[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 한국토지주택공사(LH)가 신축매입임대사업에서 업계가 요구하고 있는 공사비 현실화 문제 해결을 위해 수도권 공사비 연동 기준 완화 등을 꺼내들었다. LH는 올해 수도권을 중심으로 5만가구 이상의 신축 매입임대 주택을 매입한다는 방침이다. 

13일 오후  LH는 LH경기남부지역본부에서 주택매입사업설명회를 열었다. 주택매입 사업 설명회는 그 해 LH의 주택매입 목표 및 세부 기준 등을 소개하는 자리다. 건설사, 시행사, 주택 소유자 등 민간의 적극적인 사업 참여 독려를 위해 지난 2018년부터 매년 시행돼 왔다.

이날 설명회에서는 올해 민간 신축매입임대 제도 개선 주요 내용 및 추진 방향에 대한 설명이 이뤄졌다. 신축매입임대 사업은 LH가 사전에 민간의 건축 예정이거나 건축 중인 주택에 대해 매입 약정을 체결하고 준공 후 사들여 이를 임대주택으로 공급하는 것을 말한다.

설명회에는 약 1800명이 참석했다. 설명회가 열린 1층 대회의실 뿐 아니라 이원 생중계가 마련된 3층 회의실에도 건설사, 시행사, 주택 소유자 관계자 등이 몰려 자리가 부족할 지경이었다. 이날 대회의실 앞에는 6개 지역별 상담부스와 주택도시보증공사(HUG) 상담 부스가 마련돼 세부 상담을 진행하기도 했다.

LH는 정부 정책에 따라 민간 비아파트 시장 주택 공급 정상화 등을 위해 인허가·착공 물량이 위축된 수도권을 중심으로 올해 5만 가구 이상의 신축매입임대 사업을 추진할 예정이다. 지역별 공급 물량을 살피면 ▲수도권 4만2000가구 이상 ▲지방권 8000가구 이상으로 주거지원 수요가 높은 수도권 비중이 84% 수준이다.

이목을 끌었던 내용은 매입 가격 산정에 도입되는 신축 매입 공사비 연동형 사업 방식이다. 지금은 신축 매입임대 약정을 할땐 감정평가를 한 금액으로 매입가격을 결정하는 감정평가형이 활용됐다. 국가에서 공인한 주택가격 평가 방식으로 2개 감정평가기관이 산정한 금액을 산술평균한 가격이 매입가가 되는 것이다.

감정평가형의 경우 설계도면 협의 과정까지는 크게 달라지지 않지만, 설계도면 협의 후 매입약정 전 단계인 토지 1차 감정 평가 과정에서 외부 기관의 건물 공사비 산정 및 검증이 추가된다. 주택이 건설된 뒤 매매 계약 체결 전 이뤄지는 토지 2차 감정 평가에서도 설계 변경 및 물가 연동을 반영한 건물공사비를 고려해 매매대금을 산정한다.

다만 감정평가형에 대해 신축 매입 주택의 고가 매입 우려나 공사비 현실화 부족 등의 우려가 제기된 바 있다. 이에 LH가 내놓은 매입가격 결정방식은 공사비 연동형 방식이다. 공사비 연동형은 외부 원가계산 용역기관에서 산정한 금액을 활용하는 방식으로, 민간 사업자의 공사비 원가를 매입 가격에 적정하게 반영할 수 있다는 취지로 도입됐다. 

이와 같이 LH에서 규제 완화를 꺼내든 까닭은 감정평가형의 경우 감정평가 금액의 현실성이 낮아 사업성이 떨어지는 경우가 빈번하기 때문이다. 이에 따라 매입 심의를 통과하더라도 사업을 포기하는 사례가 종종 발생한다.

이날 김현준 LH 매입임대사업처 주택매입계획팀 차장은 '비수도권의 감정평가 금액의 현실성이 떨어진다'는 질문에 "부동산 경기 침체 등으로 인해 감정평가 기준이 되는 실거래가격이 하락해 평가 금액이 낮아지는 사례가 제일 많이 발생한다"며 "비수도권의 경우 많은 지역은 사업자가 신축 매입을 70% 이상 포기하며 수도권도 20~50% 정도가 사업을 포기하는 걸로 알고 있다"고 설명했다.

다만 감정평가 금액은 독립된 권한을 가진 감정평가 법인에서 관련 법규에 근거해서 산정함으로 LH가 평가 기준을 조정할 수는 없는 상황이다. 이에 김 차장은 "비수도권에 소재해 감정평가 금액이 많이 하락하는 지역이 있어 저희가 대안을 검토 중에 있다"며 "(비수도권) 인구 밀집 지역에 있어서 임대주택 수요가 있다면 50가구 이상이나 100가구 이상 등 공사비 연동 적용을 현재 검토 중이며 결정되는 대로 공고문을 통해서 안내드릴 예정"이라고 언급해 공사비 연동 등의 규제 완화가 차후 검토될 것으로 전망된다. LH는 신축 매입임대 사업 활성화를 위해 공사비 연동형 방식 적용을 수도권은 기존 100가구 이상에서 50가구 이상으로 낮춰 적용하기로 했다.

한편 이날 설명회에는 HUG(주택도시보증공사)의 보증 지원에 대한 내용도 나왔다. HUG가 운영하는 도심 주택 특약 보증은 공공기관과 신축·매입 약정을 체결한 주택 사업자의 금융 부담을 덜어주는 지급 보증 상품이다. 사업자가 은행 대출을 통해 사업비를 마련하면, HUG가 해당 대출 원리금 상환을 보증한다.

보증 절차는 매입 기관(LH 등)이 매입 심사를 완료하면 HUG에 결과를 통보하고, 사업자는 보증 신청을 진행한다. HUG가 보증 심사를 거쳐 발급하면 은행이 이를 담보로 대출을 실행한다. 이후 매입 기관이 매입 대금을 은행으로 지급하면 대출금이 상환되고 보증이 해지된다.

보증 대상은 30가구 이상 매입 임대 및 특화형 임대 사업이며, 매입 대금85% 기준으로 수도권은 최대 90%, 기타 지역은 80% 이내에서 보증 한도가 설정된다. 다만, 오는 6월까지 체결된 약정에 한 해서는 보증 한도가 최대 90%까지 확대된다. 예를 들어 수도권에서 금년 6월까지 매입 약정을 매입 약정 체결을 완료한 사업장이라고 한다면 보증 한도는 매입 대금의 81%가 되는 것이다. 보증 요율은 연 0.441%, 관리형 토지 신탁 방식의 경우 연 0.261%다.

HUG는 보증 발급 후 공정률에 따라 단계별 분할 보증을 적용하고, 매입 기관이 품질 점검을 수행한다. 준공 후 대출금이 전액 상환되면 보증이 최종 해지된다. 대출 상환 지연 또는 사업 중단 시 HUG가 대위변제를 진행하며, 이후 사업 주체에 구상권을 행사할 수 있다. 신용평가를 비롯한 세부 절차는 HUG 홈페이지 또는 영업점을 통해 확인할 수 있다.

유병용 LH 주거복지본부장은 "올해 신축매입 5만가구를 포함해 총 5만3000가구의 주택을 매입할 예정"이라고 밝혔다. 이에 따라 2026년까지 총 13만2000가구의 매입이 추진될 예정이다.

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