 상권에 집중된 경향이 짙었다. 일부 핵심 상권에 대형 쇼핑센터가 집중되면서 상호 출혈 경쟁이 이뤄지는 부작용도 나타났다.

그러나 향후 중국에서도 △ 상주인구 밀도가 높고 △ 철도, 도로 교통망이 갖춰졌으며 △ 사무실이 밀집한 직주근접 지역 상권 발달이 진행될 것으로 예상된다. 이번 전염병 사태를 계기로 집에서 일상을 즐기는 문화가 확산되면서 가까운 거리의 시설 이용 수요가 증가할 것으로 기대되기 때문이다. 중국 주요 도시의 지하철과 도로교통 확충도 이 같은 추세를 촉진할 것으로 기대된다.

동시에 전염병 감염과 위생보건에 대한 의식 강화가 중국 부동산 설계와 건축에까지 영향을 미칠 수 있다. 친환경 ·저오염의 건강한 공간에 대한 수요가 높아지고 있기 때문이다.

jsy@newspim.com