[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 집값이 올라도 실제 거주 가치가 함께 높아지지 않으면 지역경제에는 오히려 부담이 될 수 있다는 분석이 나왔다. 매매가격만 앞서 뛴 지역에서는 가계대출이 늘고 소비와 생산이 줄어든 반면, 전셋값이 함께 오른 지역에서는 경제활동이 개선됐다.

4일 한국은행 워킹페이퍼에 따르면 집값 상승이 소비와 고용, 생산에 미치는 영향은 집값이 오른 이유에 따라 달라지는 것으로 나타났다.

최상엽 연세대 경제학부 교수와 이정혁 한국은행 조사역은 2006년부터 2025년까지 전국 176개 도시지역의 월별 매매가격과 거래량, 전세가격을 분석했다. 집값과 거래량이 함께 늘어난 경우에는 수요가 증가한 것으로 보고 이를 다시 두 가지 유형으로 나눴다.

전셋값이 매매가격과 비슷한 수준으로 오르면 실제 거주 수요가 집값을 끌어올린 '주거서비스 중심 상승'으로 분류했다. 반대로 매매가격이 전셋값보다 더 빠르게 오르면 향후 시세차익에 대한 기대가 크게 작용한 '자산가치 중심 상승'으로 봤다.

전셋값은 해당 주택에 실제로 거주하면서 얻는 가치를 보여주는 지표로 활용했다. 집값은 올랐지만 거래량이 줄어든 경우에는 수요 증가보다 매물 부족의 영향이 큰 '공급 축소형 상승'으로 구분했다.

2007년부터 2025년까지 전국 누적 집값 상승분 가운데 51.4%는 자산가치 중심 상승 국면에서 발생했다. 공급 축소형 상승은 35.7%, 주거서비스 중심 상승은 12.9%를 차지했다.

지역별 차이도 컸다. 수도권의 누적 집값 상승분 가운데 자산가치 중심 상승이 차지한 비중은 62.1%였다. 비수도권은 37.9%로 수도권보다 크게 낮았다.

집값 상승 이후 지역경제의 흐름도 유형별로 엇갈렸다. 주거서비스 중심 상승이 나타난 지역은 2년 뒤 생산이 약 0.5% 늘었고 소비와 고용도 개선됐다. 자산가치 중심 상승이 나타난 지역은 2년 뒤 생산이 약 0.2% 줄었다. 고용과 소비도 함께 약해졌다.

최 교수는 "실제 거주 수요가 뒷받침된 집값 상승 이후에는 소비와 고용, 생산이 늘었지만 자산가치 중심 상승 이후에는 경제활동이 약해졌다"며 "집값이 얼마나 올랐는지뿐 아니라 무엇이 상승을 이끌었는지를 함께 봐야 한다"고 말했다.

분기마다 약 71만명의 대출 이용자 자료를 분석한 결과도 비슷했다. 자산가치 중심 상승 이후에는 가계대출이 늘어난 반면 카드 사용액은 줄었다.

집값이 오르기 전부터 빚이 빠르게 늘었던 사람일수록 이후 소비를 더 많이 줄였다. 집값 상승에 따른 자산 증가 효과보다 대출 원리금 상환 부담이 더 크게 작용했을 가능성이 있다는 의미다.

정책 효과도 달랐다. 금리를 내리면 자산가치 중심 집값 상승이 크게 확대됐지만 금리를 비슷한 폭으로 올렸을 때 이를 되돌리는 효과는 상대적으로 작았다.

주택가격 대비 대출 가능 금액을 제한하는 주택담보인정비율(LTV)을 강화하면 자산가치 중심 상승을 억제하는 효과가 비교적 뚜렷했다. 다만 실제 거주 수요에 따른 집값 상승까지 함께 낮추는 영향도 나타났다.

이 조사역은 "주택시장 위험을 관리하려면 금리정책과 대출 규제의 역할을 구분하되 두 정책을 함께 조율할 필요가 있다"고 강조했다.

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