[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 이재명 더불어민주당 대선후보가 '재건축·재개발 규제완화'를 언급했지만 업계에서는 실제 이행 여부뿐 아니라 집값 안정화에 도움이 될지 미지수란 반응이다. 

이 후보가 '민간 주도' 재건축·재개발 규제를 완화하겠다고 밝히지는 않았다. 현정부의 공공주도 정비사업 기조를 이어가겠다는 의지로도 읽힌다. 민간 재건축·재개발 사업이 활성화되려면 용적률·층수 규제보다는 안전진단 등 인허가 규제 완화가 뒤따라야 한다는 게 업계의 시각이다.

◆ 이재명 "정비사업 용적률·층수 완화"…업계 "인허가 규제 풀어야"

6일 정치권과 부동산업계에 따르면 이재명 후보는 지난 4일 경기도 광명시 소재 기아 소하리공장에서 2022년 신년 기자회견을 열고 "재건축·재개발 등 도시 정비사업에서 용적률, 층수 규제 완화가 필요하다"고 강조했다.

이 후보는 "추가 완화에 대해 공공기여를 받고 청년 주택을 건설 원가나 약간 이익을 붙인 정도로 공급하게 한다든지, 정부에서 매입해서 공공주택으로 분양·임대하는 방법이 있을 것"이라고 설명했다.

하지만 업계에서는 이 후보가 언급한 '정비사업 규제 완화'가 과연 '민간 주도' 정비사업을 뜻하는 것인지 의구심을 보이고 있다. 서울 재건축·재개발 진행이 잘 안 되는 것은 '용적률, 층수 규제' 문제도 있지만 근본적으로 '인허가 문제' 때문이다.

특히 서울 주요 재건축은 '안전진단 통과'가 잘 안 되고 있다. 안전진단은 재건축 사업의 첫 관문이다. 안전진단을 통과해야 정비구역지정, 조합설립, 시공사 선정, 사업시행인가, 관리처분인가 등을 진행할 수 있다.

정밀 안전진단은 1·2차로 나뉜다. 우선 1차 정밀 안전진단에서는 등급별로 ▲A~C등급 유지·보수(재건축 불가) ▲D등급 조건부 재건축(공공기관 적정성 검토 필요) ▲E등급 재건축 확정 판정을 받게 된다.

D등급 이하를 받으면 한국건설기술연구원이나 국토안전관리원(옛 한국시설안전공단)의 2차 정밀 안전진단(적정성 검토)을 거쳐 최종 통과 여부를 결정하게 된다.

1320가구 규모의 강동구 재건축 단지인 명일동 고덕주공9단지는 작년 6월 2차 정밀 안전진단 결과 'C등급'을 받아 재건축에 고배를 마셨다. 양천구 목동 신시가지 9단지와 11단지도 1차 안전진단을 통과했지만 2차 적정성 검토 단계에서 C등급을 받아 재건축이 막혔다.

노원구 상계동 상계주공6단지는 2차 정밀 안전진단 신청을 잠정 보류했다. 안전진단 요건 완화와 같은 규제 완화책이 나올 때까지 기다리겠다는 이유에서다. 이에 오세훈 서울시장은 국토교통부에 재건축 안전진단 규제를 풀어줄 것을 여러 차례 촉구했다.

오 시장은 작년 8월 자신의 블로그에 "지금부터라도 수요가 있는 곳에 제대로 공급을 해야 한다"며 "재건축 안전진단 규제완화가 여전히 이뤄지지 않는다면 재건축을 통한 향후 5년 이후의 주택공급도 결국 차질을 빚을 수밖에 없을 것"이라고 강조했다.

재개발 사업의 경우 정부의 과도한 규제로 사업이 지연된 경우도 있었다. '단군 이래 최대' 재개발 사업으로 불린 서울 용산구 한남3구역은 국토교통부와 서울시가 시공사 입찰 과정에 대해 검찰 수사를 의뢰했으나 불기소 처분으로 마무리됐다.

앞서 국토부와 서울시는 지난 2019년 11월 한남3구역 시공사 입찰에 참여한 현대건설·GS건설·대림산업(현재 DL이앤씨) 3사를 검찰에 수사 의뢰했다.

이들 건설사가 조합에 사업비, 이주비 등을 무이자로 지원하겠다고 공약한 것이 '도시 및 주거환경정비법'(도정법) 132조(금품 및 향응 등 그밖의 재산상 이익 제공 의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위)에 해당한다고 판단해서다.

하지만 서울북부지검 기업·노동범죄전담부는 3곳 건설사를 수사한 결과 '혐의 없다'는 처분을 내렸다. 검찰은 "입찰제안서 내용은 건설사가 시공자로 낙찰됐을 때 이행해야 할 계약상 채무일 뿐"이라며 "뇌물죄에 준하는 재산상 이익 제공에 해당하지 않는다"고 판단했다.

