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[뉴스핌=조윤선 기자] 중국 부동산 시장은 올 상반기 보기드믄 침체를 나타냈다. 경기둔화와 부동산 대출 규제 강화로 시장 거래가 급격히 줄었고, 항저우(杭州)를 시작으로 지방 도시에서 잇따라 부동산 가격 급락세가 이어졌다. 거래 급감과 대출 규제로 중소 부동산 개발업체의 자금난이 가중되면서 급기야 저장(浙江)성 펑화(奉化)시의 중소 개발업체인 싱룬즈예(興潤置業)가 부동산 기업으로서는 처음으로 디폴트(채무불이생)를 선언, 지난 10년간 불패신화를 보였던 중국 부동산 시장에 위기감이 감돌고 있다.
처음에는 주택 가격 상승세가 후퇴하는데 그치다가 점차 가격이 하락하는 곳이 늘어나고 있다. 5월 중국 70개 주요 도시 가운데 절반가량 도시의 주택가격이 전월대비 하락세를 나타내는 등 시장 불경기가 지속되는 분위기다. 특히 시장 침체에도 끄떡없었던 베이징(北京), 상하이(上海) 등 1선도시 부동산 시장 마저 가격 하락세가 두드러지고 있다. 1,2선도시의 경우 지역 따라 다소 차이가 있지만 전반적으로 위축 기미가 확연해지고있다.
중국 경제에 상당 비중을 차지하는 부동산 시장이 침제의 늪에서 허덕이자, 우시(無錫), 선양(瀋陽), 포산(佛山), 우후(蕪湖), 후허하오터(呼和浩特) 등 지방정부가 속속 부동산 구매제한 완화에 나서고 있다. 심지어 일부 지방도시가 현지 성 정부의 묵인속에 부동산 규제정책인 구매제한을 철회하고 있다는 소식도 들린다.
전문가들은 상반기 매출실적 부진으로 올해 목표실적 달성이 어려워진 상당수 부동산 개발업체가 재고 급증과 자금난 등 경영부담으로 하반기에 가격인하 판촉에 열을 올릴 것이란 전망을 내놨다. 또한 하반기에도 지방정부가 공개적으로 구매제한을 철회하기 보다는 호적제도 개선 등 우회적인 구매제한 완화를 시행할 것으로 점쳤다.
최근 고조되고 있는 중국 부동산 위기설에 대해 상하이재경대 천보(陳波) 교수는 30일 뉴스핌과의 인터뷰에서 지방정부 재정에 상당부분을 차지하는 부동산이 붕괴되면 중국 경제에 큰 충격을 가져올 수 있어, 정부가 부동산 시장 급락을 그대로 방치하지 않을 것이라며 붕괴설을 일축했다.
25일 네이멍구(內蒙古) 후허하오터시가 향후 '보유 주택 조회증명'을 요구하지 않겠다며 관련 문건을 발표하자 중국 부동산 시장이 또 한바탕 시끄러웠다. 이같은 조치가 구매제한 철회를 의미하는 것과 다름이 없기 때문이다.
중국 매체들은 후허하오터 현지 부동산 중개업체를 통해 이같은 사실을 확인했다며 앞다퉈 보도했지만, 당일 오후 현지 정부는 이번 발표된 문건에서 수정할 부분이 있다며 이를 다시 철회한 것으로 전해졌다.
일과성 하루짜리 헤프닝으로 끝났지만 근래들어 지방도시를 중심으로 구매제한을 취소하는 움직임이 일어 주목을 끌고 있다.
후허하오터에 앞서 지난 10일 랴오닝(遼寧)성 선양에서도 현지인과 외지인의 다주택 보유를 허용했다는 소식이 전해져 세간의 관심이 집중된 바 있다.
올해들어 일부 도시에서 부동산 급락세가 나타나면서, 중앙정부는 향후 각 지역과 도시 상황에 따라 '맞춤형' 부동산 통제 정책을 적용한다는 방침을 밝혔다.
이에 따라 상당수 2·3선 도시가 구매제한을 완화하거나 취득세 보조금 형태로 부동산 시장을 살리고자 애쓰고 있는 상황에서, 일부 지방 도시에서는 암묵적으로 구매제한 조치가 풀리고 있다.
하지만 구매제한 철회 소식이 나온 다음날 후허하오터, 선양 등 지방정부가 이같은 사실을 부인하는 일이 잇따라 눈길을 끌었다.
중위안(中原)부동산 수석시장분석가 장다웨이(張大偉)는 "부동산 구매제한을 공개적으로 철회할 경우 시장에 미치는 리스크가 상당하기 때문에 지방정부가 공개적인 구매제한 취소를 부담스러워 한다"고 그 이유를 설명했다.
그럼에도 부동산 시장 침체 지속에 따라 재고가 눈덩이처럼 불어나고 부동산 투자와 토지수입이 급격히 줄어, 지방 경제에 적지않은 타격을 미치는 까닭에 암암리에 구매제한 철회 시도가 이어지고 있다는 설명이다.
관련 통계에 따르면 올 1분기 선양의 주택 거래 가격이 하락세를 나타냈고, 하락폭도 크게 확대됐다. 5월 말 기준, 선양의 신규주택 재고 면적은 1828만 평방미터(㎡). 톈진(天津)에 이어 두 번째로 부동산 재고율이 높았다. 톈진의 신규주택 재고면적은 2110만㎡에 달했다.
선양의 재고주택을 처분하기 위해서는 22개월의 시간이 소요된다는 분석도 나왔다. 상하이 이쥐(易居)부동산 연구원은 후허하오터의 재고 처분기간은 37개월이 걸릴 것으로 예상, 35개 주요 도시 중 재고 부담이 가장 크다고 진단했다.
