주택가격 올해 20% 하락 전망, 인접한 선전 불똥 우려
[뉴스핌=이지연 기자] 홍콩 땅값이 6개월새 70% 주저앉으면서 1997년 홍콩 부동산 폭락이 재연되는 것 아니냐는 우려가 확산하고 있다.
토지 입찰가가 70% 폭락한 신계(新界) 지역은 홍콩 번화가 침사추이에서 고작 15km 떨어진 곳이다. 이 지역 토지가격은 베이징 외곽 땅값의 절반 수준으로 내려앉았다.
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| 최근 땅값이 70% 폭락한 신계(新界) 지역 <지도=구글> |
이를놓고 일각에서는 2003년 이래 12년 연속 고공질주한 홍콩 집값이 하락세로 접어드는 전조가 아닌가 하는 우려가 나오고 있다. 장다웨이(張大偉) 중위안부동산(中原地產) 수석 애널리스트는 “입찰가가 폭락한 지역(신계)은 하자가 있었다”면서도 “홍콩 부동산 침체는 부정할 수 없는 사실”이라고 밝혔다.
작년 9월 이래 9.5% 하락한 홍콩 집값은 올 한해 20% 더 하락할 것으로 중위안부동산은 내다봤다.
홍콩 땅값이 떨어진 이유로는 ▲홍콩정부의 과도한 토지이용 제한 ▲달러 페그제로 인한 금리인상 주기 진입 ▲중국 본토인의 홍콩 부동산 선호도 감소 ▲투자목적 부동산 매입을 억제하는 홍콩정부의 정책 등이 꼽힌다.
홍콩은 땅이 부족한 게 아니라 대부분의 토지가 홍콩정부에 묶여 이용이 제한돼 있다. 홍콩정부는 토지 공급량을 엄격히 조절하며 홍콩 땅값과 집값을 인위적으로 끌어올렸다. 이때문에 최근의 땅값 하락 조짐에 대해 부동산 거품이 꺼지기 시작했다는 분석이 나온다.
금리 추이도 홍콩 부동산 가격 하락 요인 중 하나다. 미 연준(Fed)은 지난해 12월 금리 인상을 단행했다. 홍콩달러 가치를 미국 달러화에 고정시키는 달러 페그제를 유지 중인 홍콩으로서는 미국을 따라 금리를 인상할 수 밖에 없다.
금리 인상은 자산 가격에 타격을 주는데, 경기 둔화의 악재까지 겹쳐 출혈이 더 클 것으로 예상된다. 1997년 홍콩 부동산과 주식 시장이 동반 폭락한 것도 통화 간의 상대가격 조정을 위한 자산 가격 디플레이션 때문이란 분석이다.
홍콩 부동산에 매력을 느끼지 못 하는 중국 본토인이 늘어난 점도 홍콩 땅값 하락에 영향을 끼쳤다.
이전 홍콩 부동산이 활황을 맞이할 수 있었던 것은 중국 본토인의 무한한 ‘홍콩 사랑’ 덕이었다. 하지만 홍콩 경제사회 환경의 악화로 매력이 떨어지면서 본토 자금줄이 끊기고 있는 상황이다.
홍콩정부는 중국 본토인을 포함한 외국인의 홍콩 부동산 투자 과열을 막기 위해 여러 정책을 내놓았는데, 이 때문에 투자목적의 부동산 매입 수요가 수그러 들었다는 분석도 있다.
이 밖에 중국 경제 성장 둔화, 부동산 공급 증가 또한 홍콩 부동산 시장에 악재로 작용했다.
홍콩 부동산 붕괴 공포가 중국 본토까지 확산될 가능성에 대해 유명 부동산 전문가 양훙쉬(楊紅旭)는 “홍콩 부동산 시장이 붕괴한다면 그 여파는 본토까지 확산될 것”이라며 선전(深圳)부터 직격탄을 맞을 것으로 내다봤다.
홍콩과 인접한 선전은 지난 1년간 부동산 가격이 폭등했다. 이제는 선전 부동산 시장이 홍콩의 영향을 받아 ‘이성’을 찾을 때가 왔다는 설명이다.
한편 베이징, 상하이 등 1선 도시의 집값은 이미 정상치를 벗어났다. 평범한 수입의 홍콩 시민의 경우 15년 동안 먹지도 않고 일을 해야 홍콩에서 집을 마련할 수 있다. 이것만으로도 정상 기준에서 2배 이상 벗어났는데, 베이징 상하이는 꼬박 30년을 일해야 집을 살 수 있는 상황이 됐다.
전문가들은 1선 도시를 중심으로 홍콩 부동산 침체의 여파가 퍼질 것으로 진단했다. 지난 10년간 지칠 줄 모르고 오른 부동산 시장이 조정을 받을 때가 왔다는 것이다.
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| 홍콩 <이미지=바이두(百度)> |
한편 홍콩 집값은 2015년 4분기에만 낙폭이 7.5%에 달했으며, 2016년에 접어들면서는 가격 하락에 더욱 속도가 붙고 있는 상태다. 또한 향후 30% 가량 더 하락할 여지가 있을 것으로 복수의 연구기관은 내다봤다.
2003년 저점을 찍은 홍콩 집값은 이후 370% 폭등해 작년 9월 최고점에 달했다. 홍콩 정부는 앞서 1월 13일 신규 주택 공급량 목표치를 약 2만개 늘렸는데 이 것 또한 부동산 하락 압력이 됐다는 분석이다.
스탠더드앤드푸어스(S&P)는 올해 홍콩 부동산 시장이 악화될 것으로 내다봤다. 부동산 가격 하락폭은 2015년에 비해 10~15%에 이를 것으로 예측했다.
UBS 또한 암울한 전망을 내놓았다. 홍콩 부동산 가격이 현시점부터 2017년 말까지 20~25% 하락할 것으로 점쳤다.
[뉴스핌 Newspim] 이지연 기자 (delay@newspim.com)