일부 조합원들은 정부가 재개발 사업에 무리하게 제동을 걸어 재산상 손해를 봤다고 주장했다. 계획대로라면 2019년 12월에 마무리됐을 시공사 선정이 이듬해로 미뤄졌기 때문이다. 이에 따라 서울시를 상대로 입찰 지연에 따른 손해배상을 청구해야 한다는 주장도 있었다.

이를 고려하면 이 후보가 언급한 '용적률, 층수 규제 완화'가 과연 민간 주도 정비사업 활성화에 도움이 될 것인지에 대한 의문이 제기된다. 업계에서 정부에 기대하는 역할은 사업 진행이 잘 되게끔 인허가를 해주는 것이지, '용적률, 층수 규제 완화'에 국한된 문제가 아니기 때문이다.

◆ '기부채납·재초환·분상제' 3종세트 완화 필요…공약 신뢰성 문제도

만약 이 후보가 의도한 정비사업이 '공공 주도' 재건축·재개발이라면 시장 참여도가 높지 않을 것이라는 분석도 나온다.

공공재건축(공공참여형 고밀재건축)은 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등 공공이 참여하는 재건축 사업이다. 공공재건축 방식을 채택하면 층고 제한을 35층에서 50층까지로 완화하고 용적률(대지 면적에 대한 건물 연면적의 비율)을 300~500%까지 높여 재건축 주택 수를 최대 2배로 늘릴 수 있다.

대신 개발이익은 기부채납으로 환수한다. 이에 따라 은마아파트를 비롯한 강남권 주요 재건축 단지에서는 공공재건축 참여를 꺼리고 있다. 개발이익 대부분을 공공이 환수해 조합에 돌아갈 이익이 적기 때문이다.

기부채납용 물량(임대아파트)이 늘어나면 기존 조합원들의 토지지분이 줄어 전체 조합이익이 감소한다. 또한 임대아파트 물량만큼 전체 세대수가 늘어나면 전체 공사비용도 증가하고 공기도 연장된다.

주거환경도 기존보다 악화된다. 같은 면적의 대지에 아파트 세대수를 늘리려면 그만큼 조경면적을 줄여야 한다. 입주민이 늘어난 만큼 지하주차장과 커뮤니티시설도 더 만들어야 한다. 기존 조합원들로서는 높아진 인구밀도 때문에 주거의 질이 하락하는 것이다.

만약 주거 쾌적성을 위해 조경면적, 건폐율(대지면적에 대한 건축면적의 비율)을 기존대로 유지한다면 아파트 층수를 많이 올려야 한다. 이 경우 공사비가 더 크게 늘어나고 공기도 연장된다는 문제가 있다.

높아진 공사비를 충당하려면 일반분양가를 높게 받아야 하는데 그마저도 쉽지 않다. 민간택지 분양가상한제 때문에 일반분양가를 높게 받을 수 없기 때문이다. 여기다 재건축초과이익환수제(재초환)로 재건축 이익의 최대 50%를 세금으로 내야 한다는 부담도 크다.

업계에서는 이 후보의 이번 발언이 '공공 주도' 정비사업 규제완화를 의도한 것이라면 기부채납, 재초환, 분양가상한제의 '규제 3종세트' 중 하나라도 완화해야 한다고 입을 모은다. 단순히 '용적률, 층수 규제 완화' 만으로는 부족하다는 뜻이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "여의도, 반포, 강남처럼 인기 있는 사업장은 아파트의 '고급화' 이미지를 내세워 분양가를 높이는 게 유리하다"며 "이들은 용적률, 층수 규제 완화로 임대아파트가 늘어나는 것을 원치 않을 것"이라고 말했다.

특히 법무법인 화우는 관리처분계획인가를 받은 단지에 분양가상한제를 소급 적용하는 것이 위헌 소지가 있다고 지난 2019년 밝혔었다. 분양가상한제 확대로 '부동산 가격 안정'(공익)을 달성할지 여부는 불확실한 반면 조합이 받는 재산상 피해는 지나치게 커진다는 이유에서다.

이밖에 이 후보 공약의 신뢰성이 낮다는 문제도 있다. 이 후보가 기존 방향과 전혀 다르게 '규제 완화' 공약을 내놓은 것은 당선 가능성을 높이기 위해서이며, 당선되고 나면 원래대로 '규제 기조'로 바꿀 것이라는 의견이다.

앞서 이 후보는 "다주택자 양도세 중과를 1년 정도 한시적으로 유예하는 아이디어를 제가 내서 협의 중"이라고 밝혔다. 하지만 이는 어디까지나 '협의 중'이라는 뜻이며 실제 유예할지 여부는 확정되지 않았다.

만약 이 후보가 실제로 재건축·재개발 규제완화, 양도세 중과유예를 한다고 해도 국회 다수당인 더불어민주당 의원들이 반대할 가능성도 있다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "이 후보의 기존 정책 기조는 규제와 세제 강화"라며 "당선되면 선거 당시 공약과는 달리 강도 높은 규제책을 내놓을 수도 있다"고 말했다.

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