[뉴스핌=송협 기자] "대선국면의 정부의 뻔한 제스처 아니겠습니까? MB정부 출범 이후 투정부리는 아이 달래기 위해 찔끔찔끔 던진 당근이 시장에서 얼마나 효력이 없었는지는 정부도 잘알고 있을텐데...이미 다죽은 부동산시장 활성화를 위해 내놓은게 고작 실수요자 중심의 DTI완화라는데 그나물에 그밥이죠 뭐" = 부동산 업계 관계자

장기간 침체된 부동산시장을 바라보는 전문가들은 하나같이 "유례없는 부동산시장의 비상시국"이라는 표현을 서슴치않고 내뱉었다. 그만큼 국내 부동산시장의 현실과 전망은 암담하기만 하다는게 전문가들의 전언이다.

당장 반짝 특수를 보이고 있는 세종시를 제외한 대다수 지역의 주택시장은 무엇하나 제대로 돌아가는게 없다. 

공급만 하면 미분양이 속출하고 매수세가 떨어져 극심한 적체현상을 보이고 있는 열악한 상황에서 공공부문이 쏟아내는 보금자리 주택의 거센 파고 앞에 민간건설사들의 한숨은 연일 깊어가고 있다.

설상가상 정부는 정체된 주택거래를 살리겠다며 매년 새로운 형태의 대책안을 연거푸 토해내고는 있지만 시장은 여전히 꽁꽁 얼어붙어 냉각현상을 벗어나지 못하고 있다.

이처럼 정부가 시장 안정화를 위해 잊을만 하면 대책안을 꺼내고 있지만 오히려 시장은 정부의 실효성 없는 정책 변화에 따른 불안심리를 감추지 못하고 있다는게 전문가들의 평가다.

한 시장 전문가는 "소위 부동산 정책을 구상하고 대안을 만든다는 부처 관료들이 시장 예측과 변수에 대해 너무 무지한 것 같다"면서"관계기관의 정확성 없는 부동산 실태 조사와 돈 벌이를 목적으로 한 연구기관들의 신빙성 없는 자료를 바탕으로 대책을 내놓는게 오죽 하겠냐"고 직격탄을 날렸다.

익명을 요구한 A대학 도시개발학과 교수는 "한국 주택정책의 가장 큰 취약점은 정확한 주택수요 및 실태조사를 위한 사설 연구기관이나 조사기관이 전무하다는 것"이라며"일본의 경우만 하더라도 수도권은 물론 각 지자체 등에서 사설 연구기관이 가가호호 정확한 데이터를 분석하는 시스템이 자리잡은지 오래"라고 강조했다.

특히 정부는 매년 부동산시장이 활황기 혹은 불안기조를 보일 때 마다 규제나 완화책을 수시로 쏟아냈다. 특정 지역 시장이 조금이라도 들썩이면 '투기세력'이라는 명목을 내세워 쥐잡 듯 시장을 압박했고 반면 시장이 침체되면 규제 완화책을 통해 시장 달래기를 반복해왔다.

하지만 투기세력이 기승한다던 활황기나 침체된 주택시장을 위해 규제를 완화하기 위해 그럴싸한 대책안을 제시해도 투기세력의 투기는 오히려 더욱 거세졌고 침체된 부동산시장의 불황은 여전히 골이 깊어만 갔다.

◆ MB의 '끝장 토론'...실수요자 중심 DTI완화책?

지난 21일 이명박 대통령은 극심한 동맥경화 현상을 보이고 있는 주택거래 활성화를 위해 '실수요자 중심의 DTI(총부채상환비율)'규제를 일부 완화키로 잠정적으로 결론졌다.

이명박 대통령 주제로 연린 이날 민관합동 토론회는 21일 토요일 오후부터 22일 새벽까지 장장 10시간 동안 진행되면서 'TV 시사프로그램에서나 볼 수 있는 '끝장 토론'을 방불케 했다.

무려 10시간이라는 장고의 토론회 끝에 청와대는 DTI규제의 기본 틀은 유지하되 '불합리한 부분'에 대해서는 절삭이 필요하다는 논리를 펼쳤다.

이는 곧 "실수요자들이 집을 마련할 때 DTI규제 벽이 높아 주택거래 활성화의 보이지 않는 장애물로 작용될 수 있기 때문에 실수요자 중심의 DTI 완화책은 경색된 주택거래 물꼬를 뜨는 촉매제로 작용될 수 있다"는 확신에서다.

