[뉴스핌=최헌규 중국전문기자] 요즘 중국 투자자들의 최대 관심은 강한 회복세를 보이는 A주 증시와 후퇴를 거듭하고 있는 부동산 경기에 모아지고 있다. 이가운데 증시는 지난 2007년 이후 7년간의 장기 침체장에서 벗어나 추세적 상승국면에 접어든 것으로 판단된다. 상하이종합지수는 2007년 10월 역사상 최고점인 6124포인트까지 올랐다가 이후 장기 하락장에 접어들었다.
상하이종합은 최근 2~3년간 1800~1900포인트대의 저점까지 하락했다. 2012년 3월 2일 연중 최고가는 2460.69포인트였으나 12월 3일 1959.77포인트로 연중 최저치를 나타냈다. 2013년 연중 최고치와 연중 최저치는 각각 2월 2444.80포인트, 6월 1849.65포인트 였다. 상하이종합은 올 2014년 1월 1984.82포인트(장중)까지 밀려났다가 2014년 9월 4일 2306.86포인트를 기록하며 15개월래 최고치를 기록했다. 전문가들은 중국 A주가 주기적 상승궤도에 진입했다며 4분기 예상주가를 2500포인트~3000포인트로 제시했다.
A주가 이처럼 상승 날개짓을 하고 있는 것과는 정반대로 부동산은 올들어 가파른 하강 롤러코스터를 타고 있어 희비가 교차하고 있다. 특히 부동산은 GDP 성장의 큰 비중을 차지한다는 점에서 경기 후퇴의 우려를 더해주고 있다. 2013년 기준 중국 부동산 개발업체들이 중국 성장에 기여한 비중은 16%에 달했다.
◇조정기간 3~4 년 전망, 성장가도 발목
시장의 모든 관심은 부동산 하락기조가 얼마나 지속될지 여부에 쏠리고 있다. 이와 관련해 일부 낙관적인 전망도 있으나 구조적 하락기에 접어들었기 때문에 2~3년간 후퇴기조를 띨 것이라는 전망에 무게가 실리고 있다. 당연히 경제성장도 당분간 부동산 경기 후퇴에 발목잡히는 형국이 될 것이라는 관측이다.
중국의 과열 부동산은 지난 2010년 4월 구매제한정책이 나오면서 2011년 잠깐 조정을 겪었다. 하지만 이내 급등세로 돌아섰고 정부는 보다 강력한 규제책을 폈다. 부동산 경기는 2014년 초부터 하강하기 시작됐다. 가격 상승세가 주춤해지더니 이내 하락세로 돌아섰고, 이런 분위기는 많은 도시로 확산됐다.
부동산위축은 곧바로 기업 현금흐름에 직격탄을 안겨줬다. 자금줄이 마르고 융자가 여의치 못한 상황에서 적지않은 한계 기업들의 부채비율은 300%까지 치솟았다. 중국 부동산 1번지 저장성 일대에서는 가격 급락으로 여러건의 기업 디폴트가 발생했다.
A증시 부동산 상장사 재무제표를 분석한 결과 현금흐름상의 순유출은 역사상 최고치를 기록했다. 중국 부동산기업들은 올해 상반기 해외 차입 자금규모가 전년동기비 39% 증가한 59억달러에 달했다. 2005년이 10년래 최대 규모다. 중국 부동산 기업들이 겪고있는 자금 불황을 보여주는 단적인 사례다.
기업 연쇄부도 사태를 막기위해 당국은 다양한 미니부양책을 추진했다. 리커창 총리까지 나서서 부동산 업체들에 대해 융자를 확대하라고 독려했다. 시장부양에 대한 정부의 강력한 시그널이 전해지면서 부동산 거품 붕괴 및 금융위기 우려도 한풀 꺽인 듯한 양상을 보였다.
‘진주인스(金九銀十, 추석과 국경절이 낀 9~10월 부동산 성수기)가 시장 회복을 견인할 것이라는 관측도 일부에서 나왔다. 노무라 중국부동산투자 관계자는 장기적으로 부동산은 하락기조에 빠지지 않을 것이라고 밝혔다. 부동산불패 신봉자인 런즈창(任志强)은 비록 침체한다 해도 2015년 가을쯤에 다시 회복될 것이라고 호언했다.
