[2022 부동산 大전망]② "임대차법·보유세 부작용"…전문가 74% '전셋값 5% 이상 ↑'

기사입력 : 2021년12월29일 06:01

최종수정 : 2021년12월29일 08:25

임대차법 '5%룰' 후폭풍…"주변 시세 맞춰 시세 반영"
지난해 서울 공급물량…금융위기 이후 최저치
올해 민간 사전청약 물량 3만 8000가구

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = [편집자] 2021년에도 기록적인 집값 상승을 기록한 이후 최근 대출규제와 금리인상 등으로 아파트값 상승폭이 둔화되는 양상이다. 정부는 집값이 고점을 찍고 하향 안정화됐다고 진단하고 있다. 2022년에는 변수가 많다. 기준금리 추가 인상과 미국의 양적완화 축소 등으로 시장이 더 움츠러들 것이란 의견과 대선과 지방선거, 정비사업 규제완화 등으로 내년 집값 상승세가 이어질 것이란 전망도 나온다. 이에 뉴스핌은 부동산 전문가 50명을 대상으로 설문한 조사를 결과를 가지고 2022년 주택시장을 전망해 봤다.

전세시장이 안정세로 접어들었지만 부동산 전문가 70% 이상은 2022년에도 전셋값 상승이 이어질 것으로 내다봤다. 정부가 2년 전 전셋값을 잡기 위해 내놓은 임대차법이 오히려 전세가격을 자극하는 촉매제 역할을 했다는 게 중론이다. 전문가들은 올해 8월 계약쟁신청구권을 사용했던 세입자들이 전세 시장으로 쏟아지면서 전세가격이 상승할 것으로 보고 있다.

여기에 전월세 상한제인 '5% 룰'에 막혀 급등한 시세를 반영하지 못했던 집주인들이 지난해 상승된 부동산 보유세(재산세·종합부동산세)를 함께 반영하겠다는 심리가 동반될 경우 전셋가격 상승으로 이어질 것으로 전망된다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2021.12.08 ymh7536@newspim.com

◆ 전문가 50명 중 10명 전셋값 10% 상승 전망

뉴스핌이 부동산 전문가 50명을 대상으로 내년 전세가격을 전망한 설문에서 74%(40명)가 상승할 것으로 내다봤다. 보합을 예측한 비율은 8%(4명), 하락할 것이란 의견은 2%(1명)에 그쳤다.

전체 응답자 중 전셋값 상승률 5% 이상을 예측한 전문가는 54%(27명)로 가장 많았다. 10% 이상 상승할 것으로 전망한 응답자는 20%(10명)로 뒤를 이었고 3% 이상은 16%(8명) 순으로 집계됐다. 하락을 전망한 전문가는 전체 응답자 중 2%(1명)에 그쳤다.

상승폭 확대는 신규 공급 물량 감소에 따른 것으로 분석된다. 지난해 서울에서 분양되는 아파트 물량은 총 3275가구였다. 2010년 공급된 6334가구보다 절반 가량 낮은 수치다.

서울 아파트 분양 물량이 가장 적었던 해는 2010년이다. 당시 이명박 정부는 시세보다 저렴한 보금자리주택을 공급했고, 민간건설사들은 미분양을 우려하면서 분양을 줄였다. 2011년에는 1만3899가구로 깜짝 증가를 나타냈지만 글로벌 금융위기의 여파가 지속되면서 2012년에는 6364가구가 공급되는데 그쳤다.

청약 대기수요가 증가하면서 전세가격을 자극하고 있다. 양지영 양지영 R&C연구소 소장은 "신규 입주물량이 전세값을 견인하기 때문에 격차는 더욱 벌어질 수밖에 없다"며 "장기적으로 입주물량이 될 수 있는 공급 대책과 단기적으로는 매물 시장 출혈을 유도할 수 있도록 다주택자들에 대한 세금 규제 완화가 뒷받침된다면 전셋값 상승폭을 축소시킬 수 있을 것으로 보인다"고 말했다.

김효선 NH농협은행 All100자문센터 부동산 수석위원은 "전세수요는 실수요 시장으로 필요한 주택이 시장에 정상적으로 공급돼야 해결될 수 있는 문제"라며 "수급 불균형이 생기는 상황에서 정부 주도의 공급 대책은 한계가 있을 수 있어 민간 공급이 활성화 될 수 있는 정책 수정이 필요하다"고 지적했다.

