[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = "현재 장성한 자녀가 2명 있어 전용 84㎡에 살고 있는데, 신축 거주 의사가 있어 아이들을 자립시키고 적은 평수로 옮길 생각이 있어요. 물론 84㎡ 기준 15억원에 달하는 분양가는 부담이 되겠지만, 입지가 좋고 전용 49㎡는 7억원대인 데다 다주택자도 1순위 청약이 가능하니 신청해야죠." (광명시 거주 고모 씨·53)

GS건설이 경기도 광명시 철산동에 공급하는 '철산역자이'가 견본주택을 열고 본격적인 분양 일정에 돌입했다. 지하철 7호선 철산역 초역세권에 초등학교를 품은 우수한 입지를 자랑하지만, 국민평형(전용면적 84㎡) 분양가가 15억원을 넘어서면서 흥행 여부에 관심이 쏠린다.

◆ 알파룸부터 '숨은 1평'까지…공간활용 극대화

[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = '철산역자이'의 견본주택 49㎡ 타입 유닛 거실. 2025.09.19 dosong@newspim.com

지난 19일 찾은 '철산역자이'의 견본주택 내부는 수요자들의 가장 높은 관심을 받는 전용 84㎡부터 실속과 효율성을 앞세운 59㎡, 영리한 설계가 돋보이는 49㎡까지 여러 유닛으로 채워져 있었다.

가장 먼저 들어선 84㎡A 타입은 '국민 평형'의 정석을 보여주면서도 공간 활용을 극대화한 점이 인상적이었다. 현관에 들어서자마자 넉넉한 팬트리가 눈에 띄었고, 거실로 이어지는 복도를 지나자 4베이(Bay) 판상형 구조 특유의 개방감이 느껴졌다. 이곳의 백미는 단연 '방 4개' 구조다. 주방 옆에 위치한 '알파룸'이 가장 큰 차이점으로, 유닛에서는 네 번째 방을 '주방 스타일업' 옵션을 통해 고급스러운 홈바로 꾸며두었다.

일반분양의 주력을 담당하는 59㎡ 타입은 합리적인 공간에 고급스러움을 녹여낸 점이 돋보였다. 타워형 구조로 설계된 내부는 LDK(거실·식당·주방)가 자연스럽게 연결돼 실제 평형보다 넓어 보였다. 'ㄷ'자형 주방은 효율적인 동선을 제공했고, 곳곳에 숨은 수납공간은 실용성을 더했다. 드레스룸의 부재는 아쉽지만, 그만큼 거실과 주방 등 공용 공간의 완성도를 높이는 데 집중한 선택으로 보였다.

마지막으로 둘러본 49㎡ 타입은 신혼부부나 1~2인 가구를 겨냥한 유닛으로, 설계의 비결은 '세탁실의 위치'에 있었다. 통상 방과 방 사이에 위치해 공간을 잠식하던 세탁실과 실외기실을 과감히 안방 발코니 전면으로 배치했다. 덕분에 죽은 공간 없이 두 개의 방이 온전한 크기를 확보할 수 있었다. 마치 '숨은 1평'을 찾은 듯한 공간감은 이 유닛의 가장 큰 무기였다.

각 유닛은 모두 공통적으로 건축화 조명을 옵션으로 배치했다. 간접등을 주 광원으로 활용해 눈의 피로감을 줄이고, 갤러리 같은 실내 분위기를 연출하는 시스템이다. 입주자의 생체 리듬에 맞춰 색 온도와 밝기 조절이 가능한 '인테리어 스타일업' 유상 옵션이다. 관계자는 "자이 브랜드에서는 '철산역자이'에 최초로 적용된다"고 설명했다.

분양 관계자가 "기본 마감재에 신경을 많이 썼다"고 강조한 이유는 욕실에서 찾을 수 있었다. 흔한 소형 타일이 아닌, 벽면을 가득 채운 대형 디자인 패널은 시각적 연속성을 부여해 호텔 같은 분위기를 자아냈다.

◆ 단점인 '경사'를 장점으로…'초역세권·초품아' 입지는 덤

[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 철산역과 철산역자이 견본주택은 도보로 5분 정도로, 교차로 하나만 놓여 있어 빠른 도달이 가능했다. 2025.09.19 dosong@newspim.com

견본주택 바깥으로 눈을 돌리자 창문에 공사가 한창인 현장이 눈에 띈다. '철산역자이' 부지는 자연적인 경사를 가진 지형이다. 일반적으로 아파트 단지에서 경사지는 이동의 불편함이나 일부 가구의 조망·채광 불리함 등 단점으로 인식되기 쉽지만, 단차 설계(단순히 경사를 깎아 평지를 만드는 것이 아니라, 지형을 계단식으로 재구성해 여러 개의 평평한 층을 만드는 방식)를 통해 장점으로 승화시켰다는 설명이 뒤따른다. 각 층은 평평하게 조성해 이동의 불편을 줄이고, 단지 내 층간 이동은 곳곳에 설치된 엘리베이터를 통해 수직으로 가능하다는 것이다.

