[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 올해 서울 아파트 거래시장이 상반기 급증 이후 하반기 들어 빠르게 식고 있다. 대출 규제와 세제 개편 불확실성, 기준금리 인상 등이 겹치면서 고가주택을 중심으로 거래 위축이 두드러지는 모습이다.

7일 함영진 우리은행 부동산리서치랩장이 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과 지난 4일(계약일 집계 기준) 올 8월 서울 아파트 매매 거래량은 2322건으로 집계됐다. 전월 대비 약 60% 감소했다. 지난 1월 5373건에서 4월 8659건, 5월 8962건까지 증가한 뒤 6월 5289건, 7월 5800건으로 줄었다. 9월 말까지 실거래 신고 기한이 남아 있지만 거래 회복은 제한적인 상황이다.

4~5월 거래량 급증에는 지난 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료가 영향을 미쳤다는 분석이다. 세 부담이 커지기 전에 매물을 처분하려는 다주택자의 급매가 몰리면서 거래량이 전월보다 약 50% 증가했다.

이후 수도권·규제지역 가액대별 주택담보대출 규제와 가계대출 총량 규제, 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR), 규제지역 주택담보인정비율(LTV) 하향 등 대출 규제가 누적되면서 거래가 다시 위축됐다. 여기에 지난달 발표한 세제개편안과 두 차례의 기준금리 인상까지 맞물리면서 매수자와 매도자 모두 관망세로 돌아섰다. 

가격대별 거래에서도 변화가 나타났다. 9억~15억원 구간 거래 비중은 1월 31.8%에서 8월 26.6%로 낮아졌다. 15억원 초과 주택 비중도 같은 기간 21.07%에서 19.08%로 줄었다.

3억~6억원 구간은 16.97%에서 21.32%로, 3억원 이하 구간은 3.39%에서 5.12%로 각각 늘었다. 지난달 9억원 이하 거래 비중은 54.3%로 1월 47.1%보다 7.2%포인트(p) 증가했다. 함 랩장은 "이자 부담이 커진 상황에서 금융권의 가계대출 총량 규제까지 겹치면서 자금 조달 여력이 상대적으로 부족한 수요가 중저가 주택으로 이동한 것으로 풀이된다"고 말했다.

지역별로는 강남3구(강남·서초·송파구)의 거래 감소가 두드러졌다. 강남3구 거래 비중은 1월 12.9%에서 4월 15.2%, 5월 16.1%까지 높아졌다가 8월 9.1%까지 낮아지며 연중 최저 수준을 기록했다.

다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 고가주택 매물이 거래되면서 강남3구 비중이 높아지만, 세제 개편안이 확정되지 않은 상황에서 자산가들도 관망세로 돌아섰다는 분석이다.

반대로 성북·중랑 등 중저가 지역은 상대적으로 거래 감소 폭이 완만했다. 강남3구 외 지역이 서울 전체 거래에서 차지하는 비중은 8월 90.9%까지 높아졌다.

강남3구는 과세 강화와 대출 규제 영향으로 상급지 쏠림 현상이 주춤했다. 반면 전·월세 가격 불안과 매물 부족 강도가 크고 상대적으로 대출 여력이 있는 비강남권은 수요 감소가 덜했던 것으로 분석된다.

최근 정부가 비거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제액을 9억원에서 12억원으로 높이는 방안을 발표했다. 그러나 부동산 세제 개편안의 최종 형태는 아직 확정되지 않은 상태다. 추가 기준금리 인상 가능성도 남아 있어 매수·매도자 간 희망가격 격차가 쉽게 좁혀지기 어렵다는 전망이 나온다.

함 랩장은 "당분간 서울 아파트 거래 냉각과 위축 현상이 이어질 것"이라며 "가을·겨울 시장의 향방은 세제 개편안 확정 시점과 추가 금리 결정 여부, 가을 주택 임대차 시장의 불안 강도 등에 달려 있다"고 말했다.

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