[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = [편집자] 2021년에도 기록적인 집값 상승을 기록한 이후 최근 대출규제와 금리인상 등으로 아파트값 상승폭이 둔화되는 양상이다. 정부는 집값이 고점을 찍고 하향 안정화됐다고 진단하고 있다. 2022년에는 변수가 많다. 기준금리 추가 인상과 미국의 양적완화 축소 등으로 시장이 더 움츠러들 것이란 의견과 대선과 지방선거, 정비사업 규제완화 등으로 내년 집값 상승세가 이어질 것이란 전망도 나온다. 이에 뉴스핌은 부동산 전문가 50명을 대상으로 설문한 조사를 결과를 가지고 2022년 주택시장을 전망해 봤다.

전세시장이 안정세로 접어들었지만 부동산 전문가 70% 이상은 2022년에도 전셋값 상승이 이어질 것으로 내다봤다. 정부가 2년 전 전셋값을 잡기 위해 내놓은 임대차법이 오히려 전세가격을 자극하는 촉매제 역할을 했다는 게 중론이다. 전문가들은 올해 8월 계약쟁신청구권을 사용했던 세입자들이 전세 시장으로 쏟아지면서 전세가격이 상승할 것으로 보고 있다.

여기에 전월세 상한제인 '5% 룰'에 막혀 급등한 시세를 반영하지 못했던 집주인들이 지난해 상승된 부동산 보유세(재산세·종합부동산세)를 함께 반영하겠다는 심리가 동반될 경우 전셋가격 상승으로 이어질 것으로 전망된다.

◆ 전문가 50명 중 10명 전셋값 10% 상승 전망

뉴스핌이 부동산 전문가 50명을 대상으로 내년 전세가격을 전망한 설문에서 74%(40명)가 상승할 것으로 내다봤다. 보합을 예측한 비율은 8%(4명), 하락할 것이란 의견은 2%(1명)에 그쳤다.

전체 응답자 중 전셋값 상승률 5% 이상을 예측한 전문가는 54%(27명)로 가장 많았다. 10% 이상 상승할 것으로 전망한 응답자는 20%(10명)로 뒤를 이었고 3% 이상은 16%(8명) 순으로 집계됐다. 하락을 전망한 전문가는 전체 응답자 중 2%(1명)에 그쳤다.

상승폭 확대는 신규 공급 물량 감소에 따른 것으로 분석된다. 지난해 서울에서 분양되는 아파트 물량은 총 3275가구였다. 2010년 공급된 6334가구보다 절반 가량 낮은 수치다.

서울 아파트 분양 물량이 가장 적었던 해는 2010년이다. 당시 이명박 정부는 시세보다 저렴한 보금자리주택을 공급했고, 민간건설사들은 미분양을 우려하면서 분양을 줄였다. 2011년에는 1만3899가구로 깜짝 증가를 나타냈지만 글로벌 금융위기의 여파가 지속되면서 2012년에는 6364가구가 공급되는데 그쳤다.

청약 대기수요가 증가하면서 전세가격을 자극하고 있다. 양지영 양지영 R&C연구소 소장은 "신규 입주물량이 전세값을 견인하기 때문에 격차는 더욱 벌어질 수밖에 없다"며 "장기적으로 입주물량이 될 수 있는 공급 대책과 단기적으로는 매물 시장 출혈을 유도할 수 있도록 다주택자들에 대한 세금 규제 완화가 뒷받침된다면 전셋값 상승폭을 축소시킬 수 있을 것으로 보인다"고 말했다.

김효선 NH농협은행 All100자문센터 부동산 수석위원은 "전세수요는 실수요 시장으로 필요한 주택이 시장에 정상적으로 공급돼야 해결될 수 있는 문제"라며 "수급 불균형이 생기는 상황에서 정부 주도의 공급 대책은 한계가 있을 수 있어 민간 공급이 활성화 될 수 있는 정책 수정이 필요하다"고 지적했다.

올해 폐지된 임대사업등록제를 되살려야 한다는 의견도 나오고 있다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 "임대사업자제도를 다시 살릴 경우 전세물량이 늘어나 전셋값이 안정세로 접어들 수 있을 것"이라며 "임대사업자가 보유하고 있는 주택이 시장에 풀리면서 전세 매물이 감소해 전셋값 상승을 부추길 수 있다"고 말했다.

◆ 8월 임대차법 시행 2년…"갱신주기로 전셋값 급등"

전셋값 상승은 당분간 지속될 것으로 전망된다. 올해 하반기 임대차법 시행 2년차를 맞이한 시점 이후 전셋값 상승을 묻는 질문에 부동산 전문가 56%(28명)가 "상승폭 확대"를 예측했다. 지난해와 "비슷하다"는 의견은 전체 응답자 중 36%(18명)에 달했다. "상승폭 축소"로 전망한 응답자는 8%(4명)에 불과했다.

