전체기사 최신뉴스 GAM 라씨로
KYD 라이브
KYD 디데이

대법 "임대차계약, 계약 갱신 날 아닌 통지 3개월 후 효력 발생"

기사입력 : 2024년02월09일 09:00

최종수정 : 2024년02월09일 09:00

임차인 "해지통보 도달로 계약 해지 가능" 주장
임대인 "계약 갱신된 날부터 해지통보 가능" 반박
대법 "갱신 효력 발생하면 언제든지 계약 해지 통지할 수 있어"

[서울=뉴스핌] 김현구 기자 = 갱신 요구에 따라 임대차계약에 갱신 효력이 발생한 경우, 갱신 임대차계약 기간이 개시되기 전이라도 임차인은 임대인에게 언제든지 계약 해지 통지를 할 수 있다는 대법원 판단이 나왔다.

대법원 1부(주심 서경환 대법관)는 임차인 이모 씨가 임대인 김모 씨를 상대로 낸 임대차보증금등반환 청구 소송에서 원고 패소로 판결한 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다고 9일 밝혔다.

대법원 [사진=뉴스핌 DB]

이씨는 김씨와 서울 강남구 소재의 한 아파트에 대한 임대차 계약을 맺고 2017년 3월 10일부터 2년간 거주한 뒤 2021년 3월까지 계약을 연장했다.

2021년 1월 4일 이씨는 김씨에게 임대차계약 갱신을 요구하는 내용증명을 보냈으나 김씨가 임대차계약 기간 종료 2개월 전인 1월 9일까지 갱신 거절 통지를 하지 않아 임대차계약은 묵시적으로 갱신됐다.

이씨는 같은 달 28일 김씨에게 갱신된 임대차계약 해지를 통보하는 내용증명을 보냈고, 김씨는 다음날 이를 수령했다. 이씨는 같은 해 4월 26일 김씨에게 '해당 아파트를 오는 30일 인도할 예정이니, 임대차보증금 2억원과 입주 기간 동안 납부한 관리비 중 장기수선충당금 70만원가량을 지급할 것을 요청'하는 내용증명을 보냈고 당일 아파트를 인도했다.

이씨는 임대차계약이 묵시적으로 갱신됐으나 김씨가 본인의 해지통보를 받았으므로 2021년 4월 30일 계약이 해지됐다고 주장하면서, 김씨에게 임대차보증금과 장기수선충당금에 대한 지연손해금을 지급하라며 소송을 제기했다.

반면 김씨는 임대차계약 갱신으로 인해 계약 해지통보는 갱신된 계약이 시작되는 2021년 3월 10일부터 할 수 있으므로 실제 해지 날짜는 6월 9일이라고 반박했다.

1심은 두 사람의 임대차계약이 이씨의 주장대로 4월 29일 해지됐다고 판단했다.

재판부는 "임대차계약이 묵시적 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있다"며 "임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있기 때문에, 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다고 보는 것이 법률 문언 해석에 부합한다"고 봤다.

이에 재판부는 김씨가 이씨에게 약 325만원 및 이에 대한 지연손해금을 지급해야 한다고 주문했다.

하지만 2심은 김씨의 주장대로 계약 해지 통지의 효력이 임대차계약 갱신 시작일부터 발생한다고 판단했다.

재판부는 "임차인의 갱신 요구에 의해 갱신되는 임대차계약 해지권은 임차인에게 일방적인 해지권을 부여한 예외적 조항"이라며 "해당 규정에는 '갱신된 임대차계약'의 해지 권한을 부여한 것이므로 갱신된 계약기간 개시 전후를 불문하고 임차인에게 언제든지 계약종료 권한을 부여한 것으로 볼 근거가 없다"고 판시했다.

이어 "임차인의 계약갱신 요구에 2개월 전이라는 법정 행사 기간을 둔 이유는 임차인이 다른 주거를 찾는 시간 확보뿐만 아니라 임대인에게도 새로운 임차인을 구하거나 보증금 마련을 위한 기회를 제공해 재산권을 보장할 필요성이 있기 때문"이라며 "계약갱신요구권을 행사한 후 임의로 철회할 수 있다고 한다면 임대인은 예상하지 못한 불이익을 부담하게 된다"고 지적했다.

