[서울=뉴스핌] 조수민 기자 = 서울주택도시개발공사(SH)가 사장 교체 후 매입임대주택 사업을 활발히 추진하고 있으나 올해도 연간 매입 목표치는 달성하기 어려울 전망이다.

서울 주택 가격이 상승하는 상황에서 신축 매입을 위해서는 충분한 예산이 확보돼야 한다. 또 기축 매입의 경우 임대 주택 전환을 위한 개·보수 과정에서 적지 않은 비용이 발생한다. 그러나 SH가 재원 마련에 주도적으로 나서기 어렵다 보니 결국 사업비 마련이 최대 걸림돌로 작용하고 있다. 

◆ SH, 상반기 매입임대주택 매입 실적 800가구...매입 사업 확대

13일 관련 업계에 따르면 올해 상반기 SH의 매입임대주택 총 매입 실적은 800여가구다. SH의 연간 매입 실적이 ▲2022년 829가구 ▲2023년 1916가구 ▲2024년 712가구였던 것을 고려하면 양호한 흐름이다. 그러나 올해 연간 매입 목표가 5350가구(신축 3984가구·기축 1366가구), 이중 지난해 이월 및 사전공고 물량을 제외한 신규 매입 목표가 2917가구임을 고려하면 다소 아쉬운 성적표다.

매입임대주택이란 SH가 기축·신축 주택을 매입해 무주택 서민, 신혼부부, 청년, 고령자 등에게 시세보다 저렴하게 임대하는 제도다. 기축 주택을 매입해 개·보수 및 리모델링 후 공급하는 방식과 민간에서 건설하는 신축 주택에 대해 사전 매입약정을 체결하고 준공 후 SH가 공공임대주택으로 제공하는 방식으로 나뉜다.

지난해 12월 취임한 황상하 사장은 매입임대사업에 부정적이었던 김헌동 전 사장과 달리 사업에 적극적으로 나서고 있다. SH가 직접 주택 건설부터 맡는 방식은 계획 수립, 준공, 착공 등 과정에 장기간이 소요되지만 기존 주택을 매입해 임대로 공급하는 방안은 단기간 내 서울시내 공급 부족을 해소할 수 있다고 판단하면서다.

오세훈 서울시장이 본인의 대표 사업인 '미리내집'(결혼·출산 예정인 부부에게 시세 대비 저렴한 임대주택을 공급하는 제도) 확대를 강조한 것도 영향을 미쳤다. 황 사장은 서울시와 의견차를 보이던 김 전 사장과는 다르게 오 시장의 정책 노선을 비교적 충실히 이행하고 있다. 이 과정에서 미리내집을 공급할 방안으로 매입임대 확대를 낙점한 상황이다.

◆ 주택 매입비 부담...국토부 매입 주택 물량 승인 선행돼야

그럼에도 걸림돌이 되는 것은 재정 부담이다. SH는 주택 매입 시 유형에 따라 거래사례비교법(유사한 거래사례 비교 후 가치 산정), 원가법(재조달원가에서 감가상각액 차감 후 가치 산정) 등을 활용한다. 거래사례비교법은 부동산 가격 변동에, 원가법은 원자재 및 인건비 등락에 영향을 받는다. 최근 신축을 중심으로 한 서울시내 집값 상승과 시공사의 건축비 급락에 따라 SH의 매입 부담이 커질 수밖에 없다.

특히 기축 주택을 매입할 경우에는 개·보수 비용이 변수다. 특히 반지하 주택은 침수 피해 우려가 커 공공기관의 매입을 통한 개조 요구가 커지고 있으나 기존 주택의 상태가 불량한 사례가 많다. 임대주택으로 활용하기 위해서는 리모델링 등이 필요하지만 보수 비용이 과다한 경우 매입 자체가 불가능하다. 이에 따라 상대적으로 상태가 양호한 주택 위주로 매입이 이뤄지면서 공급 가능 물량이 제한되고 있다. 실제 지난해 기축 매입 유형 중 '커뮤니티(반지하)'는 침수이력 등으로 시설물 상태가 불량한 건물이 많아 아예 매입을 추진하지 못했다.

매입임대주택 매입비용은 기본적으로 국고지원단가를 기준으로 지원되는 국비로 충당하되 실제 매입가가 이를 초과하는 경우 초과분은 서울시와 SH공사가 각각 50%씩 분담하고 있다. 총 사업비 기준 국고지원액 70%, 서울시와 SH각각 15% 비중으로 부담하고 있다. 올해 서울시와 SH의 사업 예산은 각각 1945억원이다.

사업비 대부분이 국고지원액인 만큼 매입 확대를 위해서는 국토교통부의 매입 주택 물량 승인이 선행돼야 한다. 그러나 SH에 따르면 올해 서울시가 세운 매입 계획 대비 국토부의 승인 물량이 부족하다. 예산은 '호당 국고지원단가X매입호수'로 산정되기 때문에 매입호수가 적으면 예산도 이에 비례해 적게 배정된다. 이 때문에 매입 예산이 제한적인 상황이다.

이에 서울시는 예산 확보에 대해 국토부와 협의를 진행하고 있다. SH에 연초 계획 물량대로 우선 매입을 추진하도록 지시하고 승인 물량 초과분은 국토부와 협의해 추후 확보하겠다는 입장이다. 관건은 김윤덕 국토부 장관의 방침이다. 박상우 전 국토부 장관은 신축 매입임대의 공급 확대 효과를 인정하면서도 기축 매입임대 사업의 순기능은 적을 것으로 내다본 바 있다. 이미 지어진 주택을 사들여 임대하는 방식이므로 주택 공급 물량 증가로 보기 어렵다는 것이다. 기축 물량이 올해 SH 매입 목표의 25%를 차지하는 상황에서 매입임대사업에 대한 김 국토부 장관의 판단이 향후 사업 진행에 영향을 미칠 전망이다.

SH 관계자는 "저출산 문제해결을 위한 서울시 역점사업인 미리내집 공급 확대를 위해 기축 및 신축 모두 신혼Ⅱ 매입에 집중하고 있다"며 "기축의 경우 반지하 소멸 정책에 따라 반지하 매입도 지속 추진 중"이라고 말했다. 이어 "지난해 사전공고 올해 1차·2차 매입공고 진행 중으로 신축약정주택 매입목표 3984호 실적 달성이 예상된다"고 덧붙였다.

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