장다웨이 수석시장분석가는 "이들 도시는 토지공급량 자체가 많아 잠재적으로 재고 처리 부담이 매우 높은 상황"이라며 "특히 지방경제 성장 둔화가 뚜렷해지면서 구매제한을 취소해 부동산 시장을 활성화하려는 충동이 커지고 있다"고 말했다.
상하이 이쥐부동산연구원의 옌웨진(嚴躍進) 연구원은 "부동산 판매 부진과 대출 긴축에 따른 자금난에다, 지방정부가 경제적인 측면에서 부동산에 지나치게 의존하는 상황이 계속되면서 구매제한 취소 움직임이 일고 있다"고 분석했다.
전문가들은 대체로 하반기에도 지방정부가 직접적인 구매제한 철회 제스처를 취하기보단, 호적제도를 개선하는 등 우회적인 방식으로 구매제한 완화를 추진할 것으로 전망했다.
◇부동산 실적 악화, 증시에 태풍의 핵
올 상반기 부동산 시장 침체로 매출과 가격이 모두 떨어지고 열기를 띄었던 토지시장이 급격히 냉각되면서, 올해 상당수 부동산 개발업체가 매출 달성에 실패할 것이란 전망이 쏟아지고 있다.
부동산 시장 관망심리가 농후해 매출이 급감함에 따라 올 1~5월 대다수 부동산 기업의 영업실적이 부진했다. 업계 전문가들은 매출 악화로 올 한해 목표달성에 비상이 걸린 부동산 개발업체가 하반기에 잇따라 가격인하 판촉에 나설 것으로 내다봤다.
이를 반영하듯 부동산 가격인하 판촉이 2·3선 도시에서 1선도시로 확대되고 있다.
부동산 개발업체 바오리(保利)의 광저우(廣州) 소재 고급아파트 '백합화원(百合花園)'이 최근 시장예측보다 ㎡당 2000위안(약 33만원) 낮은 가격에 거래되고 있으며, 완커(萬科) 부동산의 고급아파트 단지 '쯔타이(紫台)'의 개별주택 총 가격이 하향조정 후 기존보다 100만 위안(약 1억6300만원) 떨어진 것으로 전해진다.
그러나 개발업체의 가격인하 판촉이 매출 개선에 도움이 되기는 커녕, 올 한해 매출 목표 달성이 점점 어려워지고 있는 상황이다.
2013년 부동산 시장이 달아오르면서 연간 매출 1000억 위안을 달성한 부동산 기업이 7개로 늘어나는 등 양호한 매출실적을 기록한 부동산 업체들이 줄줄이 올 한해 매출 목표를 크게 상향조정한 것도 목표 달성에 장애요인이 되고 있다.
일례로 부동산 개발업체 허성촹잔(合生創展)의 올 1~5월 매출은 15억6700만 위안에 불과했다.. 전년 동기대비 매출액 43억8600만 위안보다 64.3%나 줄었다.
셰바오신(謝寶鑫) 허성촹잔 집행이사는 올 한해 전년보다 15%~20% 많은 130억 위안(약 2조1200억원)이 넘는 매출을 달성하겠다고 밝혔지만, 올 1~5월 매출은 목표액의 12.09%에 그쳤다.
매출 목표 달성에 빨간불이 켜진 업체는 허성촹잔 뿐이 아니다. 서우촹즈예(首創置業)도 올 1~5월 매출이 올 한해 목표치의 18.3%에 불과했고, 심지어 화양녠(花樣年)은 올 한해 목표치의 9% 밖에 달성하지 못했다.
위안양디찬(遠洋地產), 자자오예(佳兆業), 야쥐러(雅居樂), 신청B주(新城B股), 자오상(招商) 등 개발업체도 올 한해 매출 목표 중 30%도 달성하지 못한 상황이다.
쑹옌칭(宋延慶) 란더(蘭德)컨설팅 사장은 "통상적으로 상반기에 최소 올 한해 매출 목표의 50%이상을 달성해야 한다"며 "하반기에 부동산 성수기는 9월과 10월 뿐이라 상반기에 최대한 매출 실적을 올리지 못하면 하반기에 목표달성은 사실상 무리다"라고 진단했다.
◇ 현금비상, 하반기 '떨이 분양' 가속
완커, 헝다(恆大), 바오리 등 일부 대기업들은 상반기 절반의 매출 목표 달성에 성공했지만, 상당수 업체가 목표에 미달할 것으로 전망돼 하반기 업체들의 가격인하와 판촉이 잇따를 것이란게 전문가들의 관측이다.
롄자부동산 시장연구부 애널리스트 장쉬(張旭)는 "6월 분양주택 거래량이 5월에 비해 줄었고 신규 분양주택 매출도 부진하다"며 "상반기 대다수의 부동산 개발업체의 실적이 목표에 미달하면서 하반기 자금난과 재고 부담이 가중돼 가격인하 바람이 더욱 거세질 전망"이라고 전망했다.
중국 부동산및주택연구회 구윈창(顧云昌) 부회장은 "정부가 통화정책을 다소 완화하느냐 여부가 부동산 시장에 직접적인 영향을 미칠 것"이라며 "집값 하락폭은 크지 않을 것이며 대체로 안정적인 상황에서 집값이 하락할 것으로 예상된다"고 말했다.
장훙웨이(張宏偉) 상하이 퉁처(同策)컨설팅연구부 총감은 부동산 상장사들이 올 상반기 실적 달성에 부진하면서 하반기 부동산 대기업들이 부동산 프로젝트 가격을 20%~30% 가량 낮추는 등 주택들이 잇따라 대폭 할인된 가격에 시장에 나올 것으로 진단했다. <下 편에 계속>
[뉴스핌 Newspim] 조윤선 기자 (yoonsun@newspim.com)
