[선택2022·부동산]① 좌-우 뚜렷했던 부동산공약, 선거 다가오자 '막던지기'

기사입력 : 2022년01월29일 06:00

최종수정 : 2022년02월04일 09:07

李 공공중심-징벌적 과세 尹·安 민간중심-세금 재조정
대선 후반, 주택공급·GTX·청약제도 개선 '복-붙' 논란

[편집자] 대한민국의 5년을 결정할 제 20대 대선이 다가오고 있다. 후보들은 저마다 대한민국의 5년을 책임질 정책들을 쏟아내고 있는 가운데 특히 국민생활에 가장 밀접한 부동산 공약에 대한 관심이 뜨겁다. 주택과 교통·SOC에 대한 국민적 관심은 후보의 당락을 결정할 수 있는 변수로 꼽히고 있다. 이에 뉴스핌은 각 후보의 주요 부동산공약을 분석하고 비교해 실현가능성 여부를 살펴보고자 한다.

[연재 순서]

① 좌-우 뚜렷했던 부동산공약, 선거 다가오자 '막던지기'

② "주택공급 확대" 한 목소리...李 311만-尹·安 250만

③ 대선 후보들, 부동산세 공약 '3인 3색'…각각 문제점은?

④"우리가 더 급한데" 2030 중심 주택공약에 뿔 난 4050

⑤ 재건축‧재개발 활성화 한 목소리지만…李 "공공주도" vs 尹 "민간개발"

⑥ '표 의식 개발공약 남발' GTX 연장·지하화…"차차기 정부 몫"

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 이번 대선 과정에서 초기 여야 후보들은 자신과 소속정당의 정치성향에 맞는 좌-우 대결 모습을 뚜렷히 보였다. 각각 성향에 따라 공공중심-시장우선의 논리를 기반으로 공약을 내놓으며 분명한 정체성을 나타냈다.

하지만 이같은 모습은 대선이 다가오면서 실종되는 상황이다. 여론 조사 1, 2위가 2~3일만에 엎치락 뒤치락 하는 등 전례 없는 치열한 선거전이 벌어지자 좌-우 정치성향을 가리지 않고 표에 도움이 될만한 공약은 무조건 '우겨 넣는' 모습이 벌어지고 있다. 결국 이번 대선에서 양대 후보를 비롯해 안철수 후보까지 세 후보의 부동산 공약은 큰 틀의 차이가 없는 상황까지 이르렀다.

이에 따라 이같은 공약들이 제대로 지켜질지에 대한 의심이 더 커지고 있다. 정치성향과 다른 공약은 결국 집권 이후 구성된 정부에서 실행되지 않을 가능성이 더 클 것이란 판단 때문이다.

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 2022.01.27 donglee@newspim.com

◆ 이재명, 공공에 무게...윤석열 민간에 방점, 안철수 중도

여야 각당 후보가 확정된 후 펼쳐진 대권 레이스 초기에는 소속 정당 성향에 맞춰 좌-우 구도가 확실한 공약을 꺼냈다. 대표적인 것이 주택공급 분야다. 이재명, 윤석열, 안철수 세 후보는 모두 정부 공급계획인 206만 가구에서 25% 가량 늘린 250만가구 공급 대책을 발표했다.

하지만 내용은 뚜렷한 차별을 보였다. 이재명 후보는 250만가구 중 100만가구에 대해 공공주택 즉 임대주택으로 공급키로 했다. 반면 윤석열, 안철수 후보는 분양형 주택을 공급키로 공약한 상태다. 윤석열 후보는 250만구 중 공공주도로 50만가구, 민간주도로 200만가구를 각각 공급할 것이라고 밝혔다.

공공의 역할에 대해서도 후보들은 상반된 입장을 보였다. 이재명 후보는 250만 가구 가운데 임대주택인 '기본주택'을 제외한 분양주택에도 공공이 직접 개입해 반값 주택 등을 공급한다는 방침이다. 재개발, 재건축도 공공으로 추진할 것을 감안하면 사실상 모든 주택 공급에 공공이 개입하게 되는 것이다. 이어 23일 이재명후보는 1기 신도시 재건축 지원을 공약하며 주택공급 목표를 311만 가구로 올려잡았다.