올해 폐지된 임대사업등록제를 되살려야 한다는 의견도 나오고 있다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 "임대사업자제도를 다시 살릴 경우 전세물량이 늘어나 전셋값이 안정세로 접어들 수 있을 것"이라며 "임대사업자가 보유하고 있는 주택이 시장에 풀리면서 전세 매물이 감소해 전셋값 상승을 부추길 수 있다"고 말했다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2021.12.08 ymh7536@newspim.com

◆ 8월 임대차법 시행 2년…"갱신주기로 전셋값 급등"

전셋값 상승은 당분간 지속될 것으로 전망된다. 올해 하반기 임대차법 시행 2년차를 맞이한 시점 이후 전셋값 상승을 묻는 질문에 부동산 전문가 56%(28명)가 "상승폭 확대"를 예측했다. 지난해와 "비슷하다"는 의견은 전체 응답자 중 36%(18명)에 달했다. "상승폭 축소"로 전망한 응답자는 8%(4명)에 불과했다.

응답에 참여한 전문가들은 대부분 전셋값 상승 주된 원인으로 임대차법을 꼬집었다. 지난 2019년 7월 말 도입된 임대차2법 시행으로 전셋값이 급등하고 거래 비용이 뛰면서 계약갱신청구권을 사용한 세입자들이 7월과 8월 한번에 쏟아지기 때문이다. 여기에 집주인들에 부동산 보유세(재산세·종합부동산세)를 세입자에게 전가시키는 현상이 두드러질 것이란 관측이 다수를 이루고 있다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수 "보유세가 큰 폭으로 인상됐지만, 다주택자들은 보유하고 있는 주택을 처분하는 대신 증여를 택하거나 임대료를 올려서 세입자에게 세 부담을 전가하는 사례가 늘어나고 있다"며 "다주택자가 계속 버티면서 매물을 내놓지 않으면서 전세를 월세로 돌리면서 세입자들의 주거부담은 가중되고 있다"고 진단했다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "다주택자들 입장에서는 임대차법 시행 2년을 맞은 8월 이후 갱신 계약이 종료돼 전셋값을 올릴 수 있다는 점을 인지하고 있기 때문에 거래가 안 되더라도 가격을 쉽게 낮추려고 하지 않을 것"이라며 "임대차법이나 대출 규제 등을 풀지 않는 한 전세거래는 뜸하고 가격은 주변 시세와 동일한 가격을 유지하는 현상이 지속될 것"이라고 말했다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2021.12.08 ymh7536@newspim.com

◆ "3기 대기수요 증가로 전셋값 상승압력 확대"

대기수요 증가도 전셋값을 자극하고 있다. 전문가들은 3기 신도시 및 택지지구의 청약 대기수요가 전셋값 상승에 미치는 영향에 대해 질문에 72%(28명)가 "영향 크다"라고 답했다. "영향 없다"는 18%(18명), 기타 10%(4명)으로 나타났다.

권일 부동산인포 팀장은 "3기 신도시에 청약하기 위해 대기수요가 물리면서 서울과 수도권 전셋값 견인하고 있다"며 "청약을 하기 위해선 의무거주 요건을 채우려고 해당 지역에 거주하려는 수요자들이 많아지면서 주변 전셋값을 자극시키고 있다"고 말했다.

정부는 올해 3만 8000가구 규모의 민간 사전청약을 실시한다. 올해 ▲1분기 1만 2000가구 ▲2분기 6000가구 ▲3분기 4000가구 ▲4분기 1만 6000가구 등 분기별로 순차적으로 공급한다는 계획이다. 이중 1만 700여 가구는 2기 신도시(화성동탄‧평택고덕‧파주운정 등), 1300가구는 3기신도시(인천계양)다.

공공분양 사전청약까지 포함할 경우 지난해 이어 올해까지 수도권 한해 분양 물량(5년 평균 17만 7000가구)의 전반 수준인 8만 8000가구 공급될 것으로 전망된다.

