[뉴스핌=조윤선 기자]호시절을 누렸던 중국 부동산 시장이 침체에 빠진 가운데, 시장에서 긍정적 평가를 받아왔던 부동산 대기업이 자금 부담으로 사실은 위기에 처해있다는 소식이 전해져 관심이 고조되고 있다.

19일 중국 21세기경제보도는 최근 국제신용평가사 스탠다드앤드푸어스(S&P)가 레버리지(차입투자) 비중이 지나치게 높은 중국 부동산 기업을 콕 찝어 열거했다며 이같이 보도했다.

여기에는 아오위안그룹(奧園集團), 중국해외훙양그룹(中國海外宏陽集團), 화난청홀딩스유한공사(華南城控股有限公司), 쉬후이그룹(旭輝集團), 완다상업부동산주식유한공사(萬達盛業), 화양녠그룹(花樣年集團), 푸리그룹(富力集團), 헝다디찬(恆大地產) 등 부동산 대기업이 포함됐다.

이들 업체는 작년 한 해 부채증가율이 50%를 넘는 것으로 전해진다. 그 중에서도 헝다디찬은 2013년 총 부채가 전년보다 2배 넘게 불어났다.

S&P는 최근 뤼청(綠城)부동산 지분을 인수한 룽촹홀딩스(融創控股)에 대해서도 우려를 나타냈다.

특히 경쟁력이 상대적으로 취약한 일부 부동산 개발업체의 리파이낸싱(재융자) 리스크가 가중되고 있다는 우려도 나왔다.

런허상업(人和商業), 헝성디찬(恆盛地產) 이 두 부동산 업체의 달러화 채권 만기가 2015년 예정되어 있어, 이들 업체의 매출실적이 개선되지 않으면 유동성 위기나 채무불이행(디폴트) 위기에 빠질 가능성이 크다는 전망도 제기됐다.

◇융자비용 증가, 경영리스크 고조

전반적인 부동산 시장 침체 외에, 갈수록 자금 조달이 힘들어지고 있다는 점이 부동산 개발업체의 경영리스크를 키우고 있다.

현재 대다수 부동산 기업의 달러화 채권 발행 비용이 7%이상 오른데다, 최근 달러화 강세의 영향으로 부동산 기업의 융자비용이 증가하고 있기 때문이다.

이를 반영하듯 5월 중국 부동산 주요기업 10곳의 자금조달 규모는 31억5000만 위안(약 5200억원)으로 전월대비 73.3%나 줄었다. 근 3개월 연속 자금조달 액수가 감소하면서 11개월만에 최저치를 기록했다.

중국 부동산 개발 기업들은 대부분 해외에서 자금을 조달하고 있는 것으로 드러났다.

관련 통계에 따르면 올 1~5월 부동산 주요기업 10곳의 자금조달 규모는 600억9700만 위안(약 9조8300억원)으로 나타났다. 이는 2013년 한 해 자금조달 액수의 46%에 해당한다.

이 중 해외융자가 전체의 72.6%인 436억1700만 위안(약 7조원)에 달했다. 반면 국내 융자비중은 27.4%에 불과했다.

올 1~5월 화룬(華潤), 야쥐러(雅居樂), 자오상(招商)의 자금조달 규모가 모두 120억 위안(약 1조9600억원)을 돌파, 부동산 기업 가운데 융자규모가 가장 컸다.

뒤이어 푸리그룹은 60억5300만 위안(약 9900억원)의 자금을 조달해 두 번째로 융자액수가 많았고, 기타 부동산 업체의 자금조달 액수는 40억 위안(약 6500억원)을 넘지 않았다.

장다웨이(張大偉) 중위안(中原)부동산 수석 애널리스트는 부동산 기업의 자금 융통이 어려워지는 요인으로 △미국의 양적완화 퇴출 가속화 △위안화 가치 하락 △최근 확산되고 있는 중국 부동산 시장 가격 하락세를 들었다.

5월들어 부동산 기업들의 융자 규모가 늘어나고 있지만, 자금조달 비용이 눈에 띄게 증가하면서 기업들의 자금 부담이 가중되고 있다고 장 애널은 지적했다.

중국 은행들이 리스크 방어을 강화하면서 부동산 기업에 대한 대출을 대폭 축소한 점도 기업들의 자금난을 가중시키는 주 요인으로 지목됐다.

중국 은행감독관리위원회(은감회)가 '신탁회사 리스크 감독관리에 관한 지도 의견'에서 리스크 평가 강화 방침을 제시, 부동산 등 리스크가 큰 분야에 대한 정기적인 리스크 평가를 시행하겠다는 계획을 밝히면서 중국 부동산 기업들이 해외자금 조달에 박차를 가할 것으로 예상되나, 비용 증가에 따라 해외자금 조달이 쉽지않을 것이란 전망도 나왔다.