반면 윤석열 후보는 공공의 역할을 최소화했다. 공공주도로 짓겠다는 50만가구도 '원가주택', '역세권 첫집'이란 이름의 분양 주택으로 공급된다. 즉 시장경제를 옹호하는 정당 답게 '임대주택→소형 공공분양주택→중형 민간분양주택'으로 이어지는 '주거 사다리' 방식을 도입한 것이다. 특히 재건축·재개발 활성화라는 우파 정당의 전통적 시장경제주의를 중심으로 했다.

안철수 후보 역시 250만가구중 100만구에 대해 공공이 짓는 토지임대부 '안심주택'으로 공급한다는 방침이다. 윤석열 후보와 비슷한 분양형 주택이지만 공공주택 수를 두배로 늘려 중도를 택했다는 차이가 있다.

이재명 후보에게 '좌파적' 정치철학이 돋보인 부분은 단연 '국토보유세'다. 이재명 후보는 100만가구 공공주택 건설을 위한 재원 대책으로 국토보유세 추가 징수를 추진했다. 이는 이미 경기지사 시절부터 꾸준히 주장해왔던 것인데 대선 공약에 포함되면서 더욱 구체화됐다.

우선 토지공개념을 담은 법률을 제정하고 이를 기반으로 국토보유세를 신설한다. 노무현 정부 당시 신설된 종합부동산세가 고가주택에 집중 과세되는 것과 달리 국토보유세는 말그대로 전국 모든 토지에 부과된다. 누진제 적용으로 많은 땅을 가진 소유자는 많이 내고 적은 땅을 가진 사람은 적게 내는 구조다. 토지공개념에 따라 유휴토지에 강도 높게 부과하던 세금을 전국토에 부과하겠다는 것이다.

아직 공약 상태라 상세한 세금 규모는 나오지 않았지만 종부세처럼 수백만원 수준은 되지 않을 것이란 분석이 많다. 다만 일단 국토보유세가 신설되면 시행 이후 공시가격 현실화처럼 과표 인상으로 세금이 큰 폭으로 올라갈 가능성은 배제할 수 없다.

반면 윤석열 후보와 안철수 후보는 부동산 세금에 대한 경감을 선언한 상태다. 윤석열 후보는 종합부동산세에 대해 '폐지까지 염두에 둔 재조정'을 언급했으며 다주택자에 대한 출구를 열어주기 위한 양도세 완화 또는 비과세 연장 등을 공약했다. 안 후보는 중국인을 겨냥한 '외국인 투기세' 신설 방안을 내놨다.

[서울=뉴스핌] 정일구 기자 = 서울 중구 남산에서 바라본 서울 일대 아파트 단지 모습. 2021.04.27 mironj19@newspim.com

◆ 대선레이스 후반부, 똑같아진 부동산공약...세금말고 차이 없어

이같은 후보들의 성향별 공약은 대선 레이스 후반에 접어들면서 완전히 무너지고 있다. 대부분의 개발공약이 똑같아진데다 대놓고 공약 베끼기도 이어지고 있는 추세다. 특히 이재명 후보가 시장경제적인 윤석열 후보 공약을 따라가는 모양새다. 문재인 정부의 부동산정책이 실패했다며 사과했던 이 후보는 기본소득을 비롯해 경제·사회 분야 공약에선 여전히 성향을 포기하지 않고 있지만 부동산에서만큼은 윤석열 후보와 똑같은 시장중심의 공약을 내놓고 있는 상황이다.

우선 이재명 후보는 윤석열-안철수 후보가 먼저 내놨던 재건축·재개발 규제완화를 공식 공약했다. 지난 23일 발표한 수도권 공약에서 이 후보는 재건축·재개발 사업의 활성화를 위해 안전진단 기준을 완화하는 특별법 제정을 언급하며 규제 완화를 본격 추진키로 했다. 특히 윤석열 후보가 '선점'했던 1기 신도시에 대한 재건축 지원을 약속한 바 있다.

꽉 막힌 주택담보대출에 대책도 결국 이재명 후보가 윤석열 후보를 따라왔다. 윤 후보는 담보인정비율(LTV)을 생애최초 주택구입자에 한해 80%까지 완화하겠다는 공약을 내놨다. 이는 가계부채 확대와 집값 상승을 우려하는 문재인 정부의 시책과는 배치되는 공약이다. 과거 야권 시절 민주당은 박근혜 정부의 잇단 주택담보대출 확대에 대해 '빚내서 집사라고 조장한다'며 비판했다. 하지만 결국 성난 부동산 민심을 달래려는 전략 아래 이 후보의 공약도 크게 바뀐 것으로 분석되고 있다.