응답에 참여한 전문가들은 대부분 전셋값 상승 주된 원인으로 임대차법을 꼬집었다. 지난 2019년 7월 말 도입된 임대차2법 시행으로 전셋값이 급등하고 거래 비용이 뛰면서 계약갱신청구권을 사용한 세입자들이 7월과 8월 한번에 쏟아지기 때문이다. 여기에 집주인들에 부동산 보유세(재산세·종합부동산세)를 세입자에게 전가시키는 현상이 두드러질 것이란 관측이 다수를 이루고 있다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수 "보유세가 큰 폭으로 인상됐지만, 다주택자들은 보유하고 있는 주택을 처분하는 대신 증여를 택하거나 임대료를 올려서 세입자에게 세 부담을 전가하는 사례가 늘어나고 있다"며 "다주택자가 계속 버티면서 매물을 내놓지 않으면서 전세를 월세로 돌리면서 세입자들의 주거부담은 가중되고 있다"고 진단했다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "다주택자들 입장에서는 임대차법 시행 2년을 맞은 8월 이후 갱신 계약이 종료돼 전셋값을 올릴 수 있다는 점을 인지하고 있기 때문에 거래가 안 되더라도 가격을 쉽게 낮추려고 하지 않을 것"이라며 "임대차법이나 대출 규제 등을 풀지 않는 한 전세거래는 뜸하고 가격은 주변 시세와 동일한 가격을 유지하는 현상이 지속될 것"이라고 말했다.

◆ "3기 대기수요 증가로 전셋값 상승압력 확대"

대기수요 증가도 전셋값을 자극하고 있다. 전문가들은 3기 신도시 및 택지지구의 청약 대기수요가 전셋값 상승에 미치는 영향에 대해 질문에 72%(28명)가 "영향 크다"라고 답했다. "영향 없다"는 18%(18명), 기타 10%(4명)으로 나타났다.

권일 부동산인포 팀장은 "3기 신도시에 청약하기 위해 대기수요가 물리면서 서울과 수도권 전셋값 견인하고 있다"며 "청약을 하기 위해선 의무거주 요건을 채우려고 해당 지역에 거주하려는 수요자들이 많아지면서 주변 전셋값을 자극시키고 있다"고 말했다.

정부는 올해 3만 8000가구 규모의 민간 사전청약을 실시한다. 올해 ▲1분기 1만 2000가구 ▲2분기 6000가구 ▲3분기 4000가구 ▲4분기 1만 6000가구 등 분기별로 순차적으로 공급한다는 계획이다. 이중 1만 700여 가구는 2기 신도시(화성동탄‧평택고덕‧파주운정 등), 1300가구는 3기신도시(인천계양)다.

공공분양 사전청약까지 포함할 경우 지난해 이어 올해까지 수도권 한해 분양 물량(5년 평균 17만 7000가구)의 전반 수준인 8만 8000가구 공급될 것으로 전망된다.

김성연 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "서울 지역에 대한 공급 물량을 확대 방안과 더불어 공급 시그널이 함께 이뤄진다면 대기 수요자들의 불안심리는 약화시킬 수 있을 것"이라며 "장기적으로는 서울 재건축‧재개발 사업을 추진하고 있는 지역 및 단지들에 대한 사업 속도를 높이는 규제 완화가 필요하다"고 말했다.

◇ 설문 도움 주신 50분(가나다순)

▲권대중 명지대학교 부동산학과 교수 ▲권일 부동산인포 팀장 ▲김광석 리얼하우스 대표 ▲김규정 한국투자증권 자산승계연구소장 ▲김덕례 주택산업연구원 선임연구원 ▲김동욱 쌍용건설 주택총괄상무 ▲김병기 리얼투데이 팀장 ▲김성연 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 ▲김수현 현대건설 마케팅분양실 책임매니저 ▲김열매 NH투자증권 선임연구원 ▲김인만 김인만부동산경제연구소장 ▲김재언 미래에셋대우 수석부동산자문위원
김철수 피데스피엠씨 대표 ▲김학렬 스마트튜브 대표 ▲김형범 대한주택건설협회 주택정책부장 ▲김효선 NH농협은행 All100자문센터 부동산 수석위원 ▲나기범 한화건설 주택사업실장(전무) ▲문왕현 금호건설 주택개발 상무 ▲박동욱 포스코건설 마케팅기획팀장 ▲박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▲서진형 대한부동산학회장(경인여대 경영학과 교수) ▲선종필 상가뉴스레이다 대표 ▲설재근 한라 홍보팀장 ▲송승현 도시와경제 대표 ▲송인호 KDI 선임연구위원 부동산연구 팀장 ▲심교언 건국대학교 부동산학과 교수 ▲안명숙 루센트블록 부동산 총괄 이사 ▲안재식 반도건설 개발사업팀 상무 ▲양지영 양지영 R&C연구소 소장 ▲유재석 HMG 대표 ▲유현종 GS건설 주택영업·개발사업그룹장(전무) ▲이기동 한양 주택사업본부장(부사장) ▲이기웅 한국주택협회 정책팀 차장 ▲이동현 하나은행 부동산자문센터장 ▲이상우 인베이드투자자문 대표 ▲이은형 대한건설정책연구원 책임연구원 ▲이재춘 신동아건설 기획팀 부장 ▲이주현 지지옥션 책임연구원 ▲이창동 밸류맵 리서리팀장 ▲이창무 한양대 도시공학과 교수 ▲임병철 부동산R114 수석연구원 ▲장경철 부동산일번가 이사 ▲정상령 DL이앤씨 분양마케팅팀 부장 ▲조근호 삼성물산 상무 ▲조대희 대보건설 홍보팀장 ▲최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수 ▲최황수 건국대 부동산대학원 교수 ▲한문도 연세대학교 금융부동산학과 겸임 교수 ▲함영진 직방 빅데이터랩장 ▲홍순범 대우건설 주택마케팅실 상무

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