[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 지난 주 부동산 시장에선 눈여겨 볼만한 지표 두 가지가 나왔다.

첫 번째는 전국 아파트 매매와 전세 가격이 동반 상승세를 타기 시작했다는 점이다. 이를 주도하고 있는 지역은 서울이다. 전셋값이 54주째 상승하고 있으니 매매가도 영향을 받지 않을 수 없게 된 것이다. 서울 집값의 상승 요인이 복합적일 순 있겠지만 현 상황에선 전셋값이 집값을 밀어 올리고 있다는 게 타당해 보인다.

두 번째는 오늘 얘기의 대상인 1기신도시 얘기다. 지난달 22일 선도지구 선정 기준이 공개된 이후 이들이 포함된 5개 시의 아파트 매매가격 변동률의 지표 대부분이 상승세를 타고 있다는 점이 눈에 띈다.

한국부동산원에 따르면 지난달 27일 기준으로 성남시 아파트 매매가격의 변동률은 보합세에서 0.07%으로 상승 전환했다. 이 같은 상승 반전에는 분당구(0.03%→0.11%)의 상승폭이 확대된 영향이 크다.

평촌 신도시가 있는 안양 동안구(0.20%→0.17%)도 이미 한 달 전부터 상승세를 타기 시작하면서 안양 지역 전체 상승세를 이끌고 있으며 중동 신도시를 포함한 부천 원미구(0.02%→0.03%)도 상승폭이 확대되는 양상이다.

산본 신도시를 포함한 군포(-0.03%→0.01%) 역시 하락세에서 상승세로, 일산신도시가 있는 고양시 역시 하락에서 보합세로 돌아섰다.

이들 신도시 가운데 성남 분당구(분당) 안양 동안구(평촌)의 거래량 증가 추세도 두드러지고 있다. 통상 매매든, 전세든 거래량 증가가 수반될 때 상승세가 이어지기 마련이다.

경기부동산포털에 따르면 분당구는 1월 196건에서 지난달 315건으로 약 60.7% 증가했다. 안양시 동안구 역시 같은 기간 202건에서 331건으로 거래량 증가율 63.9%를 기록했다.

특히 성남시 분당구와 안양시 동안구의 4월 거래량은 모두 300건 이상을 기록하면서 1기 신도시 가운데 가장 손바뀜이 활발한 것으로 조사됐다. 이들 지역의 5월 거래량 역시 5월31일 기준으로 각각 160건과 206건임을 감안하면 지난 4월보다 더 늘어날 것으로 예상된다.

이렇듯 분당과 평촌 등의 손바뀜이 활발한 이유는 이들 지역들이 다른 1기 신도시보다 서울과 가깝고 사업성 등이 더 낫다는 시장 분석과 기대감이 반영된 것으로 해석된다.

국토교통부가 지난 22일 선도지구 선정 기준을 공개한 이후 통합재건축 후보지 중심으로 재건축 단지 몸값 상승 기대감이 지표상으로도 이를 뒷받침하고 있다.

기대감도 높아지고 있지만 과연 제대로 추진 될 수 있을 지에 대한 의구심도 높아지는 게 사실이다. 국토부는 선도지구를 '2027년 착공. 2030년 입주'를 내걸면서 속도감 있게 추진하겠다고 자신했지만 업계와 시장은 "과연 글쎄, 물리적으로 가능한가"라는 반응이 나왔다.

노후계획도시특별법의 시행으로 행정적 절차를 빨리 한다 해도 진행 단계마다 곳곳에서 걸리는 '암초'가 많아 보인다. 지난달 22일 출입기자들과의 백브리핑 일문일답에서도 관련한 우려 또는 의문점들이 쏟아졌다.

우선 '2027년 착공, 2030년 입주' 목표 제시부터 기자들 사이에서 의문부호가 붙었다. 2024년 말 선도지구 지정될 경우 2년 안에 각종 영향평가나 설계를 마치고 이주와 철거 과정까지 마칠 수 있겠냐는 기자의 질문에 국토부는 의외의 답변을 내놓았다.

2027년 착공에는 이주와 철거를 포함한다는 거다. 서울 재건축 추진 일정을 참고해 본다면 이주와 철거는 빨라도 1년이다. 이마저도 이주를 거부하는 일부 주민 없이 순조로울 때 얘기다. 그렇다면 24개월 안에 아파트를 완공해야 한다는 얘기인데, 업계에선 물리적으로 가능하냐는 비판이 나온다.

택지지구 아파트라도 착공과 입주까지 통상 30개월을 잡고 추진한다. 특히 초고층아파트의 경우 최소 40개월 이상 소요되는 것이 일반적이다. 용적률이 높아지는 통합재건축 단지들의 경우 건설기간만 4년 가까이를 잡아야 한다는 게 업계의 관측이다. 무리하게 과거와 같은 속도전을 펼첬다가 부실 논란을 일으키기 십상이다.

정부 목표대로 움직이기에는 주민동의율, 상가 조합원, 알박기, 이주 문제 등 여러 변수와 난관이 예상된다. 이 가운데 공사비 문제 즉 조합원의 자금력이 선도지구의 통합 재건축 성패를 가를 것이라는 게 많은 전문가들의 지적이다.

현재 기준으로 서울 재건축 아파트의 조합원 분담금도 천정부지로 치솟고 있는 상황이다. 공사비가 급등하니 곳곳에서 시공사와 조합원간의 갈등이 발생하고 있는 것이다. 심지어 소송으로까지 번지면서 사업 지연이 곳곳에서 벌어지고 있다. 이를 1기신도시 통합재건축에도 반추해 본다면 결국 조합원의 분담금 문제가 가장 큰 난항이 될 것으로 예상된다.

현재 기준으로 전용면적 84㎡ 아파트의 경우 조합원 당 분담금을 4억~5억원 부담해야 한다는 얘기가 나온다. 앞으로 공사비는 더 오를 가능성이 높을 것으로 예측한다면 정부는 그 파급효과를 면밀히 들여다보고 목표를 좀 더 현실성을 담을 수 있는 '플랜'을 짜야 한다.

'2027년 착공, 2030년 입주' 기대감이 실망으로 바뀐다면 그 뒷 감당은 기대에 부풀어 있는 주민들 뿐만이 아니다. 특히 2027년 착공에 집착하는 이유가 윤석열정부의 치적을 쌓기 위한 것이라면 더 더욱 말리고 싶다. 자칫 부동산 시장의 오랜 후유증으로 남을 대표적 정책적 리스크가 될 수 있음을 정부는 명심해야 한다.

dbman7@newspim.com