[뉴스핌=이동훈 기자] '부동산 불패신화'를 불러왔던 재건축·재개발 단지들이 다시 꿈틀대고 있다. 한동안 멈춰 섰던 사업이 속속 추진되는 데다 정부의 ‘8.28 전월세 대책’에 따른 주택경기에 대한 기대심리도 한결 개선됐기 때문이다.

특히 강남권 사업지역의 분위기 변화가 감지되고 있다. 떨어지기만 하던 시세가 급매물 소진과 기대감 전환에 반등하고 있는 것. 생활 인프라(기반시설)가 뛰어나 수요자가 꾸준히 유입되는 지역인 만큼 향후 집값 반등의 시발점에 될 것이란 게 부동산 업계의 시각이다.

‘낙수효과’도 기대된다. 강남권의 개발 사업이 탄력을 받으면 다른 지역으로 확산될 가능성이 높다. 강남3구(강남·서초·송파구)의 재건축·재개발 추진단지 중 추진위원회인가를 받고 조합해산 전인 사업장이 92곳에 달한다. 관리처분인가 이후 착공을 준비 중인 사업장은 23곳에 이른다.

재건축·재개발 사업은 기본계획 수립과 안전진단을 통과하면 정비구역으로 지정된다. 이후 추진위원회인가, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가, 철거, 착공, 분양 등의 과정을 거친다. 사업시행인가는 건축허가 개념으로 사업이 정상궤도에 진입했음을 뜻한다.

<재건축 사업에 속도를 내고 있는 강남구 개포주공1단지 모습>

강남구 최대 재건축단지인 개포주공이 가장 눈에 띈다. 개포주공4단지는 오는 10월 조합설립 총회를 개최하고 11월께 인가를 받을 계획이다. 이대로라면 앞서 조합설립을 마친 개포주공 1~4단지, 개포시영과 함께 재건축 사업이 가시권에 돌입한다.

개포주공1단지는 오는 11월께 건축심의가 통과하면 내년 초 사업시행인가를 받은 뒤 사업성이 결정되는 관리처분인가를 받을 예정이다. 개포주공3단지도 조만간 건축심의를 추진한다.

개포주공1~4단지와 시영은 총 1만2410가구에 달하는 대규모 단지이며 재건축 이후 1만5436가구로 늘어난다.

서울 서초구 방배5구역은 지난 7월 사업시행인가를 받아 재건축이 본격화되고 있다. 방배3구역도 지난 4월 사업시행인가를 받고 사업 막바지 단계인 관리처분인가를 준비하고 있다.

또한 잠실주공5단지는 지난 8월 재건축 주민총회에서 추진위원장을 새로 선임하고 연내 조합설립을 위한 창립총회를 개최할 계획이다.

강남구 개포주공 인근 한솔공인중개소 대표는 “4년 가까이 가격이 떨어져 투자 부담이 줄었고 정부가 부동산 규제완화에 의지도 보이고 있어 투자심리가 소폭 살아나는 분위기”라며 “집주인들이 단기간에 매도호가를 높여 거래량 크게 증가하진 않았지만 사업속도가 보다 가시화되면 매수세가 살아날 것”이라고 기대했다.  

<자료=서울시 및 재건축·재개발 클린업시스템>

강남권 주요 재건축·재개발 단지에 부는 훈풍이  다른 지역으로 퍼져나갈 지도 관심이다. 시세의 ‘바로미터’인 강남권이 뛰면 상대적으로 가격이 낮은 타 지역 재건축·재개발 단지도 시차를 두고 가격이 반등하는 게 일반적이다.

서울시와 업계에 따르면 서울 강남3구의 재건축·재개발 추진단지 중 추진위원회인가를 받고 조합해제 이전 사업장이 92곳에 이른다. 

관리처분인가를 받아 사업의 8부 능선을 넘은 사업장은 23곳. 이중 1000가구가 넘어 대규모 단지는 14곳이다. 관리처분인가를 받으면 조합원 및 일반분양가 확정되며 구체적인 수익이 결정된다.

구별로는 강남구에 위치한 단지가 ▲대치동 청실아파트(1608가구) ▲개포주공1단지 6662가구 ▲개포주공2단지(1839가구) ▲개포주공3단지(1316가구) ▲개포주공4단지(3329가구) ▲개포시영(2318가구)이다.

서초구는 ▲신반포1차(1497가구) ▲방배5구역(2547가구) ▲방배6구역(1012가구)이며 송파구는 가락시영(8106가구)이 대표적이다.

박합수 국민은행 부동산팀장은 “주택가격 하락이 지속되자 수익성 악화를 이유로 강남권 재건축 단지들이 사업 진행에 어려움을 겪었다”며 “이들 단지는 최근 바닥론과 대책의 영향으로 시세가 바닥권을 탈출하는 모습을 보이고 있으며 이러한 기대감이 타 지역으로 확산될 가능성도 있다”고 말해다.

하지만 가격 오름세가 일부 단지에 제한적으로 나타날 것이란 의견도 많다. 강남권은 입지적 특수성이 존재하고 과거처럼 가격이 전반적으로 급등할 가능성도 제한적이라는 이유에서다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “강남권 재건축 단지들이 그동안 가격이 많이 빠져 추기비용 부담이 낮아진 데다 사업에 속도가 붙어 시세가 반등하고 있다”며 “그러나 거래 대부분이 급매물이고 추격매수세가 약해 시세가 급등할 여지는 낮다”고 설명했다.

이어 그는 “정부의 부동산 대책이 강남권 고가아파트를 대상에서 제외하고 있다는 점도 열기가 확산되기 어려운 이유”라고 덧붙였다.

◆매맷값 롤러코스터..미운오리 전락

과거 재건축·재개발 시장은 주택경기 활황기와 맞물려 황금알을 낳는 투자처로 인기를 끌었다. 시세가 자고나면 크게 오르자 많은 대출을 일으켜 무리하게 뛰어드는 투자자도 적지 않았다. 대출 이자를 많이 물어도 시세가 급등하다보니 이 부담을 상쇄하고도 남았기 때문이다.

서울 강남구 대치동 은마아파트의 전용 76㎡는 지난 2004년 매맷값이 6억원선에 거래됐으나 재건축 바람이 불며 2년여 만에 11억원을 돌파했다. 같은 시기 송파구 잠실주공5단지도 6억원선에서 최고 13억원까지 치솟았다. 대출이자 7%를 적용받아 5억원을 대출 받아도 1년에 1억5000만원은 손에 쥘 수 있었다.

하지만 주택경기가 장기 불황국면에 접어들자 가격 변동의 ‘바로미터’인 강남권 재건축·재개발 단지가 직격탄을 맞았다. 시세가 최고가 대비 30%가량 빠지자 곳곳에서 비명소리가 터져 나왔다.

분위기에 휩쓸려 가격이 최고치를 찍을 때 뛰어들었던 투자자들은 손해가 더 컸다. 이들 대부분은 집을 팔아도 담보로 잡힌 채권 등을 모두 갚을 수 없는 일명 ‘하우스푸어’로 전략하는 상황에 빠졌다.

[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (leedh@newspim.com)