김성연 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "서울 지역에 대한 공급 물량을 확대 방안과 더불어 공급 시그널이 함께 이뤄진다면 대기 수요자들의 불안심리는 약화시킬 수 있을 것"이라며 "장기적으로는 서울 재건축‧재개발 사업을 추진하고 있는 지역 및 단지들에 대한 사업 속도를 높이는 규제 완화가 필요하다"고 말했다.

◇ 설문 도움 주신 50분(가나다순)

▲권대중 명지대학교 부동산학과 교수 ▲권일 부동산인포 팀장 ▲김광석 리얼하우스 대표 ▲김규정 한국투자증권 자산승계연구소장 ▲김덕례 주택산업연구원 선임연구원 ▲김동욱 쌍용건설 주택총괄상무 ▲김병기 리얼투데이 팀장 ▲김성연 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 ▲김수현 현대건설 마케팅분양실 책임매니저 ▲김열매 NH투자증권 선임연구원 ▲김인만 김인만부동산경제연구소장 ▲김재언 미래에셋대우 수석부동산자문위원
김철수 피데스피엠씨 대표 ▲김학렬 스마트튜브 대표 ▲김형범 대한주택건설협회 주택정책부장 ▲김효선 NH농협은행 All100자문센터 부동산 수석위원 ▲나기범 한화건설 주택사업실장(전무) ▲문왕현 금호건설 주택개발 상무 ▲박동욱 포스코건설 마케팅기획팀장 ▲박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▲서진형 대한부동산학회장(경인여대 경영학과 교수) ▲선종필 상가뉴스레이다 대표 ▲설재근 한라 홍보팀장 ▲송승현 도시와경제 대표 ▲송인호 KDI 선임연구위원 부동산연구 팀장 ▲심교언 건국대학교 부동산학과 교수 ▲안명숙 루센트블록 부동산 총괄 이사 ▲안재식 반도건설 개발사업팀 상무 ▲양지영 양지영 R&C연구소 소장 ▲유재석 HMG 대표 ▲유현종 GS건설 주택영업·개발사업그룹장(전무) ▲이기동 한양 주택사업본부장(부사장) ▲이기웅 한국주택협회 정책팀 차장 ▲이동현 하나은행 부동산자문센터장 ▲이상우 인베이드투자자문 대표 ▲이은형 대한건설정책연구원 책임연구원 ▲이재춘 신동아건설 기획팀 부장 ▲이주현 지지옥션 책임연구원 ▲이창동 밸류맵 리서리팀장 ▲이창무 한양대 도시공학과 교수 ▲임병철 부동산R114 수석연구원 ▲장경철 부동산일번가 이사 ▲정상령 DL이앤씨 분양마케팅팀 부장 ▲조근호 삼성물산 상무 ▲조대희 대보건설 홍보팀장 ▲최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수 ▲최황수 건국대 부동산대학원 교수 ▲한문도 연세대학교 금융부동산학과 겸임 교수 ▲함영진 직방 빅데이터랩장 ▲홍순범 대우건설 주택마케팅실 상무

