[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 주택 세제 개편으로 서울 강남권 매매 수요가 35억원 전후에 집중될 수 있다는 분석이 나왔다. 세 부담을 줄이려는 은퇴 고령층의 주거 규모 축소와 가격 조정을 기회로 강남에 진입하려는 30~40대의 갈아타기가 맞물릴 것이라는 전망이다.

2일 NH투자증권은 '세제 개편, 새로운 마지노선' 보고서를 통해 이 같이 밝혔다.

올 8월 기준 전월 대비 아파트 매물 증가율은 강남구 13%, 서초구 18%, 송파구 16%였다. 모두 서울 전체 평균인 10%를 웃돌았다. 같은 기간 아파트 매매가격은 강남구가 0.2%, 서초구가 0.1% 하락했다. 세제 개편안 발표 이후 보유세 강화 우려가 확산한 영향이다.

서울 다른 권역은 상승세를 보였다. 동북권은 1.4%, 서북권은 1.3%, 서남권은 1.1%, 도심권은 1.0% 올랐다. 마포·용산·성동 등이 가격 방어력을 유지하면서 강남권과 다른 흐름을 나타냈다.

업계에선 세 부담이 본격적으로 커지는 주택가격을 35억원 선으로 보고 있다. 종합부동산세 기본공제 완화에도 공정시장가액비율과 세율 인상 효과가 이를 상쇄하는 가격대라는 이유에서다.

NH투자증권이 보유세를 추산한 결과 시세 40억원 주택은 재산세와 종부세를 합친 부담이 1154만원에서 1296만원으로 142만원 늘었다. 50억원 주택은 1764만원에서 2151만원으로 387만원 증가했다.

주요 평형의 최근 1개월 실거래가가 35억원을 초과한 서울 아파트 단지는 112개로 집계됐다. 이 가운데 입주 20년이 넘은 재건축·리모델링 대상 단지는 91개로 81%를 차지했다.

2028년부터 보유 공제를 줄이고 거주 공제를 확대하는 양도소득세 장기보유특별공제 축소도 주택 처분 시기를 앞당기는 요인 중 하나다. 공제액 상한도 2028년 20억원, 2029년 10억원으로 제한돼 양도차익이 큰 주택의 세 부담이 늘어날 수 있다.

이은상 NH투자증권 연구원은 "현금 여력이 부족한 은퇴 고령층을 중심으로 세 부담 임계점을 낮추고자 하는 다운사이징 수요가 나타날 것으로 예상한다"고 밝혔다. 대형 주택을 팔고 강남구 내 전용 59~84㎡ 아파트나 송파구 신축으로 이동하는 방식이다. 생활권을 유지하면서 주택 규모나 가격을 낮춰 보유세 부담을 줄이려는 수요다.

반대편에서는 현금 여력을 갖춘 30~40대의 강남 진입 수요가 움직일 수 있다고 봤다. 강남권 가격이 조정되는 동안 마포·성동 등의 가격이 유지되면 갈아타기에 필요한 추가 자금이 줄어들기 때문이다.

이 연구원은 "마포 등의 25억~28억원대 아파트를 매각하면 세금과 부대비용을 제외하고 24억~27억원을 확보할 수 있다"며 "여기에 10억원가량을 더하면 35억~40억원대 강남권 준신축이나 개포권 신축으로 이동할 수 있다"고 말했다.

이어 "장기보유특별공제 축소를 앞둔 고령층이 평수를 줄여가려는 수요와 가격 조정을 틈탄 30~40대의 진입 수요가 35억원 전후로 집중될 전망"이라고 부연했다.

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