그러면서 "이씨는 2021년 1월 4일자 갱신요구통지를 한 다음 임대차가 만료되기 2개월 전인 9일까지의 법정기간이 지난 이후인 28일에 이르러 계약 해지를 통보했다'며 "이 해지 통지를 4일자 갱신요구통지의 철회로 볼 수도 없다"고 부연했다.

이에 재판부는 김씨가 이씨에게 반환할 임대차보증금이 없다며, 1심판결 중 피고 부분을 취소하고 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각했다.

하지만 대법원은 "주택임대차보호법 규정을 종합해 보면 임차인이 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신 거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신 요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다"며 판결을 다시 뒤집었다.

재판부는 "갱신 요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있고, 해지 통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다"며 "이는 계약 해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달했더라도 마찬가지"라고 판시했다.

또 재판부는 "이씨의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전 김씨에게 도달했다고 해서 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기를 기다려 그때부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생하는 것이 아니다"라고 판단했다.

이어 "따라서 원심은 임대차계약의 해지 효력이 발생한 2021년 4월 29일 기준으로 미지급 차임 등을 공제하고 남은 임대차보증금 및 장기수선충당금이 있으면 이를 반환하도록 하는 판단을 해야 한다"며 사건을 파기환송했다.

hyun9@newspim.com

CES 2025 참관단 모집

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
모델 문가비 아들 친부는 정우성 [서울=뉴스핌] 양진영 기자 = 모델 문가비(35)가 출산한 아들의 친부가 배우 정우성(51)인 것으로 드러났다. 정우성 소속사 아티스트컴퍼니는 24일 "문가비가 소셜미디어를 통해 공개한 아이는 정우성의 친자가 맞다"며 "아이의 양육 방식에 대해서 최선의 방향으로 논의 중이다. 아버지로서 아이에 대해 끝까지 책임을 다할 것"이라고 밝혔다. 다만 "출산 시점과 두 사람의 교제 여부, 결혼 계획 등 사생활 관련 내용은 확인해 줄 수 없다"고 알렸다. 배우 정우성 [사진=에이스메이커무비웍스] 앞서 두 사람 사이의 득남 소식이 알려졌다. 두 사람은 2022년 한 모임에서의 만남 가까이 지냈으나 교제한 사이는 아니었고 결혼 계획도 없는 것으로 전해졌다. 작년 6월 문가비가 임신 사실을 알렸고 정우성은 양육의 책임을 약속했다고 한다. 문가비는 뷰티 예능 프로그램 '겟잇뷰티' 등으로 얼굴을 알린 한동안 활동을 중단했다가 지난 22일 인스타그램을 통해 아들 출산 사실을 고백했다. 그러나 결혼 여부나 아이 아버지에 관한 언급은 없어 궁금증을 샀다. 당시 문가비는 "너무 갑작스럽게 찾아온 소식에 아무 준비가 돼 있지 않았던 저는 임신의 기쁨이나 축하를 마음껏 누리기보다는 가족들의 축복 속에 조용히 임신 기간 대부분을 보냈다"며 "그렇게 하기로 선택한 건 오로지 태어날 아이를 위함이었다. 