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사직 전공의 2924명 복귀 의사 [세종=뉴스핌] 신도경 기자 = 20일부터 전공의를 대상으로 한 추가 모집이 시작된 가운데, 최소 사직 전공의 2924명이 복귀 의향을 밝힌 것으로 알려졌다. 이날 대한수련병원협의회(협의회)에 따르면 사직 전공의에 복귀 의향을 묻는 설문조사에 참여한 인원 4794명 중 복귀 의사를 밝힌 사직 전공의는 2924명(61.5%)으로 집계됐다. 복귀 의사를 밝힌 사직 전공의 2924명 중 즉시 복귀를 희망한 사직 전공의는 719명(15.1%)이다. 필수의료패키지 재논의, 5월 복귀 시 수련 인정, 입대한 사직자의 제대 후 복귀 TO(정원) 보장을 조건으로 복귀를 희망한 사직 전공의는 2205명(46.4%)으로 집계됐다. 복지부는 이달 말까지 전공의 추가 모집을 허용한다고 밝혔다. 전공의는 3월과 9월 상·하반기로 나눠 수련 모집을 하는데 의료계 요청에 따라 추가 복귀 길을 열어준 셈이다. 복지부는 사직전공의가 요구한 필수의료패키지 재논의, 5월 복귀 시 수련 인정, 입대한 사직자의 제대 후 TO 보장을 반영한다는 입장을 밝혔다. 필수의료패키지 재논의에 대해서는 기존 발표한 의료개혁 과제 중 구체화가 필요한 과제에 대해 현장의 목소리를 충분히 보완하겠다고 밝혔다. 5월 복귀 시 수련 인정의 경우는 오는 6월 1일부터 수련이 개시되면 인정된다. 군입대 전공의를 포함한 복귀 전공의 TO 보장도 수용됐다. 원 소속 병원·과목·연차의 TO가 기존 승급자 등으로 이미 채워진 경우도 사직자가 복귀하면 정원을 추가 인정한다. 다만, 이미 군입대한 전공의가 제대한 후 수련병원으로 복귀하는 문제는 향후 의료 인력, 병력 자원 수급 상황, 기존 복귀자와 형평성 등을 고려해 검토하겠다고 선을 그었다. 문제는 전공의 약 3000명이 복귀해도 전공의 출근자 비율은 2023년 전공의 임용대상자와 대비하면 절반에 못 미친다. 2023년 전공의 임용대상자는 1만3531명이다. 올해 3월 사직전공의 전체 인원은 1만1713명으로 재작년 대비 86.6%에 해당하는 전공의가 복귀하지 않고 있다. 만일 3000명이 복귀할 경우 2023년 대비 전공의 비율은 35.6%다. 복지부는 "대한수련병원협의회, 대한병원협회 등 6개 단체가 전문의 수급 차질을 막고 의료공백 상황을 해결할 수 있도록 사직전공의의 수련 복귀를 위한 추가 모집을 열어줄 것을 건의했다"며 "고심 끝에 수련 현장 건의를 받아들여 5월 중 수련 재개를 원하는 전공의는 개인의 선택에 따라 수련에 복귀할 수 있도록 기회를 부여하고자 하는 것"이라고 설명했다. sdk1991@newspim.com 2025-05-20 14:25