또한 계단식으로 단지를 배치하면서 앞 동이 뒷 동의 조망이나 햇빛을 가리는 현상을 최소화하고 저층 가구까지도 풍부한 채광과 개방감을 확보했다. 보통 지하에 위치해 어둡고 습하기 쉬운 커뮤니티 시설까지 자연 채광이 가능하도록 설계했다. 특히 주 출입구는 지하 3층으로, 부출입구는 지하 6층 레벨로 진입하는 식으로 경사에 따라 지하 주차장의 주 출입구와 부출입구를 서로 다른 높이에 배치해 출퇴근 시간대 차량 동선을 분산하기도 했다. 분양 관계자는 "경사지가 오히려 도움이 된 케이스로, 단차 설계 덕분에 저층 가구까지 해가 잘 들고 엘리베이터 위주의 동선 구성으로 프라이버시 보호 효과도 있다"고 설명했다.

철산역에서 도보 5분 거리에 위치한 초역세권도 부각된다. 철산역과 견본주택 사이에는 교차로 하나만 놓여 있어, 편리한 이동이 가능했다. 서울 강남 등 주요 업무지구 접근성이 뛰어나며, 광명시청과 수원지방법원 안산지원 광명시법원 등 주요 시설이 집중된 것도 수요자들의 눈길을 끈다. 광덕초등학교를 품고 있는 '초품아' 단지라는 점도 장점이다. 실제 이날 만난 20대 남성 공무원은 "근처에서 근무 중인 자취생인데, 현재 사는 곳과 근무지가 멀어 구입을 고려 중"이라고 말했다.

◆ '84㎡ 15억' 부담…실수요자는 '소형 평형'에 집중

[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 49㎡ 타입 유닛을 관람하는 사람들. 2025.09.19 dosong@newspim.com

서울 못지 않는 분양가는 부담이다. 전용 84㎡ 고층(로열층)은 15억7600만원으로 책정되며 3.3㎡(평)당 분양가는 최고 4700만원대에 달했다. 인근 '철산자이더헤리티지' 같은 평형이 지난 8월 15억2000만원에 거래된 점을 고려하면, 예비 청약자 입장에서 큰 시세차익을 기대하기는 어려운 상황이다.

하지만 일반 물량에서 거래되는 전용 84㎡는 12가구에 불과해 청약 주력 평형으로 보기는 어렵다. '철산역자이'는 광명12R구역 주택재개발정비사업을 통해 지하 7층~지상 최고 29층, 19개 동, 총 2045가구 규모로 조성된다. 일반분양 물량은 650가구로, 물량이 가장 많은 순으로 살펴보면 ▲59㎡B(166가구) ▲49㎡(118가구) ▲59㎡A(111가구) 순이다. 전체의 약 76%가 소형 평형에 집중돼 있으며, 선호도 높은 74㎡와 84㎡ 타입은 다 합쳐도 47가구에 불과해 조합원들이 대부분 선점했음을 알 수 있다.

청약 성패를 가를 핵심은 소형 평형 물량들의 '선택과 집중' 배치 전략에 있다. 신혼부부와 1~2인 가구에 적합한 49㎡ 118가구 전체는 수영장을 비롯한 핵심 커뮤니티 시설이 들어서는 1단지에만 공급된다. 이는 단지 내 최고 입지를 소형 평형에 할애해 청약 흥행을 이끌고, 젊은 실수요층을 적극적으로 끌어들이겠다는 포석으로 풀이된다. 물량이 가장 많은 59㎡ 타입은 1, 2, 3단지에 고루 분포시켜 청약자들에게 폭넓은 선택권을 제공한다.

자금 계획 측면에서도 철저히 수요층을 구분했다. 사실상 대출 규제로부터 자유로운 '현금 부자'나 다주택 투자자들을 위한 청약 시장이 따로 형성되는 것이다. 전용 84㎡와 달리 현금 여력이 부족한 신혼부부나 1인 가구 수요자들을 겨냥한 평수는 상대적으로 가격이 합리적이다.

전용 49㎡의 경우에는 최고가 기준으로 3.3㎡당 약 3294만원, 전용 59㎡은 약 3785만~3822만원 정도다. 주택도시보증공사(HUG)가 발표한 자료에 따르면 서울 민간 아파트의 평당 평균 분양가가 약 4684만원이라는 점을 고려하면 서울 인접 거주지로서 실수요자를 끌어들일 요인이 있다. 또한 분양가가 7억 원대인 49㎡ 타입까지는 중도금 무이자가 적용되며, 그 외 타입도 중도금 이자 후불제를 적용해 대출 여력이 줄어든 수요자들을 끌어들일 것으로 보인다.

GS건설 분양 관계자는 "철산역자이는 2만5000여가구로 조성되는 광명뉴타운에서도 가장 좋은 입지에 위치한 단지"라며 "광명시에서 9번째로 선보이는 자이(Xi) 아파트인 만큼 차별화된 상품으로 일대를 대표하는 랜드마크로 조성할 것"이라고 말했다.

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