[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 지방은 지금 '불 꺼진 아파트'로 골머리를 앓고 있다. 2021년 이전 부동산 시장 호황기에 땅을 파기 시작한 단지가 속속 준공되고 있으나 살 사람은 점점 줄어들고 있어서다.

기회가 있다면 수도권으로 가고 싶어 하는 지방 거주자의 심리도 미분양 증가에 영향을 주고 있다. 정부도 심각성을 인지하고 직접 매입 등의 대책을 제시했지만 '수박 겉핥기'에 지나지 않는단 분석이다.

'악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양 물량이 지방 중심으로 급등하고 있다. 정부는 한국토지주택공사(LH)를 통한 직접 매입 등의 방안을 내놨지만 시장 시선이 곱지 않다. [사진=뉴스핌DB]

◆'우후죽순' 지방 미분양… "직접 매입" 정부에도 시장은 떨떠름

3일 국토교통부에 따르면 지난달 전국 준공 후 미분양 주택은 2만3722가구로 전월 대비 3.7% 늘었다. 2013년 10월(2만4667가구) 후 11년 4개월 만의 최대치다. 2023년 8월부터 19개월 연속 증가세를 보이고 있다.

수도권은 2.2%(4446가구→4543가구) 증가했다. 지방 물량이 1만9179건으로 전체의 81%를 차지했다. 대구가 3067가구로 가장 많았고, 경북(2502건) 경남(2459건) 전남(2401건) 부산(2261건) 등이 뒤를 이었다. 충북(565가구)은 한 달 사이 40.2%나 뛰었다.

준공 후 미분양은 시행사와 시공사의 자금 융통을 어렵게 만들어 유동성 뇌관으로 작용할 수 있다는 이유로 '악성 미분양'으로도 불린다.

정부가 지방 중심의 미분양 적체를 해결하기 위해 손을 놓고 있었던 건 아니다. 올 2월 '지역 건설 경기 보완 방안'에서 지방의 준공 후 미분양 주택 3000가구를 매입하겠다는 카드를 내놨다. 한국토지주택공사(LH)가 보유한 5000가구 규모의 매입임대주택 예산을 일단 활용한다. 6년 임대 후 분양으로 전환하는 든든전세주택으로 분양할 방침이다. 필요시 매입 물량을 늘린다.

LH는 지난달 매입 공고를 내고 이달 1일부터 신청을 받고 있다. 매입 가격은 감정평가액 83% 이하다. 매입 상한가 내에서 업체가 제시한 매도 희망 가격이 낮은 집부터 순차적으로 매입하되, 임대 활용이나 분양 가능성이 높은 주택에 대한 심의도 거친다. 지방 미분양 매입을 전담하는 팀을 별도로 조직한 LH는 매입이 완료되는 대로 입주자를 모집할 계획이다.

정부가 지방 미분양 문제에 직접적으로 개입하겠단 의지를 드러냈지만 업계 분위기는 싸늘했다. LH가 매입하겠다는 3000가구로는 미분양이 발생하는 근본적 이유를 해결하긴 무리가 있어서다. 지난해 상반기 기준 부채비율 208%를 넘기며 과중한 채무에 시달리는 LH의 재무 부담을 더 늘리는 방안이라는 점도 비판의 대상이 됐다. 

김인만 김인만경제연구소 소장은 "매입하는 동안에도 미분양이 더 많이 늘어날 가능성이 높다"며 "미분양 해결은 못 하고 수도권 신축매입임대만 줄이는 결과가 나올 수도 있다"고 지적했다. 

◆야심차게 도입한 CR리츠도 '비실'… 수요 늘릴 근본 대책 나와야

CR리츠를 활용한 지방 미분양 주택 매입 지원 계획도 실효성이 부족하다는 평가다. CR리츠란 여러 투자자로부터 모은 자금으로 미분양 주택을 매입해 임대주택으로 운영하다가 경기가 좋아지면 분양해 사업비를 회수하는 구조다. 자금난에 빠진 시공사는 외부 투자금과 임대주택 보증금으로 유동성 위기에서 벗어날 수 있다.

투자자로선 일정 기간 임대 운영 뒤 분양 전환이 가능하기에 출구전략이 비교적 확실한 편이다. 정부는 참여율을 높이기 위해 취득세 감면, 조달금리 완화 등 각종 인센티브를 제시했다. 그러나 아직 CR리츠를 통해 매입이 이뤄진 미분양 주택은 없다. 

지난해 9월 KB부동산신탁이 550억원 규모의 CR리츠 설립을 통해 전남 광양의 미분양 아파트 497가구를 매입하려 했으나 12월 영업 등록 신청을 자진 철회했다. 제이비자산운용은 지난해 10월과 이달 국토부에 CR리츠 영업 등록을 신청했으나 아직 허가를 받지 못했다. 

취지는 좋지만 미분양 해소가 본격적으로 이뤄질 만한 지원책은 부족한 상황이다. 지방은 서울이나 수도권보다 수요 자체가 적기에 CR리츠를 통해 미분양을 매입하더라도 언제 분양이 가능할지는 알 수 없다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "CR리츠를 활용해도 미분양 해소는 결국 매입되는 단지에서만 가능한 것"이라며 "이런 방식으로 지방 부동산 시장이 회복될 것이라고 보긴 어렵다"고 했다.

시장에 나와 있는 미분양을 사들여 해결하려는 방향이 아닌 수요 진작 대책이 필요하다는 의견도 나온다. 건설협회 관계자는 "고사 직전의 지방 부동산을 살리기 위해서는 양도소득세·취득세 완화 등의 세제 감면이나 DSR(총부채원리금상환비율) 대출규제의 한시적 적용 완화가 절실하다"고 말했다. 

지방의 인구 감소와 고령화 등 주택 수요 부재의 원인을 장기적으로 해결할 방안을 고민해야 할 시점이라는 주장도 제기됐다. 한국고용정보원에 따르면 지난해 기준 전국 228개 시·군·구 가운데 인구 소멸로 사라질 수 있는 소멸위험지역은 130곳으로, 전체의 37%에 이른다. 거주자가 줄며 청약 경쟁률도 떨어지는 추세다. 지난해 서울 평균 청약 경쟁률은 112.8대 1이었으나 지방은 평균 6.29대 1로 2013년(2.11대 1) 이후 최저 수준에 머물렀다. 

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "지방은 이미 3년 넘도록 총청약자가 줄어드는 동시에 수도권으로의 상경 투자 수요가 큰 만큼 지방에 주택을 구입해도 자산가치로서의 안전성이 있다는 것을 수요자에게 각인시킬 대책이 필요하다"며 정부가 지방 악성 미분양을 매입할 때 1가구 1주택 특례 세제혜택을 시행하고 있지만, 인프라 개발이나 균형발전 전략 등 시장이 생각하는 것 이상의 대책이 있어야 유의미한 반응이 올 것"이라고 말했다.

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