마음 한편에 늘 소중한 무언가를 지키기 위해서는 꽁꽁 숨겨야 한다고 생각했다"고 했다. [사진=문가비 인스타그램] 이어 "세상에 나온 아이를 앞에 두고 여전히 완벽한 준비가 되지 않은 엄마지만 그런 내 부족함과는 상관없이 존재 자체만으로 나의 마음을 사랑으로 채워주는 아이를 보며, 완벽함보다는 사랑과 행복으로 가득 찬 건강한 엄마가 돼야겠다고 다짐했다"며 "그러기 위해서는 용기를 내야 한다고 생각했다"고 말했다. 문가비는 1989년생으로 2017년 온스타일 예능 '매력티비'와 '겟잇뷰티'로 얼굴을 알렸다. 이후 SBS '정글의 법칙'과 KBS '볼빨간 당신' 등 각종 예능에 출연했다. 여러 광고와 헤라서울패션위크 등 패션쇼 무대에도 섰다. jyyang@newspim.com 2024-11-25 09:48
사진
이재명 '위증교사' 1심 김동현 판사 누구 [서울=뉴스핌] 배정원 기자 = 이재명 더불어민주당 대표의 위증교사 혐의 1심 선고를 맡은 서울중앙지법 형사합의33부 재판장에 대한 관심이 집중되고 있다. 서울중앙지법 형사합의33부(김동현 부장판사)는 25일 오후 2시 위증교사 혐의로 기소된 이 대표의 1심 선고공판을 진행한다.  전라남도 장성 출신의 김동현 부장판사는 고려대학교 법학과를 졸업하고 2001년 사법연수원을 30기로 수료했다. 김 부장판사는 2004년 광주지법 판사를 시작으로 인천지법, 서울동부지법, 서울고법 등을 거쳐 지난해부터 선거·부패 사건을 전담하는 서울중앙지법 형사합의33부 부장판사로 재직하고 있다. [서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 이재명 더불어민주당 대표가 25일 오전 서울 여의도 국회에서 열린 최고위원회의에 자리하고 있다. 2024.11.25 leehs@newspim.com 김 부장판사는 이 대표의 위증교사 사건 외에도 '대장동·위례신도시·성남FC·백현동 의혹' 사건을 함께 심리하고 있는데, 해당 사건은 기록의 양이 방대하고 쟁점이 복잡해 1심 선고를 하기까지 몇 년이 더 걸릴 수 있다는 전망이 나온다. 당초 이 대표 측은 두 사건을 분리해서 진행할 경우 방어권 보장에 어려움을 겪게 된다며 병합 심리를 요구했으나, 김 부장판사는 두 사건을 병합하지 않고 별도로 진행하기로 결정했다. 또 김 부장판사는 이른바 '가짜 수산업자'에게 금품을 받은 혐의로 기소된 박영수 전 특별검사(특검)의 1심 사건을 맡으며 징역 4개월에 집행유예 1년을 선고하기도 했다. 당시 김 부장판사는 "이 사건 범행으로 공직자의 공정한 직무수행과 공공기관에 대한 국민의 신뢰가 크게 훼손됐다"며 "특히 박영수 피고인은 국정농단 규명을 위해 임명된 특별검사로 어느 공직자보다 공정성과 청렴성에서 모범을 보여야함에도 금품을 수수했다"고 질책했다. 박 전 특검 등에게 금품을 제공한 혐의로 기소된 가짜 수산업자 김모 씨에 대해서는 "다수의 공직자에게 긴 시간 금품을 제공한 점, 이종범죄로 처벌받은 전력이 있는 점 등을 고려했다"며 징역 6개월의 실형을 선고했다. 또 김 부장판사는 이명박 정부 시절 이른바 '스파르타팀'을 꾸려 정부에 우호적인 방향으로 온라인 여론을 조작한 혐의 등으로 기소된 전직 청와대 비서관들에게도 징역형 집행유예를 선고한 바 있다.  이런 가운데, 위증교사 혐의는 이 대표의 형사 사건 중 가장 불리한 판결이 나올 가능성이 높은 사건으로 꼽히고 있다. 검찰에 따르면 최근 6년간 유죄가 확정된 위증교사 사범 195명 중 실형(69명)이나 징역형 집행유예(114명)가 선고된 사례는 94.8%에 이르며 벌금형(12명) 선고 비율은 6.2%에 그쳤다. 이 대표가 만약 위증교사 혐의로 대법원에서 금고 이상의 형(집행유예 포함)을 확정받으면 공직선거법 제19조에 따라 피선거권이 박탈돼 형이 실효될 때까지 선거에 출마할 수 없게 된다.  jeongwon1026@newspim.com 2024-11-25 11:19
안다쇼핑
Top으로 이동