[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 16개 선도사업 후보지와 용산국제업무지구를 비롯한 건축 및 토지이용 규제가 완화하는 개발사업지역은 지가 상승분의 최대 70%를 공공기여로 제공해야한다. 

다만 지가 상승분을 산정하는 '종후' 시기를 재건축초과이익환수제도 처럼 사업 완료시기가 아닌 계획 결정고시일인데다 지가 상승분의 100%까지 공공기여를 책정하는 지자체가 많은 만큼 실질적인 공공기여 액수는 완화될 전망이다.  

25일 국토교통부에 따르면 이같은 내용을 담은 '공공기여 가이드라인'이 마련돼 전국 지방자치단체에 오는 26일 배포된다. 이번 가이드라인은 '국토계획법'상 공공기여 제도를 일관되고 합리적으로 운영할 수 있도록 하기 위해 제정됐다.  

한강에서 바라본 국제업무지구 조감도. [자료=서울시]

공공기여란 도시계획 변경으로 발생하는 이익을 기부채납 등의 방법으로 지역 사회와 공유하기 위한 제도를 말한다. 이번 가이드라인은 지구단위계획구역, 공간혁신구역(화이트 존 등) 지정으로 발생한 계획이익을 지역사회와 합리적으로 공유하고 공공기여 절차를 체계적으로 정리하기 위해 제정했다.

이번 '공공기여 가이드라인'의 적용대상은 지구단위계획구역 또는 공간혁신구역 지정으로 건축물 용도, 건축제한(건폐율, 용적률) 등이 완화되는 사업장이다. 지구단위계획구역은 복합용도 개발사업지나 5000㎡ 이상 유휴부지·이전적지 개발 또는 도시계획시설이 변경·해제 되는 사업장이다.

정부가 추진하는 16개 공간혁신구역 선도사업과 서울시와 코레일이 추진하는 용산국제업무지구가 대표적인 대상지가 될 전망이다. 도시및주거환경정비법에 근거하는 주택 재건축·재개발사업은 이번 공공기여 가이드라인 대상에 포함되지 않는다. 그간 지자체 조례 등으로 운영된 공공기여 제도의 일관성·신뢰성 유지를 위해 조례·지침 등은 가이드라인에 우선 적용하도록 했다.

공공시설 설치 시 도시·군기본계획 등 상위계획 이행을 위한 시설을 우선 반영하고 입주자 편익시설로 전용될 가능성이 큰 시설은 제외하며 접근성 및 개방성을 확보해 설치하도록 규정했다.

특혜시비를 우려해 경직적으로 법적 상한선인 지가 상승분의 100%까지 공공기여를 운영 중인 지자체를 고려해 도시계획 변경으로 인한 과도한 이익을 방지하면서도 공공성을 확보하기 위해 공공기여의 기준을 지가 상승분의 70% 이내로 설정했다.

다만 사업 지역의 용도지역별 지가평균, 개발수요, 기반시설 설치 현황 등을 고려해 사업자에게 사유를 설명하는 경우 법적 상한까지 공공기여를 받을 수 있도록 허용했다.

공공기여 감면 기준은 ▲일자리·재정 창출 등 공공목적 실현 사업 ▲사업자가 부담하는 공공시설등의 관리·운영비 ▲저수익·비주거 기능중심 개발 ▲계획변경과 무관한 지가변동 등 다양한 경우에 대해서는 공공기여량을 경감할 수 있도록 했다. 이와 함께 행안부가 지정하는 부산 영도 등 89개 인구감소지역에서 시행하는 사업과 공기업 등 공공시행 사업은 경감 또는 면제할 수 있도록 했다.

가이드라인에선 지가상승분 산정 기준을 마련했다. 지자체의 자의적인 평가시점 적용을 방지하기 위해 종전 평가시점은 계획안이 최초 열람·공고되기 전날로 하며 종후 평가시점은 공공기여 계획이 포함된 계획 결정·고시일이다. 또한 종후 평가는 당해 시점에서의 대상물건 이용상태와 변경된 계획을 기준으로 실시하도록 했다.

이에 따라 공공기여는 지금보다 줄어들 전망이다. 현재 일부 지자체는 개발완료를 전제로 평가해 계획이익을 과대산정하고 있다. 하지만 개발로 인한 기반시설 확충, 상권 활성화 등은 외부 요인에 따른 이익이므로 계획이익으로 간주하기 곤란하다는 게 국토부의 판단이다. 

이밖에 평가방법을 규정해 지자체와 사업자 입회 아래 추첨을 통해 선정한 감정평가법인 2인의 평가금액을 산술평균하도록 했다. 국토부는 가이드라인 운영 과정에서 개선사항을 점검하고 보완해 나갈 예정이며 향후 법제화도 추진할 계획이다.

[자료=국토부]

국토부는 이번 가이드라인 마련으로 밀도·용도 규제가 획기적으로 완화되는 공간혁신구역 추진에도 속도가 붙을 것으로 예상하고 있다.

지난해 7월 국토교통부가 선정한 서울 서초구청, 김포공항을 비롯한 16곳의 공간혁신구역 선도사업은 현재 지자체가 조성계획 수립 중이며 계획이익에 대한 공공기여 기준 마련으로 이해관계자 간 신속한 의사결정에 도움이 될 것으로 보인다.

이상주 국토부 국토도시실장은 "그간 국토계획법령에 공공기여에 대한 포괄적 근거만 두고 세부기준과 절차는 지역 실정에 맞게 조례로 운영하도록 해 지자체의 자율성 확대라는 긍정적인 측면도 있었지만 중앙정부 차원의 구체적인 기준이 없고 특혜시비로 인해 제도운영이 위축된 측면이 있었다"면서 "가이드라인 제정을 계기로 앞으로 잠재력이 큰 부지를 지역 성장동력을 창출하는데 활용하는 개발사업이 촉진될 것으로 기대된다"고 말했다.

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