최악의 거래절벽·집값 하락세에 금리 계속 오르면 어쩌나
집 갖고도 생활비에 쪼들리는 '하우스푸어' 재현 대책 주문
대형위기 없는 한 집값 급락 없어 인위적 대응 불필요 지적도
[서울=뉴스핌] 김명은 기자 = 부동산 시장에서 '거래절벽'이 이어지고 집값 하락이 곳곳에서 현실화하면서 집을 보유한 가난한 사람을 뜻하는 '하우스푸어' 현상이 재현될 가능성이 제기된다.
당장 집값 폭락을 예상하는 사람들은 많지 않지만 높은 물가상승률로 인해 상당 기간 금리 인상 기조가 이어질 것으로 보이기 때문이다.
자금력이 부족해 주택담보대출과 신용대출등을 끌어모아 주택을 구입한 20~30대 '영끌족'의 경우 금리 인상으로 원리금 부담이 커지는 가운데 집값까지 계속해서 떨어지면 하우스푸어로 전락할 위험이 높다. 월급의 상당 부분을 대출 원리금 갚는데 써야 하는 '집 때문에 가난한 사람'이 늘어날 수 있다는 의미다.
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◆아파트 거래 '뚝', 매맷값도 하락세...영끌족 불안하게 하는 위험 신호들
13일 부동산시장 전문가들에 따르면 하우스푸어 재현을 걱정하게 만드는 위험 신호들이 조금씩 나타나고 있다.
우선 심각성을 더해 가는 '거래절벽' 현상이다. 한국부동산원에 따르면 올해 1~5월 전국 아파트 거래량은 15만5987건으로, 2006년 관련 통계가 집계된 이후 가장 적었다. 전국 집값을 주도하는 서울도 심각하긴 마찬가지다. 같은 기간 서울의 아파트 매매 건수는 7917건으로 지난해(2만5159건)의 3분의 1 수준에 머물렀다. 이 기간 서울의 아파트 거래량이 1만건 밑으로 떨어진 것은 올해가 처음이다.
아파트 매맷값 하락도 지속되고 있다. 7월 첫째주(4일) 기준으로 전국의 아파트 매매가격은 9주 연속 하락했다. 서울에서도 6주째 아파트 매맷값이 떨어졌다.
매수심리도 꽁꽁 얼어붙었다. 전국 아파트 매매수급지수가 7주째, 서울이 9주째 하락했다. 집을 내놔도 팔리지 않아 이사를 못하는 집주인들의 아우성이 일고 있다.
경기 침체 우려가 점차 커지면서 약 3년 만에 집값 하락 예상이 우세한 설문 조사 결과도 나왔다. 부동산R114가 지난달 7~20일 약 2주 동안 전국 2275명을 대상으로 실시한 설문 조사에서 응답자의 38%가 하반기 주택 가격이 하락할 것으로 예상했다. 반면 상승을 전망한 비율은 24%에 그쳤다. 하락 전망이 상승 전망을 앞지른 것은 2019년 상반기 조사 이후 약 3년 만이다.
여기에 본격적인 금리 인상기가 도래한 만큼 앞으로도 주택 매수심리가 위축될 가능성이 높다는 지적이 나온다.
이러한 상황에서 향후 금리가 큰 폭으로 혹은 상당 기간 인상된다면 2010년대 초반에 발생한 '하우스푸어' 현상이 재현될 수도 있다는 우려가 제기된다.
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| [서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 꼿꼿하게 상승세를 이어가던 강남3구 아파트값도 꺾이며 시장 분위기가 급변하고 있다. 엘스, 파크리오, 리센츠 등 잠실 대단지에서 급매물이 나오고, 최고가보다 3억원 이상 하락한 거래도 속속 등장하고 있다. 사진은 이날 서울 송파구 공인중개사의 모습. pangbin@newspim.com |
◆신규 수요자 진입 문턱 낮추기 등 하우스푸어 대책 필요 지적
정부는 집값 전망에 있어 신중한 태도를 보이고 있다. 다만 적어도 당분간 집값이 크게 오를 일은 없다고 보고 있다. 원희룡 국토교통부 장관은 지난달 열린 관훈클럽 초청토론회에서 향후 집값과 관련해 "금리가 본격적으로 오르는 시기이므로 당분간 평균 가격 전체가 대폭 오르기는 어려울 것"이라면서 "그 과정에서 양극화 현상이 나타날 가능성이 높은데 이를 해소하기 위해 어떤 정밀한 정책을 쓸지 고민하고 있다"고 설명했다.
원 장관은 이전에도 자산가치 하락에 따른 양극화 대응 방안을 거론한 바 있다. 다만, 청년과 무주택자의 자산 형성을 돕는 방식에 국한했다. 하지만 일각에서는 기존 주택 소유자의 자산가치 하락에 대한 대응책도 마련할 필요가 있다는 지적이 나온다. 이른바 '하우스푸어 방지책'이다.
한국은행 보고서에 따르면 주택의 자산으로서의 가치는 지역을 기준으로는 지방보다 서울의 주택이, 유형별로는 단독주택보다는 아파트가 높은 것으로 평가된다. 또 주택공급이 늘면 주택의 자산가치는 하락하고, 대출규제를 완화하면 서울지역 아파트의 자산가치는 상승하고 지방 아파트의 자산가치는 하락하는 것으로 분석되고 있다.
부동산 시장에서는 국제통화기금(IMF) 외환위기와 글로벌 금융위기와 같은 극심한 경제 위기가 오지 않는 이상 집값이 급락하지는 않을 것으로 보고 있다.
여경희 부동산R114 수석연구원은 "현재로선 집값의 급락 가능성이 낮지만 만약에 시장의 예상 범위를 벗어나는 가격 하락이 나타날 경우 하우스푸어의 문제가 발생할 수 있다"고 말했다. 그는 "주택 매수심리 위축을 막기 위한 최소한의 장치가 필요하다"면서 "대출 규제 완화 등을 통해 신규 수요자의 진입 문턱을 낮춰 주택 거래를 활성화하는 방안을 생각해볼 수 있다"고 설명했다.
이달부터 생애 첫 주택 구입자의 주택담보대출비율(LTV) 상한이 최대 80%까지 완화되고 대출 한도액도 기존 4억원에서 6억원으로 올라간다. 신규 수요자의 주택 구매의 길을 터주는 정책으로 원희룡 국토부 장관이 밝혔던 양극화 완화 대책의 일환이라고 할 수 있다. 이것이 기존 주택 가격 급락에 따른 하우스푸어 양산을 막을 수 있는 선순환의 고리로 작용할 수 있다는 분석이다.
그러나 금리 상승기에 금융 완화 정책을 쓰는 데 제약이 있는 만큼 하우스푸어를 인위적으로 막기에는 한계가 있다는 지적도 나온다.
부동산 업계 관계자는 "글로벌 경기 침체 국면이나 거시경제 변수 조정 시기에는 정책 효과가 굉장히 제한적"이라면서 "결과적으로 시장에 맡기는 수밖에 없다"고 말했다.
dream78@newspim.com