푸베이(符蓓) S&P 애널리스트는 "올해 부동산 개발업체의 자금조달 비용이 상승하고 은행과 채권시장 자금조달 루트가 축소될 것"이라면서 "은행 및 채권발행을 통한 융자가 일부 대형 개발업체나 지명도 있는 기업으로 제한될 것"이라고 말했다.

그는 "은행이나 채권발행을 통한 자금조달 루트가 막힌 소형 부동산 업체는 그림자 은행에 의존하게 될 것이나, 자금조달 비용이 만만치 않은데다 리파이낸싱 가능성도 불투명하다"고 지적했다.

그는 또 "담보대출한도 축소 및 대출금 늑장 지급이 부동산 업체의 매출 감소로 이어지고 있다"며 "일부 은행의 첫 번째 주택구매 대출 우대금리 취소가 부동산 기업 매출 증가세 둔화에 직접적인 영향을 미쳤다"고 덧붙였다.

올해 초 부동산 신용대출이 축소되면서 개인 부동산 담보대출도 전년 같은기간 보다 크게 줄었다.

중앙은행에 따르면 3월말 기준, 중국 부동산 대출 잔액은 15조4000만 위안으로, 동기대비 증가율이 작년말보다 0.3%포인트 떨어진 18.8%에 달했다. 2012년 이래 부동산 대출 잔액이 처음으로 동기대비 하락세를 기록했다.

은행들은 올 1분기 첫 번째 주택구매 대출 우대금리를 취소하고 심지어 금리를 5%~10% 인상했다. 부동산 대출 심사 진척도 더뎌지고 일부 은행은 아예 부동산 대출 업무를 잠정중단하기까지 했다.

4월 개인주택담보대출도 전년 동기대비 11.4%나 줄어든 1077억 위안에 그쳤다. 5월에는 1104억 위안으로 전년대비 7.7% 증가, 다소 호전된 모습을 보였다.

◇재무상황 악화, 자금부담 가중

부동산 경기 침체 속에서 개발업체의 자금 압박이 심해지고 있다.

중국 국가통계국에 따르면 1~5월 부동산 개발업체의 수중에 들어온 자금은 4조6728억 위안으로 전년대비 3.6% 증가했다. 하지만 증가율은 1~4월보다 0.9%포인트 떨어져, 부동산 기업의 자금 부담이 뚜렷해지고 있다는 지적이다.

전문가들은 중국 정부가 최근 '제한적 지급준비율 인하' 등 조치를 통해 시중 유동성 공급에 적극 나서고 있지만, 신중한 통화정책 기조와 유동성 공급 가운데 균형점을 찾기위해 고심할 것이라고 말했다.

중국 당국이 2008~2009년처럼 부동산이 과열되기 원하지 않지만, 중국 경제에 상당 부분을 기여하는 부동산이 장기적인 침체에 빠지도록 놔두지 않을 것이기 때문이란 분석이다.

부정적 전망이 일색인 가운데 부동산 개발업체의 자금조달을 통한 규모 확장은 여전히 계속되고 있다.

부동산 기업들이 매출액의 상당 부분을 토지 매입에 쏟아붓고 있다. 올 1~4월 S&P로부터 신용등급을 받은 개발업체는 평균적으로 매출액 중 38%를 토지매입에 투입하고 있는 것으로 전해졌다.

그 중에서 중국해외발전(中國海外發展), 화룬즈디(華潤置地), 룽촹중국(融創中國), 룽후디찬(龍湖地產), 자자오예그룹(佳兆業集團), 팡싱디찬(方興地產)이 올해들어 적극적으로 토지매입에 나서 눈길을 끌었다.

특히 팡싱디찬은 1~4월 토지매입에 185억 위안(약 3조원)을 투자했는데, 같은기간 매출액은 34억 위안(약 5600억원)에 불과했다.

기타 신용평가사들도 중국 부동산 개발업체의 자금난을 주시하고 있다.

3일 무디스는 보고서를 통해 부동산 시장 성장세가 둔화되면서 향후 12개월간 허성촹잔(合生創展)의 실적악화가 지속될 것으로 진단했다.

무디스는 허성촹잔의 자금흐름에서 단기차입금 비중이 2013년말 70%에서 40%~50% 가량으로 줄었으나, 재고량이 많아 부채나 재정상황 개선이 어려울 것이란 분석을 내놨다.

[뉴스핌 Newspim] 조윤선 기자 (yoonsun@newspim.com)