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SKT 재점화 '위약금 면제' 논의 [서울=뉴스핌] 김영은 인턴기자 = SK텔레콤(SKT) 해킹 사고로 유출된 정보가 당초 예상보다 더 많았던 것으로 밝혀지자, 유심 해킹 피해 고객 위약금 면제 논의에 다시 관심이 쏠리고 있다. 19일 'SKT 유심 해킹 사고 민·관 합동 조사단(민관합동조사단)'의 2차 조사 결과 브리핑에 따르면, 조사단은 SKT 서버에서 총 25종의 악성코드와 23대의 감염 서버를 추가로 확인했다. 조사단은 이번 사고로 약 2695만건 이상의 유심 정보(전화번호, 국제 이동 가입자 식별번호인 IMSI 등 약 9.82GB 규모) 유출을 확인했다. 조사단은 리눅스 서버 3만여대를 포함한 전체 서버로 점검 범위를 확대하고 있다. 조사단은 일부 서버에서 개인정보(이름, 생년월일, 전화번호, 이메일 등)와 단말기 고유식별번호(IMEI) 약 29만건이 포함된 파일을 발견해, 해당 정보의 유출 여부에 대해 추가 조사를 진행한다. 류정환 SKT 네트워크인프라센터장이 19일 데일리 브리핑에서 발언하고 있다. [사진= 정승원 기자] SKT를 이용하며 '2년 약정' 계약을 맺은 고객 김모(35)씨는 이날 통신사 변경 상담을 신청했다. 김씨는 "유심 정보 해킹 피해를 당한 피해자의 입장이지만, 약정 기간이 약 1년 3개월 남았다는 이유로 10만원을 내야 한다고 통보받았다"며 "SKT가 고객 신뢰를 회복하려면, 고객의 위약금 지불 부담부터 덜어야 하는 것 아니냐"고 지적했다. 비슷한 처지의 박모(27)씨도 약정(2년 약정) 만료를 약 1년 앞두고, 위약금 8만원을 안내받은 상황이다. 박씨는 "일 때문에 바빠서 전화 상담을 받았는데, 자세한 위약금 도출 과정은 물어보지 못했다"며 "해킹 피해로 금융 범죄 피해는 당하지 않을까 노심초사하고 있는데, 위약금 부담에 통신사 변경도 마음대로 하지 못해 억울하다"고 말했다. SKT는 전날 이 같은 고객 의견을 이사회에 전달하기 위해 SKT 고객신뢰위원회를 만들었다고 밝혔다. 고객신뢰위원회는 최근 해킹 사고로 손상된 고객 신뢰를 회복하고, 장기적으로 고객 만족도를 높이기 위해 출범한 외부 전문가 중심의 독립 기구다. 홍승태 SKT고객가치혁신실장은 "위약금 면제와 관련해 고객의 생각을 정리해 회사에 전달하는 등 고객 시각을 반영하는 역할을 위원회가 맡을 것"이라고 설명했다. 다만 SKT 측은 위원회가 직접 위약금 면제를 결정하지는 않는다는 입장을 유지하고 있다. ◆ 위약금 면제의 쟁점은 'SKT 귀책사유'…정부·법조계도 주목 [서울=뉴스핌] 김영은 인턴기자 = LTE·5G 이동전화 서비스 등 이용 고객을 대상으로 한 SKT 이용약관 제 43조(위약금 면제)에 따르면 '회사의 귀책 사유로 (고객이) 계약을 해지할 경우'가 위약금 면제 조건으로 명시돼 있다. [사진=SKT 약관 캡처] 2025.05.19 yek105@newspim.com 위약금 면제 여부를 결정할 핵심 기준은 'SKT의 귀책사유 여부'가 될 전망이다. LTE·5G 이동전화 서비스 등 이용 고객을 대상으로 한 SKT 이용약관 제 43조(위약금 면제)에 따르면 '회사의 귀책사유로 (고객이) 계약을 해지할 경우'가 위약금 면제 조건으로 명시돼 있다. 일각에서는 해당 조항이 현실화하기 어렵다는 의견이 제기됐다. 한 법조계 관계자는 "약관에서 말하는 귀책 사유란 계약상 급부 의무를 이행하지 못한 경우를 의미한다"며 "SKT는 통화나 데이터 등 통신 서비스를 정상적으로 제공한 만큼, 이번 사건이 위약금 면제 조건에는 해당하지 않는다"고 말했다. 민관합동조사단은 현재 회사의 귀책사유를 가리는 조사를 이어가고 있다. 조사단은 현재 유심 해킹 사고의 원인 및 경위, 피해 규모, 사내 보안 관리 실태, 사고 대응 과정의 적정성 등을 조사 중이다. 정부는 최종 조사 결과에 따라 위약금 면제 등 책임의 경중을 판단하겠다는 입장이다. 유상임 과학기술정보통신부 장관은 지난 9일 정부서울청사에서 열린 월례 브리핑에서 "4개 법무법인에 의뢰한 검토 결과를 받아봤지만 아직은 명확하게 답하기 어렵다"며 "결국은 조사단의 결과를 보고 나서야 판단할 수 있을 것"이라고 밝혔다. 