아울러 정부는 '끝장 토론'에서 DTI규제 완화 대상은 '실수요자'임을 거듭 강조하고 나섰는데 DTI규제 완화 대상이 1가구 무주택자 또는 1주택자로 선을 그었고 여기에 일시적 2주택자 역시 허용할 수 있는 반면 다주택자는 제외될 수 있음을 재차 강조했다.

하지만 이 대통령 주제로 열린 이번 '끝장 토론'의 결과에 대해 전문가들은 대선을 앞두고 있는 정부가 또 한번의 실험정신을 보여주고 있다며 삼류 극장 촌극과 같은 DTI규제 완화책을 비꼬았다.

사진설명-이미지는 기사내용과 무관함

한 시장 전문가는 "정부가 실수요자를 대상으로 DTI규제 완화를 마치 명쾌한 해법인양 내놨지만 주택거래가 경색현상을 보이는 것은 DTI규제가 아닌 집값 하락세가 심화되고 있기 때문인데 정부는 기초적인 현안에 대해 여전히 인식을 하지 못하고 있는 것 같다"고 꼬집었다.

서초구 소재 K공인 대표는 "실수요자를 대상으로 DTI규제 완화책을 내놨지만 여전히 후진적 청사진에 불가하다"면서"실수요자로 둔갑한 투자수요들의 다주택 보유 실태 파악이 우선시 되지 않는다면 이번 완화책의 최대 수혜는 투기세력일 수 밖에 없다"고 경고했다,

이 관계자는 "예컨테 반포의 고가 브랜드 아파트 전세가격이 최소 5억~7억원을 육박하고 있는데 대다수 자본력이 높은 투기세력들은 자신이 아닌 자녀 명의로 전세를 내놓고 있다"면서"이처럼 고가의 전세수요에 대해 정부가 제대로 파악이나 하면서 실수요자 중심의 DTI규제 완화책을 내놨는지 모르겠다"고 덧붙였다.

◆ DTI 완화 보다 세제혜택 확대가 급선무

정부가 실수요자 중심의 DTI규제 완화를 통해 주택거래 활성화를 촉진시키겠다는 의도는 정체된 주택시장에서 볼 때 가뭄의 단비와 같은 소식이다.

하지만 극심한 주택거래 정체현상이 장기간된 만큼 실수요자 중심의 DTI규제 완화책이 붕괴된 주택시장에서 얼마만큼 실효성을 거둘지 현재로써는 의문이다.

무엇보다 정부의 규제완화 정책 패턴은 시장 불황이 극심하다고 판단될 때마다 간헐적으로 툭툭 던진 만큼 의식불명 상태의 시장을 되살리기 위한 완화정책은 '언발에 오줌누기'식 응급처방에 불과하다는 의견이 팽배하다.

한 주택산업 연구소 관계자는 "DTI규제 완화책은 이미 바닥으로 곤두박질 치면서 회생이 쉽지 않은 주택시장을 살리기 위함인데 문제는 실수요자 중심의 DTI규제 완화가 시장을 되살리기는 쉽지 않다"면서"시장 흐름을 바꿀 수 있는 파격적인 정책과 더불어 D취등록세 및 양도소득세 등의 세제 완화가 동반되야 한다"고 말했다.

C건설사 관계자는 "DTI규제 완화는 지난해 정부가 발표한 DTI규제 한시적 완화 발표 이전부터 은행권이 실현하고 있다"며"DTI규제 완화와 더불어 취등록세 및 양도세 비과세 등의 세제완화를 확대해 투자수요의 주택거래 참여를 증진시켜 가계대출 위험성을 낮추는 것이 보다 효과적일 수 있다"고 설명했다.

또 다른 건설사 관계자는 "DTI규제 완화 방침을 세운 정부의 입장에 대해 대해 일단 환영할만한 정책"이라면서도" 다만 민간사의 미분양을 부채질하는 공공부문의 보금자리 주택 확대 규제 역시 뒤따라야 한다"고 성토했다.

한편. 정부가 실수요자 중심의 DTI규제를 완화키로 한데 대해 시장은 거래촉진을 기대하면서도 침체된 수요자들의 심리가 가장 먼저 우려스럽다는 분위기다.

내달 신규분양을 앞두고 있는 분양업계 관계자는 "DTI규제가 완화되는 것에 업계 입장에서는 반갑지만 한편으로 이번 DTI규제 완화가 실수요자 중심으로 적용된다는 것이 시장에 크게 영향을 보이지 않을 것 같다"며"무엇보다 장기간 주택시장 정체에 따른 구매자들의 매수세가 얼마나 반영될지 의문"이라고 답했다.

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[뉴스핌 Newspim] 송협 기자 (backie@newspim.com)