하지만 당장 급한 불을 껐을 뿐 부동산 경기가 좋아질 것이라는 예상은 다분히 희망사항에 가까운 것으로 보인다. 단기적으로는 형세가 개선될 수 있을지 몰라도 중국의 이번 부동산 경기 하강은 구조적인 문제여서 추세적인 시장 회복이 쉽지않을 것이라는 주장인 것이다.
기관 및 전문가 관측에 따르면 이번 중국 부동산 한파는 꽤 오랜기간 지속될 가능성이 높아보인다. 근본적으로 신용대출에 대한 규제가 완화 되지 않는 한 상황이 크게 개선되지 못할 것으로 보인다. 앞서 노무라 관계자의 낙관론도 신용대출 완화를 전제로 한 것이다. 하지만 정부가 신대규제를 확 풀 가능성은 아주 낮다는게 전문가들의 예측이다. 하반기에도 부동산 개발업체들의 자금난은 더 악화할 전망이다.
◇시장붕락아니면 금리등 본격 부양 유보
중국 경제 전문지 차이징(財經)은 중국 부동산이 정부 부양 덕분에 2014년 하반기 일시 회복세를 보일 수 있으나 부양의 약발이 다하면 2015년부터 본격적인 내리막길에 접어들고 하락 조정은 최소 3년간 계속될 것이라고 보도했다. 부동산 경기 악화로 인해 중국 GDP성장률이 6.8%까지 후퇴할 수 있다는 비관적인 예측까지 나오는 상황이다.
'진주인스' 즉 9~10월 이후에는 부동산 경기 하락기조가 한층 짙어질 가능성이 높다. 중국 경제학자는 2014년 9월 1일 베이징에서 열린 투자 세미나에서 90%의 중국 도시에서 부동산 거품이 꺼질 것이라고 주장했다. 그는 "부동산 업계 지각변동이 시작됐다"며 "비상장 건설사중에 절반이상이 도태될 수 있다"고 말했다. 어떤 전문가들은 2015년에 가면 중국 집값이 5~10% 추가 하락할 것이라고 내다봤다.
중국의 이번 부동산 경기 후퇴는 여느 때와 달리 구조적이고 주기적 측면을 띠고 있다는게 전문가들의 공통된 견해다. 도시화가 일정정도 기본적인 주택수요를 창출할 것이라는 관측도 오류가 있다고 이들은 지적했다. 이미 도시화 템포는 상당정도 약화됐고 호적제도 개혁의 초점도 인구이동 재배치나 부동산 개발이 아닌 농민공의 사회보장과 공공서비스 확충에 맞춰져 있어 도시화 정책이 주택수요를 얼마나 뒷바침할 지 미지수라는 지적이다.
지난 몇년동안 신용대출의 급격한 확대는 중국의 많은 기업과 지방정부들을 빚더미에 앉혀놨다. 그림자 금융 등 후유증이 불거지면서 금융위기가 초래될 수 있다는 우려까지 제기됐다. 이런 점을 고려할 때 아무리 급해도 시진핑 정부가 부양의 핵심인 대규모 신용대출을 동원하기는 쉽지않을 것이라는 게 다수 중국 경제 전문가들의 관측이다.
물론 부동산 시장이 보다 심각한 상황에 이르면 중국 정부가 고강도 부양에 나설 수도 있다. 하지만 설령 초강력 카드를 빼든다 해도 그 시기는 시장을 장기간 관망한 이후가 될 것으로 예상된다. 만약 2014년 4분기와 2015년까지 계속 상황이 악화하면 대출비율을 높여 주택 구입자금부담을 낮추는 특단의 거래활성화 조치가 나올 수 있다. 상황이 더 악화하면 한정적으로 주택 대출 금리를 낮추거나 혹은 전면적으로 대출 금리를 인하하는 방안도 검토할 것이라고 전망도 나오고 있다.
[뉴스핌 Newspim] 최헌규 중국전문기자 (chk@newspim.com)
