[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 서울지역 '마지막 금싸라기 땅'으로 불리는 용산정비창 땅을 국제업무지구로 개발하는 사업이 11년 만에 재개되면서 용산 일대의 부동산시장에 기대감이 높아지고 있다.

글로벌 경쟁력을 갖춘 도시로 조성되는 만큼 용산 일대의 입지적 가치가 한층 높아질 것으로 전망된다. 15만명에 달하는 고용효과로 지역 내 주택수요가 늘어난다는 점도 기대감을 높이는 이유다. 다만 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 위기로 부동산 사업에 대한 투자가 위축된 상황에서 30조원이 넘는 민간사업자 유치가 수월하지는 지켜봐야 할 부분이다.

◆ 100층 초고층 건물에 15만명 고용효과...직주근접 수요 증가 기대

6일 부동산업계에 따르면 전날 서울시가 용산국제업무지구 개발 계획을 발표하자 이 지역 일대의 개발 기대감이 고조되고 있다.

용산역 주변 A공인중개소 실장은 "용산국제업무지구가 완성되면 강남을 뛰어넘는 지역이 될 것이란 기대감에 용산기지창 주변인 이촌동, 원효로·효창동 일대에 관심을 보이는 투자자가 늘고 있다"며 "용산정비창 일대가 토지거래허가구역에 묶여 투자에 제약이 있으나 기초공사가 가시화하면 투자수요 유입이 본격화할 것으로 예상된다"고 말했다.

용산국제업무지구가 조성되면 용산 일대는 새로운 업무지구로 탈바꿈한다. 현재 서울 3대 업무지구는 강남과 여의도, 광화문이 삼각형으로 축을 이루고 있다. 2022년 기준 서울에서 일자리가 가장 많은 곳은 강남구로 65만명 정도다. 여의도를 중심으로 한 영등포가 41만명다. 용산구는 12만명으로 10위권에 머물러 있다. 그러나 용산국제업무지구 사업이 끝나면 14만600명의 고용효과가 더해져 총 27만명 수준으로 불어난다. 서울 자치구 25곳 중 송파구(26만명)를 밀어내고 5위로 올라서는 규모다. 지역 내 일자리가 늘어나면 직주근접 수요로 주택시장도 활기를 띠는 게 일반적이다.

용산정비창 땅을 국제업무지구로 개발하는 사업은 11년 만에 재개하는 것이다. 2007년 서울시 용산구 한강로 3가 코레일 소유 철도기지창과 서부이촌동 일대 51만5483㎡의 땅에 사업비 31조원을 투입해 초고층 16개 동 등 66개의 건물을 세우는 부동산개발 프로젝트로 출발했다. 2016년 말까지 준공해 60조8000억원의 생산유발효과와 23만7000개의 일자리를 창출하겠다는 장밋빛 청사진을 내놨다. 그러나 코레일과 29개 민간 출자사가 추가 출자금, 공사비 증액 등에 마찰을 빚다 첫 삽을 뜨지도 못하고 2013년 사업이 최종 무산됐다.

서울시가 재개하는 용산국제업무지구 사업은 최대 용적률 1700%, 높이 100층 내외의 랜드마크와 함께 50만㎡(약 15만평) 규모의 녹지가 조성된다. 국제업무존에는 금융과 ICT 기업을 위한 프라임급 오피스(Prime Office)와 마이스(MICE), 호텔, 광역환승센터를 조성한다. 저층부에는 콘서트홀과 도서관 등이, 최상층에는 도시 전망시설도 생긴다. 빠르면 2030년 초부터 입주를 시작한다. 사업이 끝나면 미국 뉴욕의 허드슨야드보다 4.4배나 큰, 세계 최대 규모의 수직 도시가 서울 한복판에 생긴다.

서울시는 올해 상반기 안에 구역지정과 개발계획 고시 절차를 밟겠다는 방침이다. 2025년에는 기반시설 공사와 토지 공급에 나선다. 2028년 기반시설이 준공되면 2029년부턴 획지별로 건축공사가 이뤄진다. 1단계는 코레일과 SH공사(서울주택도시공사)가 도로, 공원 등 기반시설과 용지를 조성해 민간에 공급한다. 2단계는 민간사업자가 창의혁신 디자인을 적용해 고밀도로 개발한다.

◆ 총사업비 51조...부동산 PF 리스크에 민간사업자 참여 불투명

용산의 국제업무지구 개발에 대한 기대감이 높아졌음에도 사업비 조달이 원활하게 이뤄질지는 지켜봐야 할 부분이다.

비슷한 개발 면적에 진행되는 사업이지만 2007년 첫 개발계획 당시보다 사업비가 31조원에서 51조원으로 64.5% 증가했다. 초고층 건물의 비중 및 고용, 생산 효과가 줄어든 반면 공사비는 원자잿값, 인건비 상승 등으로 대폭 증액됐다. 사업비가 과도하게 커지면 향후 개발 계획에서 자금 조달에 문제가 발생할 여지가 있다.

프로젝트파이낸싱(PF) 부실 위기가 고조된 상황에서 민간 기업의 참여가 적극적일지도 미지수다. 국내 시행사의 자금력을 감안할 때 대형 건설사들이 직접 나서 땅을 매입한 뒤 개발하는 방식이 유력하다. 이를 위해서는 '조 단위' PF 자금이 필요하다. 건설사들이 리스크 축소를 위해 부동산 PF사업을 덜어내는 상황에서 대규모 신규사업에 참여하기가 부담스러울 수밖에 없다.

PF사업으로 위기에 빠진 건설사가 적지 않다. 최근 자체 및 PF사업을 확대하다 부동산 경기침체에 직격탄은 맞은 태영건설이 우여곡절 끝에 워크아웃을 개시했다. 상위 건설사 4~5곳도 워크아웃 후보군으로 거론될 정도로 건설사의 자금난이 심상치 않다.

대형 건설사 도시정비사업 한 임원은 "단순한 민간 택지개발, 지구단위계획 사업이 아니라 정부 차원에서 계획하는 초대형 사업이란 점에서 용산정비창 필지에 대한 매각공고가 나오면 건설사들이 관심을 보일 공산이 크다"며 "다만 부동산 PF부실 위기가 지속되거나 분양 사업성이 부족하면 필지 매각이 흥행하지 못할 가능성도 배제할 수 없다"고 말했다.

leedh@newspim.com