초고가주택 주택구입용 주담대 금지 등 담아
[서울=뉴스핌] 김지유 기자 = 정부는 16일 관계부처 합동으로 '주택시장 안정 방안'을 발표했다. 다음은 일문일답.
-이번 대책 추진 배경은.
▲지난해 발표된 9·13대책 이후 서울 주택가격은 장기간 하향 안정세를 보였지만 강남권 재건축부터 상승세가 확산돼 지난 7월부터 상승 전환했다. 특히 지난달 분양가 상한제 지역을 지정한 이후에는 동작·양천·과천 등 주요 미지정 지역을 중심으로 상승세가 확대됐다. 최근 상승세는 풍부한 유동성이 수도권 주택시장으로 유입되고 일부에서 제기하는 공급부족론, 낮은 보유 부담, 시세차익 기대 등으로 매수 심리가 확대되며 발생한 것으로 판단한다.
-이번 대책으로 집값이 안정될 것이라고 보는지.
▲최근 시장 불안을 유발하는 투기 수요에 대한 금융·세제 규제를 보완하고, 도심 내 주택 공급을 확대해 시장 전반에 과도한 집값 상승 기대감이 사라지게 되면 집값이 안정될 것이라고 생각한다.
-주택시장 안정화 방안 중 금융부문 개선 사항의 기본 취지는.
▲이번 금융부문 대책은 최근 주택가격 상승세를 주도하는 투기과열지구를 대상으로 한다. 주택 부문으로의 과도한 자금흐름을 차단해 추가적인 주택가격 상승 기대심리를 불식시켜 부동산시장을 안정시키기 위한 목적이다. 특히 개별 금융회사의 건전성 관리 차원 뿐만 아니라 금융시장 전체의 거시건전성 관리 차원에서 지속돼온 부동산 부문으로의 과도한 자금흐름을 개선하기 위한 맥락에서 취해진 조치다.
-지난해 9·13 대책을 통해 강력한 대출규제 조치를 취했음에도 또 다시 추가적인 대출규제를 하는 이유는.
▲지난해 9·13 대책을 통해 가계부채의 증가세는 어느 정도 관리되는 성과는 거뒀다. 다만 투기과열지구 등에서의 국지적인 집값 불안과 부동산시장으로의 자금쏠림이 지속되고 있어 이러한 부문에 대해 선별적인 관리가 필요하다고 판단했다.
-금융부문 각 조치사항별 시행시기는.
▲초고가주택(시가 15억원 초과 아파트) 주택구입용 주담대 금지는 대책발표 다음 날인 이번달 17일부터 시행한다. 다만 이날 이후 주택매매 계약분, 신규대출 신청분부터 적용한다. 다른 조치는 전산 준비, 창구 안내를 거쳐 이번달 23일부터 시행할 계획이다. 전세대출보증 관련 조치는 각 기관 내규 개정후 시행 내년 1월 중 시행하겠다.
-규제강화 대상으로 가계대출 뿐만 아니라 개인사업자‧법인 대출까지 포괄하는 이유는.
▲가계대출 규제 강화로 인해 주택관련업 사업자 대출이 늘어나는 등 풍선효과가 발생하는 것을 방지하기 위한 것이다.
-주택담보대출(LTV) 규제 강화로 시가 9억원을 초과하는 주택을 구입하는 경우 대출한도는.
▲구체적인 대출한도는 주택 소재 지역, 주택 평가가격 등에 따라 달라진다. 시가 15억원의 투기과열지구 소재 주택을 구입하는 경우 대출한도를 단순 계산해 보면 종전 LTV 기준에 따를 경우 6억원까지 대출이 가능하다. 하지만 변경된 LTV 기준에 따를 경우 4억8000만원으로 대출한도가 축소된다. 이번 방안에 따르면 LTV 규제비율이 주택가격(9억~15억원)에 따라 최대 8%p(40%→32%) 낮아지는 효과가 있을 것으로 예상된다.
-시가 15억원 초과 아파트를 가진 경우 주택담보대출이 완전히 금지되나.
▲이번 대책의 규제대상은 주택구입 목적 주택담보대출이다. 가계는 신규로 주택을 구입하는 것이 아니라 생활안정자금이 필요한 초고가주택 보유자는 원칙적으로 연간 1억원 한도 이내에서 대출이 가능하다. 사업자는 주택구입 목적이 아닌 사업 운영자금 마련 목적인 주담대에 대해 LTV 규제 범위 내에서 대출을 받을 수 있다.
-시가 15억원 초과 주택에 대한 담보대출 제한과 관련해 재개발‧재건축 주택에는 예외가 인정되는지.
▲투기과열지구 내 초고가주택에 대한 주택담보대출 제한 조치는 재개발‧재건축 주택에도 동일하게 적용될 예정이다. 다만 주택가격 안정, 주택수급 등 여러 요인을 종합적으로 고려해 일정한 조건을 충족하는 재개발‧재건축 조합원에 대해서는 예외를 두고자 한다. 재개발‧재건축 조합원이 1주택세대로서 사업추진(조합설립인가) 전까지 일정기간(1년 이상) 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 때 예외를 허용한다.
-기존에도 총부채상환비율(DTI) 등 상환능력 평가 제도가 있었는데 이번 방안에 따라 DSR 개별적용 시 차이는 무엇인지. 또 총부채원리금상환비율(DSR) 관리강화 시 대출 감소 효과는.
▲DSR은 DTI와 달리 주담대 뿐만 아니라 신용대출 등 기타부채의 원금상환액도 고려한다. 차주가 주담대 뿐만 아니라 신용대출 등 기타대출을 과다하게 받아 주택을 구입하는데 활용하는 것을 줄이는 효과다. 신용대출 등 기타대출이 많은 차주는 DTI만 적용하는 경우보다 대출한도가 줄어들게 된다.
- 주택담보대출 실수요 요건 강화의 주요 내용은.
▲지난해 9·13 대책에 따라 현재 규제지역에서 주택구입목적 주택담보대출을 받을면 1주택세대는 2년내 기존 주택을 처분하는 조건, 무주택세대는 고가주택(공시가 9억원 초과)을 구입하는 경우에 2년내 전입하는 것을 조건으로 가능하다. 이번 조치에 따라 투기지역과 투기과열지구에서는 주택구입목적 주택담보대출을 받으려면 1주택세대는 1년내 기존 주택을 처분하고 신규주택에 전입하는 것, 무주택세대는 고가주택(시가 9억원 초과)을 구입하는 경우에 1년내 전입하는 것을 조건으로 가능하다.
-주택임대업‧매매업 이외 업종에 대해 투기과열지구에서 주택구입목적 주담대를 금지하는 이유는.
▲시장 점검 결과 투기과열지구 등에서의 국지적인 집값 불안과 부동산시장 자금쏠림이 지속되고 있는 것으로 점검됐다. 기존 투기지역 내 사업자에 대한 주택구입목적 주택담보대출 금지를 투기과열지구까지 확대하고자 한다.
kimjiyu@newspim.com
