가이드라인마련되는 내년 3~4월까지 입체공원 중단… 불가피
서울시, 시범사업 계획대로 추진 입장…국토부, 제도마련 후 변경해야
[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 오세훈 서울시장이 서울시내 재건축·재개발 사업장의 사업성 제고를 위해 도입한 입체공원이 ′개점휴업′ 상태에 놓일 전망이다.
서울시가 추진하는 입체공원에 대해 국토교통부가 가이드라인 마련을 추진하고 있어서다. 현행 법령에는 서울시의 입체공원 추진을 막을 수 있는 조항이 없다. 하지만 국토부의 가이드 마련이 시작된 만큼 서울시가 입체공원 조성을 강행하긴 어려운 상황이다. 서울시는 강북구 미아동 130 신속통합기획 재개발사업에 입체공원을 도입하는 시범사업을 계속 추진한다는 방침이지만 이 계획 역시 잠정중단이나 대폭 수정이 불가피한 상황이다.
이에 따라 일각에선 문재인정부-박원순서울시장 시절 서울시가 구상한 용산·여의도 통합개발이나 광화문 광장 월대 재설치 그리고 최근 잠·삼·대·청 토지거래허가구역 재지정과 같은 서울시 도시계획에 대한 정부 개입이 재현되는 것이 아니냐는 분석이 나온다.
29일 국토교통부에 따르면 국토부 국토도시실은 연내 입체공원에 관한 가이드라인 마련을 위한 용역을 추진한다. 해당 가이드라인은 연내 용역을 마치고 이르면 내년 1분기 완성될 예정이다.
국토부 관계자는 "서울시가 도입을 추진하는 입체공원에 대해 도입 기준을 비롯한 제도 마련을 준비하고 있으며 이를 이미 서울시에 통보한 상태"라고 말했다. 국토부는 이번 가이드라인에서 입체공원의 적용 기준과 함께 문제점으로 거론되는 공공성 결여 문제나 외부인 접근 문제에 대한 명확한 제도를 마련한다는 방침이다.
오세훈 시장이 창안한 입체공원은 주택 재건축·재개발 정비사업을 할 때 토지면적의 약 10%를 기부채납해야하는 공원을 대신해 기부채납하는 방식이다. 입체공원 조성시 해당 공원면적은 단지 면적에 포함되기 때문에 지금처럼 공원을 기부채납할 때보다 사업성이 개선되는 장점이 있다.
즉 정비사업 구역의 면적이 1만㎡라면 10%인 1000㎡를 공원으로 기부채납해야 하기 때문에 남은 9000㎡ 부지에 대해서만 용적률을 적용해 주택을 지을 수 있다. 하지만 입체공원은 정비 구역의 사업 부지에 포함되기 때문에 해당 조합은 1만㎡ 전부에 용적률을 적용해 주택을 지을 수 있다. 이렇게 되면 일반분양할 수 있는 주택이 늘어나 사업성도 높아진다.
다만 실제 주택을 짓는 부지 면적이 줄기 때문에 단지내 아파트 건폐율이 늘어나게 된다. 이른바 '뚱뚱한 아파트'가 탄생할 수 있는 것이다. 하지만 서울시는 이를 방지하기 위해 입체공원 도입 단지에 동일 사업장 대비 층수를 좀더 높여 주는 방안을 고려하고 있다.
이번 용역에서 국토부는 입체공원의 공공성을 주로 따져볼 예정이다. 입체공원은 엄연히 단지 내부 시설이기 때문에 외부인의 접근이 어려울 수 있다. 서울시는 입체공원에 대한 지상권을 시가 보유해 공원을 24시간 공개하는 등 공공이 활용할 수 있도록 한다는 방침이다. 하지만 일반 공원과 달리 단지 내부로 접근해야하기 때문에 단지 주민들의 대응에 따라 외부인 접근이 어려워질 우려가 있다.
게다가 입체공원은 서울시가 밝혔듯 사업성 제고를 위해 도입한 기법이다. 그럼에도 시는 입체공원을 적용하는 구역에 대해 추가 용적률 인센티브를 준다는 방침을 세운 바 있어 이에 대한 형평성 문제도 지적된다. 정해진 법령에 따라 실제로 10%의 땅을 사업 부지에서 떼어 내 공원으로 기부채납하는 단지는 법을 지켰음에도 용적률과 층수 등에서 오히려 손해를 보기 때문이다. 더욱이 이처럼 일반적인 기부채납 공원에 비해 공공성이 떨어지는 입체공원 단지에 용적률 인센티브를 주는 것이 정당한지에 대해서도 국토부의 판단이 있을 예정이다.
국토부의 가이드라인 마련 방침에 따라 서울시의 입체공원 도입은 잠정 중단될 수밖에 없다. 도시공원법을 비롯한 현행 법령을 위반하지 않았기 때문에 서울시가 창안한 입체공원을 금지할 근거는 없다. 하지만 국토부가 입체공원 가이드라인 마련 방침을 통보한 만큼 서울시가 입체공원을 강행하긴 어려울 전망이다.
입체공원 가이드라인 마련은 내년 3월이나 4월쯤 확정될 예정이다. 서울시는 강북구 미아동 130일대 신속통합기획 재개발구역을 입체공원 1호 단지로 지정하고 사업을 추진한다는 방침이지만 국토부 방침에 따라 중단되게 될 판국이다. 만약 국토부가 입체공원 기준을 새롭게 정하면 해당 단지는 설계를 바꿔야 할 상황에 놓인다.
반면 서울시는 강북구 미아동 130 신통기획 재개발사업에 추진하는 입체공원은 시범사업인 만큼 당초 계획대로 추진한다는 방침이다. 서울시 관계자는 "정부가 입체공원에 대한 제도를 마련하는 것을 통보받은 상태지만 그 이전 시작된 미아동 130일대 시범사업은 계획대로 추진할 예정"이라며 "현행 법령을 위반하는 사항이 없는데다 입체공원이 국내에 사례가 없을 뿐 아니라 해외사례도 흔치 않아 실제 사업을 진행해봐야 국토부의 제도 마련도 원활해질 수 있을 것"이라고 말했다.
국토부도 현행 법령 위반이 아닌 만큼 서울시의 시범사업 강행을 반대할 수 없다는 입장이다. 다만 서울시의 자발적인 사업 보류를 예상하고 있다. 국토부 관계자는 "입체공원 제도 마련 용역 계획을 서울시가 이미 알고 있는 상황인 만큼 정확한 제도가 마련된 뒤 시범사업을 추진하는 것이 옳다고 판단된다"며 "게다가 강북구 미아동 130 신통기획 재개발 구역은 이제 정비계획이 확정되는 절차에 있는 만큼 1년 정도 지난다고 공원을 짓는 단계까지는 가지 않을 것이니 정부 제도에 따른 변경이 가능할 것"이라고 말했다.
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