[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 부동산 시장이 대출 규제 속에서 지역별 양극화가 심화되는 모습이다. 정부의 고강도 대출 규제로 전체 거래량은 줄었으나, 강남과 한강변 등 핵심지는 상승세를 이어가는 반면 외곽지는 정체되는 현상이 나타나고 있다.

5일 부동산업계에 따르면 지난해 서울 아파트 매매가격 누적 상승률은 8.71%를 기록했다. 이는 2018년(8.03%)과 2021년(8.02%)을 넘어서는 수치로, 2013년 통계 작성 이래 가장 높은 상승 폭이다.

다만 상승세는 '한강 벨트'와 '강남 3구'에 집중됐다. 송파구는 연간 20.92%의 상승률로 전국 1위를 차지했다. 잠실 MICE 개발 호재와 대단지 수요가 맞물린 결과로 풀이된다. 이어 과천(20.46%), 성동(19.12%), 분당(19.10%)이 20%대 상승률을 기록했다. 마포(14.26%)와 서초(14.11%)도 서울 평균을 웃돌았다.

반면 '노·도·강(노원·도봉·강북)' 등 서울 외곽 지역은 상대적으로 소외됐다. 강북구(0.99%), 도봉구(0.89%), 중랑구(0.79%)의 연간 상승률은 1% 미만에 그쳤다. 송파구가 20% 오르는 동안 중랑구는 0.7% 오르는 등 서울 내에서도 지역 간 편차가 컸다.

시장의 양극화를 보여주는 5분위 배율도 역대 최고치를 기록했다. 5분위 배율은 상위 20% 아파트 평균 가격을 하위 20% 가격으로 나눈 값이다. 지난해 12월 기준 5분위 배율은 6.89배로 통계 작성 이래 가장 높았다. 상위 20% 아파트값은 평균 34억3849만원을 기록하며 5월 30억원 돌파 이후 7개월 만에 4억원 이상 올랐다.

반면 하위 20% 아파트값은 4억9877만원으로 22개월째 4억원대에 머물렀다. 산술적으로 저가 아파트 7채를 팔아야 고가 아파트 1채를 살 수 있는 수준이다. 중산층이 대출을 활용해 외곽에서 중심지로 이동하는 '갈아타기'가 어려워졌다는 분석이 나온다.

이러한 현상의 배경에는 '스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)' 등 대출 규제가 꼽힌다. 지난해 하반기 본격화된 대출 조이기가 대출 의존도가 높은 중저가 지역 실수요자에게 영향을 미친 것으로 보인다.

반면 강남과 한강변 매수세는 유지되는 추세다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 강남구 월별 아파트 평균 거래 금액은 9월 25억237만원에서 11월 26억9862만원으로 상승했다. 서초구도 10월과 11월 꾸준히 24억원대를 유지했다.

올해는 공급 부족 우려가 제기된다. 올해 서울 아파트 입주 예정 물량은 약 1만5000~1만6000가구 수준으로 전망된다. 이는 지난해(약 3만1856가구) 대비 절반 수준(48% 감소)이자 2013년 이후 12년 만의 최저치다.

정비사업 현장도 공사비 상승으로 어려움을 겪고 있다. 건설공사비지수는 지난해 11월 132.45로 2000년 1월 이후 최대치를 기록했다. 공사비 증액 갈등으로 주요 단지의 분양 연기가 이어지고 있다.

전문가들은 서울 핵심지와 외곽지 간의 '디커플링(탈동조화)' 현상이 지속될 것으로 내다봤다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "정부가 가계부채 관리를 위해 DSR을 강화한 것이 양극화를 심화시키는 요인이 됐다"며 "올해도 신고가와 신저가가 공존하는 흐름 속에 전세 매물 부족에 따른 전셋값 상승이 매매가를 자극할 가능성이 있다"고 말했다.

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