[편집자] 올해 주택시장은 매수심리 확산과 공급부족이 맞물려며 15년 만에 최대폭 상승률을 기록했다. 정부가 규제보다는 공급확대로 정책 방향을 선회했지만 단기간에 성과를 내기엔 역부족이었다. 10월 이후에는 금융당국의 금리인상과 대출규제로 매수심리가 꺾이기도 했다. 지역별로 마이너스 상승률로 돌아선 지역도 나왔다. 단기 조정이냐 추세 하락이냐 변곡점을 맞은 주택시장을 다시 한번 되돌아봤다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021년 수도권 분양시장은 '하늘의 별 따기'였다. 서울 분양 물량이 '역대급'으로 줄어든 탓에 아파트 청약 당첨문이 '바늘구멍'만큼 좁아졌기 때문이다. 그 결과 아파트 대체재인 오피스텔, 생활형 숙박시설, 도시형 생활주택 등에 풍선효과가 불었다.

다만 내년부터 대출규제가 더 심해지는 만큼 비(非)아파트 주거상품에 대한 수요도 영향을 받을 수 있다는 분석이 나온다. 최근 아파트 매수세도 다소 주춤해지고 있어 아파트 대체재인 주거상품에 '묻지마 투자'를 하는 것은 주의해야 한다는 지적이다.

◆ 올 서울 아파트 분양 '역대 최저'…청약 당첨 '바늘구멍'

27일 부동산 리서치업체 리얼투데이에 따르면 올해 서울 아파트 분양물량(일반분양 기준)은 총 3275가구로 역대 최저치를 기록했다. 지난 2010년 6334가구의 절반 수준이다.

올해 분양 물량이 역대 최저로 떨어진 것은 분양가 문제 등으로 다수 재건축·재개발 아파트들의 분양 일정이 밀렸기 때문이다. 동대문구 이문1구역(일반분양 803가구), 송파구 잠실진주(일반분양 819가구) 등은 분양가 산정 문제로 분양이 내년으로 대거 밀렸다.

서울 분양 물량이 줄어들자 청약 경쟁률은 고공행진했다. 리얼투데이에 따르면 올해 서울 아파트 1순위 청약 경쟁률은 162.9대 1로 집계됐다. 지난해(89.8대 1)의 약 2배 수준.

가점이 낮은 수요자들이 노리는 추첨 물량도 경쟁이 치열해졌다. 올해 서울과 경기지역 추첨 물량(1만879가구)에는 청약자 118만2732명이 몰렸다. 경쟁률이 108.7대 1를 넘은 것.

추첨제는 가점 순이 아니라 무작위 추첨으로 당첨자를 정하는 방식이다. 가점이 낮은 청약자의 당첨 기회가 상대적으로 높다. 투기과열지구에서는 전용면적 85㎡ 초과 주택일 경우 일반공급 세대수의 50%가 추첨제로 나온다. 청약과열지역에선 70%가 추첨제 대상이다.

다만 추첨제에 당첨되기는 '로또 당첨'만큼 어렵다. 지난 5월 동탄2신도시에 분양한 '동탄역 디에트르 퍼스티지'의 최고 경쟁률은 추첨제 물량이 있는 전용 102㎡A에서 나왔다. 이 평형은 71가구 모집에 10만7508명이 몰려 네자릿수인 1514대 1의 경쟁률을 기록했다.

◆ 고급 오피스텔도 '청약광풍'…생숙·도시형생활도 '인기'

아파트 청약이 어려워지자 수요자들은 오피스텔, 생활형 숙박시설, 도시형생활주택 등 비(非) 아파트로 몰렸다. 부동산 정보업체 부동산인포에 따르면 올 들어 이달 1일까지 분양한 오피스텔의 청약 경쟁률은 평균 44.26대 1로 집계됐다.

오피스텔 청약 경쟁률은 작년 하반기부터 높아지고 있다. 작년 하반기에는 평균 경쟁률 11.06대 1을 보였다. 올 상반기에는 경쟁률이 31.82대 1로 높아졌다. 이는 오피스텔이 아파트보다 대출·전매제한 등 규제 강도가 낮아서 투기수요가 유입된 영향도 있다.

하지만 오피스텔은 이제 '아파트 대체재'로서만이 아니라 그 자체로 단독 주거 상품으로 각광받고 있다는 분석이다. 오피스텔이 아파트와 유사한 구조와 세대수를 갖추면서 대단지 아파트만큼 상품가치를 갖기 시작해서다.

최근 오피스텔은 고급화·대형화되는 추세다. 리얼투데이에 따르면 올해 1~11월까지 오피스텔 전용 84㎡타입 총 6980실이 분양했다. 아파트와 오피스텔의 합성어인 '아파텔'이라는 신조어도 생겼다.

