[서울=뉴스핌] 김용석 기자 = 국내 호텔 3사가 건물을 소유하는 대신 브랜드와 운영 노하우를 제공하는 위탁 운영으로 성장 방식을 바꾸고 있다. 롯데호텔은 올해 초 운영 전담 자회사를 새로 꾸렸고, 신라호텔은 오랜 위탁 경험을 바탕으로 해외까지 멀티 브랜드를 넓히고 있다. 조선호텔은 기존 임대차 사업장을 위탁 구조로 전환하는 동시에 그룹 계열 리츠와 손잡고 신규 호텔을 늘리고 있다. 위탁 운영 경쟁을 통해 소유주가 계속 선택하고 싶게 만드는 차별화된 운영 역량을 강화하고 있는 것이다.

◆ 왜 호텔 위탁 운영이 흐름됐나

위탁 운영은 호텔 소유주가 자산을 보유하고, 운영사는 브랜드·예약망·인력·마케팅·서비스 시스템을 제공하는 구조다. 운영사는 토지와 건물을 매입하지 않아도 사업장을 확보하고 운영 수수료와 성과 보수를 받는다. 소유주는 전문 운영 역량을 활용해 호텔 경쟁력을 높일 수 있다.

호텔은 객실 운영뿐 아니라 식음료, 연회·행사, 인력 관리 등에 많은 비용과 노하우가 필요한 사업이다. 이 때문에 자산 소유와 운영을 분리하는 방식이 확대되고 있다. 방한 외국인 증가도 배경이다. 올해 방한 외국인 관광객은 지난해 연간 기록 1894만 명을 넘어선 것으로 추산된다. 1~9월 누계는 1711만 명으로 전년 동기보다 21.5% 늘었다.

◆ 올해 운영 전문 자회사 만든 롯데

롯데호텔앤리조트는 올해 초 운영 전문 자회사 롯데호텔HM을 설립하며 위탁 운영을 본격화했다. 호텔롯데가 브랜드 전략과 자산 관리를 맡고, 롯데호텔HM은 인력 운영·시스템 구축·마케팅 등 현장 운영 전반을 담당한다.

롯데호텔HM이 처음 맡은 신규 위탁 호텔은 기존 '테이크호텔'을 리브랜딩한 경기 광명의 'L7 광명 바이 롯데호텔'(228실)이다. 3월 시범 운영을 시작해 6월 11일 정식 개관했다. 광주의 기존 라마다 플라자 호텔 두 곳도 'L7 충장 바이 롯데호텔'과 123실 규모의 '브리브 광주 바이 롯데호텔'로 리브랜딩해 운영하고 있다. 해외에서는 '롯데시티호텔 타슈켄트 팰리스'(우즈베키스탄), '롯데호텔 양곤'(미얀마) 등 5곳을 위탁 운영하고, 국내에서는 2024년 문을 연 '롯데호텔앤리조트 김해'부터 위탁을 늘려 왔다.

롯데호텔앤리조트 관계자는 "브랜드는 제안은 하지만 선택은 오너사가 한다"라며 "브랜드 경쟁력이 없으면 위탁 운영을 확장하겠다고 해도 할 수 없는 일"이라고 말했다. 광주 두 곳에 대해서는 "라마다와 브랜드 계약이 끝난 오너사가 새 브랜드를 찾다 롯데를 선택했다"고 설명했다.

롯데는 내년 3월 서울 동대문구 'L7 청량리 바이 롯데호텔'의 운영도 맡는다. 260실 규모의 이 호텔은 당초 지난해 5월 위탁 방식으로 개관할 계획이었다. 그러나 호텔 건립과 운영을 맡기로 했던 서울인베스타와 청량리 정비사업 관계자 사이에 계약 대금 정산 분쟁이 생겨 개관이 무산됐고, 1년 넘게 문을 열지 못했다. 지난 9월 현대하임자산운용이 운용하는 사모펀드가 호텔 시설을 인수하면서 롯데호텔HM이 위탁 운영을 맡게 됐다. 위탁이 소유주 변수에 좌우될 수 있음을 보여주는 사례다.

재무 여건도 위탁 확대의 배경으로 거론된다. 호텔롯데의 총차입금(리스 부채 제외)은 7조1511억 원이고, 1년 안에 만기가 돌아오는 차입금과 사채는 4조9428억 원 수준이다. 롯데는 10월 30일 롯데렌탈 지분 61.2%를 TPG에 넘기는 거래를 마무리했다. 호텔롯데(38.1%)와 부산롯데호텔(23.0%)이 보유한 지분으로 매각 대금은 1조3105억 원이다. 호텔롯데 몫은 약 8170억 원으로 추산되며, 롯데는 이 자금을 사업 재편과 호텔 재무 개선에 활용할 계획이다.

◆ 업계 최초로 위탁 운영 나선 신라

호텔신라는 2006년 중국 쑤저우 '진지레이크 신라호텔'로 국내 호텔업계 최초로 해외 호텔 위탁 운영에 나섰다. 2013년 론칭한 신라스테이를 운영하는 자회사 신라HM을 통해 국내 위탁을 넓혀 왔다. 신라스테이는 초기 임차 운영 중심이었으나 2021년 서부산점을 시작으로 위탁 운영을 도입했고, 이후 여수·전주·제주 이호테우 등으로 사업장을 넓혔다. 신라스테이는 현재 국내 16개 호텔을 운영 중이다. 신라HM의 지난해 매출은 1701억 원으로, 호텔&레저 사업부 매출 7299억 원의 23.3% 정도다.

