[서울=뉴스핌] 오경진 기자 = 지난 10월 15일 정부가 발표한 고강도 부동산 대책은 서울 주택시장의 전반적인 거래 위축을 초래했다. 서울 전역이 조정대상지역과 투기과열지구로 재편되고, 일부 지역은 토지거래허가구역까지 확대되면서 주택 매입을 위한 진입 장벽이 크게 높아졌다. 주택담보대출비율(LTV) 역시 대부분 수요층에 대해 40%까지 축소되며 매수 여력이 위축된 상황이다. 이로 인해 실수요자는 물론 투자 수요까지 관망세가 짙어지고 있다.

[사진=현장에서 촬영한 여의도 뷰]

이러한 규제 환경 속에서 예외적으로 관심을 모으는 단지가 있다. 대방역 초역세권에 위치한 '대방역 여의도 더로드캐슬'은 금융 및 청약 규제의 일부 적용 대상에서 벗어난 구조를 갖추고 있어 시장에서 '규제 무풍지대'로 평가받고 있다. 특히 12월 2일부터 5일까지 진행되는 무순위 청약 접수 일정이 공개되며 실수요층의 문의가 증가하고 있다.

이번 대책의 핵심은 금융 규제 강화다. 서울 전역에서 LTV 40% 제한이 일괄 적용되면서 대부분의 세대가 기존보다 높은 자기 자본을 필요로 하게 됐다. 생애 최초 구입자를 제외하면 주택 매입이 크게 어려워진 셈이다. 시중은행들도 연말 여신 관리 기조가 강화되며 대출 심사를 보수적으로 운영하고 있다.

그러나 대방역 여의도 더로드캐슬은 생애 최초 구입자 및 신혼부부 무주택자에 한해 최대 LTV 70%까지 대출이 가능하다. 동일한 서울 핵심 권역 내 신규 주택과 비교할 때 상대적으로 낮은 초기 자금으로 매입이 가능해 자금 부담을 완화하는 효과가 있다.

금융 업계 관계자는 "최근 두 달간 대출 한도 축소로 서울 지역 주택담보대출 승인률이 낮아졌지만 특정 단지가 완화된 기준을 적용받는 사례는 드물다"고 설명했다.

청약 제도 측면에서도 이 단지는 관심을 받고 있다. 부적격 계약 해지분이 발생하며 무순위 공급으로 전환됐다. 이번 무순위 공급은 청약통장과 가점이 필요하지 않아 수도권 거주자라면 누구든지 신청할 수 있다. 규제지역에서 청약 가점 경쟁이 구조적으로 높아진 상황에서, 무순위 공급은 실수요자에게 접근 가능한 경로로 평가된다.

전문가들 역시 규제 강화 속에서 나타나는 예외 단지의 수요 집중 현상을 주목하고 있다.

한국부동산원 관계자는 "서울 전역의 금융·청약 규제가 강화된 상황에서 일부 단지가 예외 적용을 받으면 실수요가 자연스럽게 모이게 된다"며 "무순위 청약은 청약 제도에서 소외된 수요까지 흡수할 수 있는 구조"라고 분석했다.

대방역 여의도 더로드캐슬의 입지 요소 또한 수요 집중 배경으로 거론된다. 단지는 대방역과 인접한 초역세권 입지를 기반으로 여의도 업무지구 접근성이 우수하며, 준공 완료 단지로 즉시 입주가 가능하다. 금리 인상 국면과 전세 시장 변동성이 이어지는 상황에서 즉시 입주 가능 단지는 실거주 수요의 선호도가 높다.

한 부동산 전문가는 "입지, 준공 시점, 대출 조건 등 주요 지표에서 규제 영향을 상대적으로 적게 받는 단지는 희소성이 커질 수 있다"고 설명한다.

10·15 대책 시행 이후 서울 시장은 거래 감소, 대출 축소, 투자 위축 등의 흐름이 동시에 나타나며 조정 국면이 이어지고 있다. 이러한 상황에서 규제 사각지대에 있는 단지는 오히려 시장의 관심을 집중시키는 역설적 효과가 발생하고 있다. 무순위 공급이라는 한정적 기회와 금융 규제 예외, 도심 핵심 입지의 조합은 실수요자의 선택 가능성을 높이고 있다.

대방역 여의도 더로드캐슬의 무순위 모집 공고는 11월 27일 청약홈을 통해 등록됐다.

분양 관계자는 "12월 2일부터 5일까지 접수가 진행되고 있으며, 신청 요건과 절차는 홈페이지나 청약홈 모집 공고문을 통해 확인할 필요가 있다"고 밝혔다.

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