국토보유세로 대변되는 '징벌적 부유세'를 공약했던 이재명 후보지만 종합부동산세에 대해서는 윤·안 두 후보와 보조를 맞췄다. 정부가 3월 중 올해 부과할 1주택자 종합부동산세 조정 입장을 밝히자 곧장 '감사하다'고 표현하며 종부세 완화에 환영하는 의사를 보였다. 종부세 과표의 2020년 공시가 활용을 요구하는 윤석열 후보와 같은 입장이다.

반면 양도세 완화까지 내건 윤 후보와 달리 이 후보는 양도세에 대해서는 별다른 입장을 밝히지 않고 있다. 다만 종부세가 애초 부유세 개념으로 도입됐고 이명박 정권이 사실상 무력화시킨 것을 문재인 정부가 되살린 점을 감안할 때 적지 않은 폭의 입장 변화로 보여진다.

이처럼 표심만을 따라 움직이는 대선 후보들의 공약에 대해 비판적인 시각도 늘고 있다. 당장 5년간 250가구, 311만가구를 공급할 수 있겠냐는 지적이다. 과거 박근혜 대통령은 대선때 임기 5년 동안 행복주택 40만가구 공급을 공약했고 취임직후부터 공급을 위한 부지확보에 들어갔다. 하지만 결국 2022년까지 사업승인된 행복주택은 13만6000가구며 공급물량도 대부분 수도권 택지지구에 공급된 소형주택이다. 행복주택의 당초 설계안인 역세권이나 도심과 가까운 소형주택은 2800여가구 밖에 공급되지 않은 상태다.

재원 역시 문제가 된다. 특히 이재명 후보가 공약한 공공주택 100만가구는 결국 나랏돈으로 지어야 하지만 이에 대한 재원 대책은 신설될 국토보유세 말고는 뚜렷하지 않다. 노무현 정부 당시 그린벨트를 풀어 임대주택을 짓는 'GB지구'(훗날 보금자리주택)는 절반 가까이를 분양하고 그 수익으로 임대주택을 짓는다는 원칙이 있었지만 지금은 그런 재원조달방안이 없다. 결국 국토보유세를 비롯한 부동산 관련 세금을 높여 재원으로 활용할 수밖에 없을 것이란 진단이 나오는 이유다.

윤석열 후보의 주택시장 '양적완화'에 대해서도 지적이 나온다. 세금을 내리고 재건축·재개발을 확대하면 집값을 자극할 수 있다는 이유에서다.

이재명 후보의 공약을 윤석열 후보가 따라간 용적률 500% 상향에 대해서도 비판의 목소리가 높다. 도심부나 역세권의 건물을 빽빽하게 지어올려 도시계획 자체가 엉망이 될 수 있다는 이야기다. 이와 함께 4종 일반주거지역 신설, 도심내 소규모 공공택지 조성은 지방자치단체의 고유 업무로 대선 후보들이 내놓을 공약이 아니라는 지적도 나온다. 김준형 명지대 교수는 "일정면적 이하 공공택지 지정은 지자체장의 권한인데 대선후보들이 거론할 사항이 아니다"며 "결국 정부가 지자체에 강제하는 수밖에 없는데 그전에 지자체와 합의가 필요한 부분"이라고 말했다.

무엇보다 세 후보 모두 비슷한 공약이 나온 점에 대해서도 의심의 눈초리가 짙다. 특히 민주당의 경우 노무현-문재인 정부에서 일관되게 추진했던 시장 수요 억제 방향을 이재명 후보가 단숨에 바꾼다는 점이 지적되고 있다. 한 건설업계 관계자는 "주택공급이 충분하다던가 재개발, 특히 재건축이 집값을 올린다고 지적했던 민주당이 입장을 바꾼 것에 대해 믿기 어렵다"며 "또 5년 동안 행복주택도 제대로 공급이 되지 않았는데 정부 공급목표를 넘어서는 주택공급이 공약대로 이뤄질 것이란 기대감은 높지 않은 상황"이라고 말했다.