법무법인은 SKT의 ▲고의 또는 과실 여부 ▲정보보호 기술 수준 ▲보안조치의 적정성 등을 기준으로 귀책 여부를 판단할 수 있는 기준을 제시했다. 정부는 이 같은 기준과 조사단 결과를 고려해, 행정 행위 수준을 결정지을 전망이다. ◆ "6개월 내 분쟁조정 결과 나올 것"…소비자 집단행동은 '속도' [서울=뉴스핌] 김영은 인턴기자 = SKT 유심 정보 유출 사태 한국소비자원 집단분쟁조정신청서 [사진=이철우 변호사] 2025.05.19 yek105@newspim.com 정부 조사가 길어지는 사이, 일부 고객은 집단으로 행동에 나서고 있다. SKT 이용 고객 59명은 지난 9일 한국소비자원 소비자분쟁조정위원회에 통신사 이동 시 위약금 면제 및 1인당 30만원 배상을 골자로 하는 집단 분쟁 조정을 신청했다. 대표 신청자인 이철우 문화법률사무소 변호사는 이날 "현재 집단분쟁조정 신청이 접수돼 사건 번호가 부여됐으며, 전체 절차는 6개월 이내 결론이 날 것으로 보인다"며 "전체 소비자에게 위약금 면제를 비롯한 어떤 보상안이 마련된다는 전제하에 신청 금액의 일부가 지급될 가능성이 있다"고 내다봤다. 이 변호사는 약관의 규제에 관한 법률(약관법) 제5조 제2항("약관의 조항이 명확하지 아니한 경우에는 그 조항은 작성자에게 불리하게 해석한다")에 따라 소비자분쟁조정위가 SKT에 불리하게 약관을 해석해 위약금을 면제받을 수 있다는 입장이다. 현재 SKT의 약관에는 '회사의 귀책사유로 (고객이) 계약을 해지할 경우'만 명시돼 있을 뿐, 귀책사유가 구체적으로 규정돼있지 않다. 이 변호사는 "핵심은 '회사 귀책사유'에 대한 해석이다"라며 "SKT 측은 '서비스 이용이 불가능할 정도의 장애'가 있어야 회사의 귀책사유가 성립한다고 주장하겠지만, '약관법 제5조 제2항 '작성자 불이익의 원칙'에 따라, 귀책사유에 대한 부연 설명이 없을 때는 소비자에게 유리하게 해석해야 한다"고 설명했다. ◆ 국회입법조사처 "SKT 정보 유출 계기로 '위약금 면제' 제도화해야" [서울=뉴스핌] 김영은 인턴기자 = 통신사 해킹 사고 사후대응의 문제점과 입법과제 [사진=국회입법조사처 캡처] 2025.05.19 yek105@newspim.com 국회입법조사처는 'SKT의 귀책사유'가 인정되기만 한다면 약관을 근거로 위약금을 면제할 수 있다는 입장이다. 국회입법조사처는 최근 '이동통신사 스스로 위약금을 면제하는 것이 법적으로 가능한지'를 묻는 최민희 국회 과학기술정보방송통신위원장(더불어민주당)의 질문에 "SKT가 가입 약관에서 '회사의 귀책사유로 인해 고객의 계약을 해지할 경우' 위약금 납부 의무를 면제하도록 규정하고 있으므로 이번 해킹사태가 SKT 귀책사유로 인한 서비스 문제라면 이 조항을 근거로 위약금을 면제할 수 있다"고 답했다. 이와 함께 국회입법조사처는 최근 '통신사 해킹 사고 사후대응의 문제점과 입법과제' 보고서를 통해 통신사 해킹 사고와 관련해 피해 소비자를 위한 위약금 면제를 법제화해야 한다고 제안했다. 입법조사처는 "(유심 해킹 사태 이후) SKT가 뒤늦게 유심 무상 교환 조치를 발표하고 유심 보호 서비스 가입자에게 피해가 발생할 경우 보상하겠다는 모호한 입장을 취한 것도 전기통신사업법, 개인정보 보호법, 정보통신망법에 피해자에 대한 실질적 구제 조치가 미흡한 현실을 보여준다"며 "피해자가 통신사 이동을 원할 경우, 위약금을 면제하는 조치를 취해야 한다"고 제언했다. 보고서를 작성한 박소영 변호사는 이날 "구체적으로는 정보통신망법의 '침해 사고 대응' 부분, 혹은 전기통신사업법상 '이용자 보호'나 '사업자 의무' 조항에 위약금 면제 내용을 추가할 수 있다"며 "또, 보고서에는 없지만 공정거래위원회가 관리하는 소비자 보호 지침도 다시 검토해볼 수 있다"고 덧붙였다. 한편, 2차 조사 결과 브리핑을 마친 류제명 과학기술정보통신부 네트워크정책실장은 "SKT 유심 해킹 사태 대응에 있어 철저한 조사, 투명한 절차, 그리고 국민 우선의 정보 공개라는 세 가지 원칙으로 임하고 있다"며 "절대 은폐하거나 축소하는 일은 없을 것"이라고 밝혔다. 조사단은 오는 6월 말까지 IMEI 등 민감정보 유출 여부, 전체 서버 추가 점검, 해킹 경위와 사내 보안 실태, 회사 귀책사유 등 핵심 쟁점에 대해 조사를 이어갈 계획이다. yek105@newspim.com 2025-05-19 20:58