아파텔은 전용 60~85㎡(25~34평)로 아파트와 평형이 비슷한 주거형 오피스텔을 말한다. 입지 좋은 아파텔의 청약 경쟁률은 '수천대 일'에 이른다. 경기 과천에 분양한 '힐스테이트 과천청사역' 오피스텔은 평균 1398대 1의 경쟁률을 기록했다.

전용 84㎡ 분양가가 15억~16억원으로 3.3㎡당 6000만원 수준이었지만, 역대 오피스텔 경쟁률 중 최상위를 기록한 것. 특히 전용 84㎡T(테라스) 기타 지역 경쟁률은 5761대 1에 이르렀다.

생활형 숙박시설, 도시형 생활주택도 아파트의 틈새시장으로 인식돼 '청약광풍'이 불었다. 생활형 숙박시설 '마곡 롯데캐슬 르웨스트'는 평균 청약 경쟁률이 657대 1로 집계됐다. 서울 영등포구 신길동에 분양한 도시형 생활주택 '신길 AK 푸르지오'는 평균 경쟁률 44.6대 1을 기록했다.

생활형 숙박시설은 호텔과 오피스텔을 결합한 숙박시설이다. 주택법이 아닌 건축법 적용을 받기 때문에 청약통장이 필요 없다. 일부 생활형 숙박시설 투자자 중에는 웃돈(프리미엄)을 받고 팔고 나오기 위한 '단타 투자자'들도 많다.

또한 도시형 생활주택은 지난 2009년 1~2인 가구와 서민의 주거 안정을 위해 전용 85㎡ 이하, 300가구 미만으로 도입됐다. 도시형 생활주택도 청약통장 없이 만 19세 이상이면 누구나 신청할 수 있다.

◆ 대출규제로 오피스텔 수요 위축?…'묻지마 투자' 주의보

다만 내년부터는 비(非)아파트 주거상품의 청약 열기도 다소 식을 수 있다는 분석이 나온다. 총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출규제가 더 심해지는데다, 아파트 매수세도 다소 주춤해지고 있기 때문이다.

DSR 규제는 대출을 받은 사람이 갚아야 하는 연평균 원리금 합계를 연 소득의 일정 비율 이내로 제한하는 것이다. 내년 1월부터 총대출액 2억원이 넘으면 DSR을 40%(시중은행 기준)로 적용한다. 내년 7월부터는 총대출액 1억원이 넘는 경우에도 DSR 규제를 확대 적용한다.

오피스텔과 주상복합, 상가, 빌딩, 토지 등 비주택 담보대출도 내년 1월부터 차주별 DSR 규제를 적용한다. 지금까지 오피스텔은 지역에 상관없이 주택담보대출비율(LTV) 최대 70%까지 적용받았다. 그런데 DSR이 적용되면 대출받을 수 있는 금액이 크게 줄어든다.

부동산업계 관계자는 "내년부터 DSR 규제가 적용되면 오피스텔의 대출 문턱도 높아질 것"이라며 "최근 오피스텔 인기가 높아져서 분양가가 계속 오르는 만큼 대출규제가 시행되면 실수요자들이 접근하기 어려울 수도 있다"고 말했다.

이어 "최근 서울이나 경기, 안양, 과천 등에서 아파트 거래가 주춤해지고 있다"며 "아파트 매매시장이 위축된다면 아파트 대체재로서 오피스텔에 대한 수요에도 적잖은 영향을 줄 것"이라고 내다봤다.

또한 생활형 숙박시설도 섣부른 투자를 주의해야 한다는 의견이 있다. 만약 정부가 '숙박업 신고' 규제를 현실화하면 투자 분위기가 급속도로 냉각될 수 있어서다. 청약자가 대출 받아 생활형 숙박시설을 분양받은 후 정부 규제로 주거용으로 사용할 수 없게 되면 임대를 줄 수밖에 없다.

그런데 임차인이 잘 안 구해지거나 임대 수익률이 낮게 나오면 수분양자는 대출이자 등 손실을 고스란히 감당해야 한다.

이상우 인베이드투자자문 대표는 "수익형 부동산의 핵심은 수익, 즉 월 임대료가 얼마나 나오느냐인데 이를 고려하지 않고 웃돈(피)만 벌려고 투자하는 것은 위험하다"며 "웃돈이 안 붙을 경우 어떻게 할지도 생각해야 한다"고 말했다.

이어 "대부분 투자자들이 생활형 숙박시설을 대출 받아서 분양받는데, 준공 후 임대수익이 안 들어오면 이자부담까지 감수해야 한다"며 "과거 명동에 분양형 호텔도 이와 비슷한 문제가 있었다"고 덧붙였다.

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