donglee@newspim.com

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LH "윗집 발망치 소리, 내년부터 끝" [세종=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 지난 21일 한국토지주택공사(LH)의 주택성능연구개발센터(HERI). 세종시에 위치한 이곳에는 주택 성능을 시험할 수 있는 여러 시험동이 있지만, 5층짜리 실제 아파트 건물 한 동이 눈에 들어왔다. 출입구 한켠에는 'db35lab(데시벨 35 랩)'이란 영문과 숫자 표기가 부착돼 있었다. 아파트 1층 내부에 들어가야 이 표기의 의미를 알게 됐다. 이는 LH가 층간소음 1등급 기준인 37데시벨보다 낮은, 도서관처럼 조용한 집으로 만들겠다는 의지를 담은 층간소음기술연구소의 시험동 이름이다. 층간소음 등급별 시연 모습 [사진=국토부기자단 공동] 거실에 설치된 대형 모니터 화면에는 2층의 층간소음을 일으킬 수 있는 런닝머신, 책상과 의자, 공 등의 도구들이 보였다. 우선 화면을 통해 윗층에서 아래층에 전달되는 성인의 발걸음 소리를 들려줬다. 말 그대로 '발망치' 소리였다. 들려오는 소음은 49데시벨로 4등급 수준이다. 층간소음의 기준이 제대로 정립되지 않은 2005년 전에 지어진 공동주택의 경우 일부에서 이러한 불편함을 느낄 수 있는 중량충격음이다. 이번에는 실제로 윗층에서 걷는 소리를 듣는 순서였는데, 귀를 쫑긋 세우지 않고서는 소음을 느끼기 어려웠다. 미세한 진동음이 들리긴 했지만, 불편한 수준은 아니었다. 이어 1m 높이에서 3kg 무게의 공을 떨어뜨리는 실험도 시연됐다. 이는 아이들이 뛰어다니는 중량충격음으로, 역시 4등급 수준에서는 참기 어려운 소음과 진동이 느껴지지만, 이곳의 실제 시연에서는 역시 진동음이 확 줄었다. 의자 끄는 소리는 비교적 가볍고 딱딱한 충격음이어서 경량충격음이라고 하는데 4등급 수준에서는 참기 어려울 정도로 불편했지만, 실제 시연에서는 거의 들리지 않을 정도로 충격음이 전달되지 않았다. 이처럼 층간소음이 획기적으로 줄어든 데는 1등급 기준인 37데시벨에 맞춘 성능으로 시공된 바닥 때문이었다. 기존 슬래브 두께보다 두꺼운 250mm로 시공하고, 그 위에 40mm 복합완충재와 30mm 고밀도몰탈 및 와이어 메쉬 등을 함께 깔아 놓은 바닥재다. 공동주택 층간소음 저감기술은 2023년부터 개발되기 시작했으나, 슬래브 두께는 210mm로 상대적으로 얇고 낮은 등급의 완충재와 일반 몰탈을 적용해 3등급 수준에 머물렀으나, 이를 매년 개선해 온 결과 올해 1등급 기준을 충족하게 됐다. LH는 이러한 기술 개발을 실험동 연구에 그치지 않고, LH 공동주택 각 현장에 실증 시공을 하면서 실증 결과 데이터를 쌓아왔다. LH가 층간소음 저감기술을 처음으로 적용한 단지는 양주회천 A15블록으로, 당시 3등급 수준이었으나 지난해에는 평택고덕 ab57-2블록에 2등급 수준으로 끌어 올려 적용했다. LH 연구원 관계자는 "이 같은 1등급 기준을 달성하기 위해 2022년부터 지속적으로 관련 기술과 공법을 연구해 왔다"면서 "47개의 기술 모델 개발과 총 1347회에 걸친 실증을 거쳐 자체 1등급 기술 모델을 정립해 내년부터 주택 설계에 본격적으로 적용할 예정"이라고 설명했다. 다만, 이 같은 1등급 기준 설계로 분양가 상승의 요인이 되는 것은 사실이다. 기존 공동주택 24평형(전용면적 59㎡) 기준으로 가구당 300만~400만 원의 공사비가 더 소요되는 것으로 LH는 추정하고 있다. 