해외 확장도 위탁 방식이다. 올해 2월 중국 시안에 '신라모노그램'을, 4월에는 중국 옌청에 신라스테이의 첫 해외 사업장을 열었고, 10월에는 베트남 하노이에 '신라모노그램 하노이 웨스트레이크'(319실)를 개관했다. 올해 해외에 연 세 곳이 모두 위탁 운영이다. 호텔신라는 3분기 영업 이익 552억 원을 기록했고, 호텔·레저 부문도 매출과 영업 이익이 함께 늘었다.

신라의 차별화는 브랜드 층위화에 있다. 신라스테이와 신라모노그램 등으로 비즈니스호텔과 프리미엄·리조트 시장을 동시에 공략한다.

◆ 기존 자산의 수익 구조 바꾼 조선

조선호텔앤리조트는 위탁 운영을 중장기 확장의 주요 수단으로 삼고 있다. 2030년까지 국내 호텔을 현재 9개에서 14개로 늘린다는 계획이다. 신규 호텔은 신세계프라퍼티투자운용과 컨소시엄을 꾸려 자산을 인수하고, 프로젝트 리츠 구조로 자산 보유와 운영을 분리하는 방식이다. 조선호텔앤리조트는 이를 '신규 위탁 운영 호텔'로 설명했다.

내년 상반기 서울 종로에는 10번째 호텔이 들어선다. 컨소시엄이 지난 6월 인수한 232실 규모의 4성급 '오라카이 대학로 호텔'을 조선 브랜드로 바꿔 선보인다. 11번째 호텔은 전남 여수의 '라마다 플라자 바이 윈덤 여수 호텔'(427실)로, 컨소시엄이 10월 인수를 마쳤다. 조선호텔의 첫 호남권 진출이며, 순차적으로 브랜드 전환과 오픈을 준비하고 있다. 조선호텔은 이후 인천 청라와 경북 안동으로도 확장할 방침이다.

기존 사업장의 운영 구조도 바꾸고 있다. 포포인츠 바이 쉐라톤 조선 서울 명동과 그래비티 조선 서울 판교는 올해 1월 장기 임차에서 위탁 운영으로 전환됐고, 그랜드 조선 제주는 4월 책임 임대차에서 매출 연동형 위탁 운영으로 바꿨다. 신세계프라퍼티투자운용은 그랜드 조선 제주 거래에도 리츠 자산관리회사로 참여했다.

위탁은 임차보다 고정비 부담이 상대적으로 작아, 조선호텔이 임대 구조를 바꾸는 이유도 고정비 완화에 있다. 신규 호텔이 외부 소유주 선택이 아니라 그룹 계열 리츠를 통해 이뤄진다는 점은 롯데와 신라호텔의 다른 흐름이다.

파르나스호텔도 위탁 운영 경쟁에 가세했다. 파르나스호텔앤리조트는 오는 12월 18일 강원 양양 낙산해변 앞에 '인스케이프 양양 바이 파르나스'를 개관한다. 지상 39층, 393실 규모의 이 호텔은 파르나스가 건물을 소유하지 않고 운영만 맡는다. 앞서 파르나스는 2023년 4월 문을 연 서울 용산 '나인트리 프리미어 로카우스 호텔 서울 용산'도 운영만 맡는 방식으로 운영해 왔다. 자체 비즈니스호텔 브랜드 나인트리를 외부 소유 사업장에 적용한 첫 사례다.

◆ 차별화 전략과 승부처는

세 호텔 모두 위탁 운영을 하지만 경쟁력을 만드는 방식은 다르다.

롯데호텔은 롯데호텔HM을 중심으로 브랜드 관리와 현장 운영을 분리하고, 라이프 스타일 브랜드 L7과 비즈니스호텔 성격의 브리브로 광주·광명 등으로 거점을 넓히고 있다.

운영 자회사 구조는 신라가 먼저 도입해 성과를 낸 모델이다. 신라호텔은 신라스테이와 신라모노그램 등 브랜드 포트폴리오를 활용해 임차 중심에서 위탁으로 확대해 왔고, 중국과 베트남 등 해외 위탁으로 폭을 넓히고 있다.

조선호텔은 기존 임대차 사업장을 위탁으로 전환해 고정비 구조를 바꾸고, 종로·여수 등 주요 거점에 그룹 계열 리츠와 함께 브랜드 전환형 신규 호텔을 추가하고 있다.

위탁 운영은 초기 투자 부담을 줄여주지만 운영사가 자동으로 이익을 보장받는 구조는 아니다. 호텔 소유주는 브랜드 인지도, 예약망, 객실 운영력, 식음료 경쟁력, 인력 운영 능력 등을 종합적으로 따져 운영사를 선택한다.

호텔 업계 관계자는 "호텔 오너가 갖고 싶은 호텔 브랜드와 서비스, 그리고 VIP 등 충성 고객 마케팅을 강화하고 있다"라며 "경량화를 통해 위탁 운영과 함께 프리미엄 전략을 쓰고 있다"고 밝혔다.

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