[뉴스핌=이동훈 기자] 앞으로 준공후 미분양 아파트는 공공기관인 대한주택보증의 보증을 받아 임대주택으로 활용할 수 있게 된다. 

이렇게 되면 분양시장 상황에 따라 건설사들이 분양시기를 탄력적으로 조절할 수 있게 될 전망이다.
 
또 자신이 세 든 집이 이른 바 '깡통전세'가 돼도 보증금을 떼일 걱정을 덜게 된다. 이와 함께 아파트 분양보증 심사도 강화한다.
 
국토교통부는 이같은 내용의 방안을 오는 10일부터 시행한다고 9일 밝혔다. 이번 방안은 지난 '7.24 주택공급 조절방안'의 후속조치다. 
 
◆주택보증, 전세금 반환 보증

먼저 건설업체를 대상으로 '전세보증금 반환보증'과 '모기지(주택담보대출) 보증'이 도입된다. 준공후 미분양 아파트를 임대주택으로 일시 활용할 수 있는 제도적 기반이 구축된 것이다.
 
전세보증금 반환보증은 건설사의 부도로 임차인이 전세 보증금을 못받으면 대한주택보증이 이를 돌려주는 보증이다.
 
이 보증이 도입되면 임차인이 안심하고 임대계약을 맺을 수 있다. 또 인지도가 낮은 업체나 준공 미분양을 담보로 일부 대출을 받은 업체도 쉽게 임차인을 구할 수 있을 전망이다.
 
모기지 보증은 미분양 아파트를 전세로 활용하는 건설사에 한해 발급한다. 시중 은행의 미분양 아파트 담보대출을 대한주택보증이 보증하는 방식이다. 이렇게 되면 건설사들이 건설자금을 빌릴때 부담하는 이자가 연간 4~5%대로 크게 낮아진다. 보통 건설사는 저축은행 등 제2금융권에서 연 8%선의 금리로 건설 자금을 빌린다. 모기지 보증은 건설사의 금융비용을 크게 줄여줄 수 있을 것으로 기대된다. 
 
이 두 보증을 동시에 이용하면 건설사는 분양가의 최대 70~80%(시세 대비 최대 90%)를 연 2%대 낮은 이자로 빌릴 수 있게 된다. 이에 따라 건설사가 유동성 압박에 쫓겨 무리하게 미분양 주택을 처분하는 사례가 줄어들 것으로 보인다. 준공후 미분양을 전세로 활용하면서 처분시기를 조절할 수 있어서다.  국토부는 이번 조치로 전세 공급이 확대될 것으로 기대하고 있다.   
 
◆'깡통전세'도 전세금 반환 보증

세 들어 살고 있는 집이 이른바 '깡통전세'가 돼 보증금을 떼일까 걱정하는 세입자를 위한 보증 상품이 나온다. 정부가 '개인 임차인용 전세금 반환보증'을 내놓는다. 이는 세입자 뿐 아니라 담보대출이 있어 세입자를 구하기 어려운 하우스푸어도 관심을 가져볼 만 하다. 

국토부는 이 보증 상품의 수수료율은 연 0.197%로 확정했다. 이렇게 되면 1억원을 보증금으로 낸 세입자는 한달에 약 1만6000원의 보증료만 부담하면 전세금을 최대 90%까지 지킬 수 있게 된다.
 
국토부는 앞서 받은 대출이 있는지 등 여건에 따라 실제 보증료를 세입자와 집 주인이 나누어 부담하는 경우도 많을 것으로 보고 있다.
 
전세금 반환보증은 아파트 뿐만 아니라 단독(다가구), 연립, 다세대, 주거용 오피스텔도 모두 발급받을 수 있다. 다만 보증이 가능한 전세금은 수도권 3억원 이하, 기타 지역은 2억원 이하로 제한된다. 보증한도는 아파트는 주택가액의 90%까지 받을 수 있으며 다른 주택은 70~80%까지다.
 
◆건물 완공 후 분양하면 저리 대출

분양아파트 가운데 일부는 공정률 80% 이후 분양하는 조건으로 분양가의 50∼60%를 연 4~5%의 낮은 이자로 빌릴 수 있는 후분양 대출보증도 도입된다.
 
지금까지 건설업체는 선분양을 통한 자금조달 외 마땅한 자금조달 수단이 없었다. 이 때문에 분양시장이 침체돼도 밀어내기식 분양에 나설 수밖에 없었다.
 
후분양 대출보증이 도입되면 건설사들은 분양 시점의 주택 경기에 따라 시기를 조절할 수 있다. 
 
이렇게 되면 수급조절 기능이 강화돼 주택시장도 안정될 수 있을 것으로 기대된다. 또 후분양이 되면 건설된 집을 보고 구입할 수 있게 되기 때문에 소비자들의 선택권도 크게 강화될 전망이다.
 
국토부는 분양 예정 아파트의 분양시기를 사전에 후분양으로 연기하거나 준공 후 일정기간 임대로 활용하면 인센티브 차원에서 분양가의 10%p 추가 대출보증을 제공할 방침이다.
 
◆아파트 분양성 평가 강화..보증료 차별

주택 분양때 필히 받아야 하는 분양보증에 대해 분양성 평가는 강화된다. 또 분양성 평과 결과에 따라 건설사별 보증료의 차등폭도 확대된다.
 
분양성 평가 비중은 전체 보증 평가의 30%에서 45%로 늘어난다. 또 그동안 분양성 평가를 면제 받았던 매출액 3000억 이상 상장 건설사도 평가를 받아야 한다.
  
분양성에 따른 보증료 등급은 3등급에서 5등급으로 확대된다. 이에 따라 신용등급이 낮은 중소업체도 분양성이 좋으면 분양성이 나쁜 대형업체보다 낮은 보증료를 적용받을 수 있게 된다.
 
국토부는 분양성은 주택사업에 큰 영향을 주는데도 그동안 평가비중이 크지 않고 보증료 차등폭도 미미했다고 지적했다. 이에 실제 보증 리스크(위험성)를 반영하는 데 한계가 있어 이같이 개선했다고 설명했다.
 
국토부 관계자는 "이번 조치가 가을 이사철 전세난 완화와 세입자 보호를 강화할 것"이라며 "단기 수급불균형에 대응할 수 있는 길이 열려 주택시장 안정에도 크게 기여할 것"이라고 내다봤다.




[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (donglee@newspim.com)