정운섭 LH 스마트건설본부장은 "층간소음 1등급 설계 적용 때문에 수분양자의 분양가 상승 부담으로 돌아가지 않도록 자체 원가절감과 함께 정부 재정 지원을 요청한 상태"라면서 "지속적인 기술 개발로 공사비 상승의 주요인인 슬래브 두께를 슬림화하면서도 1등급 기준을 충족할 수 있도록 할 계획"이라고 말했다. 층간소음감지기를 통해 경고 알람이 뜨는 월패드 시연 장면 [사진=국토교통부기자단 공동] 층간소음 1등급 설계는 새로 짓는 공동주택에서만 가능하다. 때문에 구축에서는 이러한 혜택을 누리기 어렵다. LH는 이를 보완하는 방안으로 층간소음 감지기를 IT업체와 협력해 개발 중이다. 바닥에 여러 차례 충격을 줄 경우, 층간소음 감지기의 센서가 작동해 해당 세대 월패드를 통해 주의를 당부하는 알람이 뜨도록 하는 장치다. 정승호 LH 스마트주택기술처 팀장은 "구조적으로 층간소음을 줄일 수는 없겠지만, 층간소음을 일으키는 기준을 해당 세대에게 알림으로써 아래층 이웃과의 분쟁을 줄일 수 있도록 고안한 장치"라고 말했다. 실제 이날 시연은 기존 공동주택에 적은 비용으로도 층간소음을 저감시킬 수 있다는 점에서 팸투어에 참여한 국토교통부 기자들에게 큰 호응을 얻었다. 층간소음 1등급 바닥구조 [사진=뉴스핌DB] LH는 바닥에서 발생하는 층간소음에 국한하지 않고, 옆 세대와의 벽간소음, 화장실 배관 소음 등 공동주택에서 발생하고 있는 다양한 생활소음 저감 방안도 마련하고 있다. 벽간소음을 저감하는 소음 차단 성능 1등급 벽체 구조는 2019년 11월부터 이미 설계에 반영한 바 있다. 내년부터는 화장실 배관이 아래층을 통하지 않고 각 세대 내에서 설치되는 자체 배관을 적용해 배관을 통해 전달되는 소음도 줄여나간다는 계획이다. 또 내구성이 좋은 장수명 주택, 수요자의 취향에 맞게 가변형 평면 구성이 가능한 라멘 구조 주택, 레고처럼 조립·건설하는 모듈러 주택 등 주택 건설의 새로운 대안으로 부상하는 주택 유형에도 층간소음 1등급 접목 방안을 모색해 적용 범위를 지속적으로 확대해 나가기로 했다. LH는 층간소음 저감 기술 저변을 민간으로 확산해 나간다는 방침이다. 우선, 민간의 고성능 신기술을 발굴하고, 다양한 1등급 기술 요소의 시장화를 지원한다는 방침이다. 올해에는 층간소음 기술 마켓을 통해 6개의 고성능 기술을 발굴했으며 LH 공공주택 현장에서 그 성능을 검증해 상용화를 추진하고 있다. LH는 층간소음 1등급 적용 확산을 위해 db35lab을 내년 3월부터 전면 개방하기로 했다. 자체 층간소음 시험 시설이 없는 중소기업에 데시벨 35랩을 테스트베드로 제공해 기술 개발을 지원한다는 것이다. LH는 또 그간 개발해 온 층간소음 저감 기술 요소와 시공법, 실증 결과를 중소 민간 건설사들과 공유할 계획이다. 더불어 자체 기술 개발과 층간소음 저감 시공·품질관리에 어려움을 겪는 건설사들에 대한 기술 지원도 아끼지 않겠다는 입장이다. 이날 이한준 LH 사장은 "2년 전 취임 당시 제일 먼저 강조한 게 층간소음 문제 해결을 약속한 것이었다"면서 "내년부터는 LH가 짓는 모든 아파트에 1등급 기준을 적용해 국민 일상의 생활 고통을 덜어주는 데 앞장서겠다"고 말했다. 그러면서 "궁극적으로는 벽식 구조의 공동주택에서 벗어나 라멘(기둥식) 구조와 모듈러에도 층간소음 1등급 기준을 적용해 100년 이상 가는 장수명 주택의 근간을 마련하겠다"고 덧붙였다. dbman7@newspim.com 2024-11-24 11:00