희소가치 높아, 대도시 가격 하락폭 큰 매물 위주 매수세
[타이베이=뉴스핌] 강소영 기자=중국 부동산 시장 침체와 정부의 부동산 투자 규제 완화 시기가 맞물리면서 외국 사모펀드(PE)를 중심으로 한 외국자본의 중국 상업용 빌딩 투자가 늘어나고 있다.
중국 왕이차이징(網易財經)의 3월 31일 보도에 따르면, 올해 3월 27일을 기준으로 외국 기관투자자가 중국에서 매수한 상업용 대형 빌딩의 거래 건수는 8건에 달한다. 최근 3개월 동안 이들 외자가 중국 상업용 부동산 시장에 쏟아부는 자금이 300억 위안(약 5조 원)에 달한다.
갑작스럽게 늘어나는 외국PE 자금 유입에 시장에서는 중국 자본이 빨리 손을 쓰지 않으면 베이징·상하이·광저우·선전 '노른자위 땅'의 상업용 빌딩이 외국 PE에 모두 넘어갈 수 있다는 과장된 반응도 나오고 있다.
최근 몇 년 중국 상업용 부동산 투자에 가장 적극적인 외국PE는 미국의 블랙스톤이다. 올해 외국PE의 상업용 부동산 거래액 300억 위안 가운데 200억 위안이 이 기업에서 나왔다.
블랙스톤이 올해 매입한 중국 부동산 자산은 세 건이다. 미국 상업부동산 투자기관 터브먼(Taubman)으로부터 시안(西安), 정저우(鄭州)와 한국의 쇼핑센터 세 곳의 지분 50%를 4억 8000만 달러에 인수했다. 중국 하이항디찬(海航地産)의 자회사 홍콩 궈지젠터우(國際建投)의 지분 69.54%도 매입했다. 뒤이어 상하이 창타이플라자(長泰廣場)을 15억 달러에 사들였다.
싱가포르 자본인 캐피털랜드(CapitalLand), 미국과 홍콩에 기반을 둔 GAW캐피털파트너스(GAW Capital Partners)도 올해 상하이의 랜드마크 중 하나인 푸파빌딩(浦發大廈), 상하이 MixC완샹청(萬象城) 등 갑급(甲級 최고급) 빌딩을 매입했다.올해 들어 중국 상업용 부동산 투자에 나선 외국PE는 모두 16개에 달한다.
외국 사모펀드 자본이 중국 상업용 부동산 투자를 늘리는 것은 부동산 시장 침체기를 틈탄 '저점매수' 전략의 일환으로 풀이된다. 부동산 시장 침체로 가격이 고점 대비 상당히 낮아진 데다, 향후 중국 대도시 핵심 지역의 빌딩 자산의 희소 가치가 높아질 것으로 기대되면서 자금력이 풍부한 외국자본이 물건 확보에 나선 것으로 보인다.
중국 대도시 핵심 지역의 빌딩은 노후화가 시작됐고, 비효율적인 운영으로 투자 및 임대 수익도 낮아졌다. 그러나 중국 대도시 핵심 지역에 새로운 빌딩을 지을 만한 땅이 거의 고갈된 상태여서, 이들 노후 상업용 빌딩의 잠재 가치가 높게 평가받고 있다. 외국의 부동산 전문 사모펀드들은 이러한 건물을 인수한 후 리모델링과 임대사업 재정비 등 운영 개선을 통해 건물 가치를 높인 후 되파는 방식으로 수익을 추구하고 있다.
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외국PE의 중국 상업용 부동산 투자는 2018년부터 급증하는 추세를 보이고 있다. 지난 2004년 외자의 중국 빌딩 투자가 시작된 후 2005년 그 규모가 급등했지만, 2006년 중국 정부가 외자의 중국 부동산 투자 규제에 나서면서 외자 진출이 급감했다. 그러나 2015년부터 다시 규제가 풀렸고, 부동산 시장 침체가 뚜렷해진 2018년을 기점으로 외자의 중국 상업용 부동산 투자가 다시 눈에 띄게 증가하고 있다.
관련 기관의 집계에 따르면, 2018년 중국 상업용 부동산 총 투자애근 2960억 위안에 달했다. 이 가운데 외자가 거래한 금액은 전체의 32%에 달한다.
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외자가 선호하는 상업용 부동산 시장은 단연 1선도시의 중심 상업 지역(CBD) 빌딩이다. 지난해 베이징 빌딩 거래 총액 가운데 외자의 비중이 32%를 차지했다. 상하이의 경우 총 빌딩 거래 금액에서 외자가 차지하는 비중이 60%에 달했다.
이 밖에 1선 경제 중심 도시인 광저우와 선전, 내륙 도시로 성장이 기대되는 청두·다롄·시안·충칭 및 정저우 등 2선 도에도 외국 자본의 진출이 늘어나는 추세다.
외자가 선호하는 빌딩을 용도별로 살펴보면 80% 이상이 사무용 빌딩과 쇼핑센터이다. 쇼핑센터와 사무실이 결합된 복합빌딩도 최근 외자로부터 주목을 받고 있다.
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