[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 강력한 대출 규제에도 강남권 상급지 아파트 가격이 꾸준히 상승하면서 수요자들의 시선이 이른바 '한강벨트' 경매 시장으로 몰리는 모습이다. 규제 가능성에 대한 경계심에 현금 여력을 갖춘 수요가 경매로 이동 중이다. 정책 시그널이 엇갈린 가운데 '옥석 가리기' 선호 현상이 시장 열기를 지탱하고 있다.

◆성동·마포구 등 수요 쏠림 강화… 낙찰가율 100% 넘겨

2일 법원경매 정보업체 '지지옥션'에 따르면 지난달 서울에서 진행된 아파트 경매는 총 211건으로, 전년 동기(169건) 대비 24.9% 늘었다. 낙찰 건수 역시 77건에서 107건으로 증가하면서 낙찰률은 45.6%에서 50.7%로 5.1%p(포인트) 상승했다. 서울 아파트 낙찰률이 50% 선을 넘긴 건 2022년 6월(56.1%) 이후 3년 3개월 만이다.

낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)도 같은 기간 94.3%에서 99.5%로 올랐다. 경매 참여 열기도 다소 높아졌다. 평균 응찰자 수는 7.9명으로 지난해 9월(6.6명) 대비 소폭 늘었다.

이 같은 지표 상승을 이끈 건 한강벨트라 불리는 마포·용산·성동·광진·동작구다. 같은 기간 5개 자치구에선 경매 시장에 나온 22건의 매물 중 20건이 팔리면서 평균 매각률은 90.0%로 집계됐다. 성동구에선 8건 모두 낙찰됐고, 마포구와 용산구도 각각 3건이 모두 새 주인을 찾았다. 총 응찰자수는 170명, 평균 응찰자수는 9.1명으로 집계됐다. 동작구는 평균 18명으로 가장 많은 입찰자가 몰렸다.

5개 자치구 평균 평균 매각가율은 104.1%다. 감정가보다 더 높은 가격에 낙찰된 집이 많았다는 의미다. 지난달 8일 광진구 성원 59㎡가 감정가(9억5200만원)의 112%인 10억6300만원에 낙찰됐다. 바로 다음날 마포구 래미안밤섬리베뉴2 84㎡(이하 전용면적)는 8명의 경쟁 끝에 18억4850만원에 손바뀜했다. 감정가는 16억8000만원으로, 매각가율은 110%였다. 

같은 달 15일 성동구 대우 115㎡는 4명이 경쟁해 감정가 17억2800만원보다 약 2억원 비싼 가격인 19억2000만원에 낙찰됐다. 대림강변타운 84㎡는 총 15명이 응찰해 감정가 14억3600만원의 113%인 16억2111만원에 새 주인을 찾았다. 18일 동작구 상도효성해링턴플레이스 84㎡ 경매에는 39명이 몰렸다. 감정가(11억9000만원)보다 13.8% 높은 가격인 13억5432만원을 써낸 응찰자에게 매수권이 돌아갔다.

시세와 거의 비슷한 가격에 낙찰된 단지도 있다. 감정가가 12억3000만원인 성동구 텐스힐 59㎡는 20명의 응찰자가 경쟁을 벌였고, 결국 감정가의 125%를 제시한 15억3190만원에 낙찰이 이뤄졌다. 이 단지 동일 매물은 지난달 18일 16억4800만원(7층)에 팔린 바 있다. 

이는 올해 서울 아파트 경매 시장을 주도해 온 강남3구(강남·서초·송파구)와는 다른 양상이다. 지난달 경매시장에 나온 강남3구 매물 25건 중 14건이 낙찰돼 평균 매각률은 50.6%로 나타났다. 평균 매각가율은 74.3%였다. 강남구(116.3%), 송파구(106.7%)와 달리 서초구에선 한 건도 낙찰되지 않으면서 평균치를 끌어내렸다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 "추가 규제 가능성이 있어 현금 자산가 수요와 매수세가 한꺼번에 한강벨트로 몰리는 모습"이라고 말했다.

◆규제 강화 시그널에 경매 틈새시장 '부상'… 실제 강화 여부는 '의문'

정부가 토허구역 확대 지정 카드를 만지작거린다는 소식이 알려지자 투자자의 시선이 경매 시장으로 쏠린 것이란 분석이 나온다. 한강벨트와 과천, 구리 등 서울과 인접한 경기 일부 지역 집값이 큰 폭으로 상승하는 상황이다. 최근 과천에선 '국민평수'로 불리는 84㎡ 신축 분양가가 15억원을 넘기기도 했다.

토허구역 내 6㎡(약 2평) 이상의 아파트를 거래하려면 관할 지방자치단체장에게 허가를 받아야 한다. 아파트 등기일로부터 2년 동안 실거주할 의무를 지기에 사실상 갭투자(전세 끼고 매매)가 불가하지만, 경매를 통해 취득한 아파트에선 실제로 살거나 자금 출처를 소명할 필요가 없다. 다만 지난 6월 27일 발표된 대출 규제 이후 경매로 취득한 수도권 아파트 매입을 위해 주택담보대출을 받으면 6개월 이내 전입, 2년 실거주 의무가 발생한다.

전문가들은 '똘똘한 한 채'에 자산 여력을 집중하는 현재 흐름이 이어지는 이상 경매 시장 열기도 지속될 것이란 예측을 내놨다. 윤지해 부동산R114 수석연구원 "정부의 대출규제 강화와 지난달 공급대책 발표에도 서울 중심의 매수세가 계속되고 있다"며 "추가 규제 가능성이 높아지면서 자금력 있는 수요층이 서둘러 매수를 결정하려는 움직임도 확인된다"고 말했다.

다만 국토부와 서울시가 부동산 정책을 두고 이견을 보이고 있어 추가 규제 여부는 불투명하다. 김윤덕 국토교통부 장관은 지난달 29일 기자간담회에서 "수도권 아파트값이 상당히 오르는 추세를 보여 심각하게 바라보고 있다"며 "수요 억제를 위해 세제 강화를 완전히 제외할 수는 없다. 필요하다면 해야 한다는 입장"이라고 말했다. 사실상 추가 규제 가능성을 열어둔 셈이다. 

하지만 같은 날 오세훈 서울시장은 토허구역 지정이 확대에 대해 "더 이상의 추가 지정 계획은 없다"고 단언했다. 서울 부동산 시장의 지표 역할을 하는 두 기관의 규제 방침이 각기 다른 방향을 향하면서 수요자 혼란이 커지고 있다.

일각에서는 본격적인 수요 억제책보다 단기적 매물 증가를 노려야 한강벨트를 겨냥한 투자 열기가 사그라들 것이란 의견도 나온다. 수요는 많고 공급은 적은 서울의 현 상황과 저성장, 장기침체 길목에서 벌어지는 양극화 현상이 복합적으로 얽힌 가운데 수요를 막으려는 규제를 추가한다면 오히려 시장 내 내성이 생길 수 있다는 지적이다.

김인만 김인만경제연구소 소장은 "수요분산과 공급확대는 단기간에 나오기 어렵고 수요억제 규제는 일시적 효과만 있을 뿐 해결책이 될 수 없다"며 "현재로서는 보유세를 살짝 올리고 양도세는 한시적으로 내려 매물이 나올 수 있게 하는 것이 최선의 방법"이라고 제언했다.

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