전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산 건설

속보

더보기

판교 대장동 판박이 '현덕지구 개발'…사업성 없는데도 이재명 지사는 '이익 환수'

기사입력 : 2021년10월07일 06:02

최종수정 : 2021년10월07일 06:21

※ 본문 글자 크기 조정

  • 더 작게
  • 작게
  • 보통
  • 크게
  • 더 크게

※ 번역할 언어 선택

평택 현덕지구, SPC 법인 설립예정…'판교 대장동 개발' 판박이
경기도의회 "현덕지구 개발, 재무·경제·정책 타당성 모두 '미흡'"
이재명 "개발이익 1200억 돌려준다" 약속했지만…"손실 우려"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 경기 성남시 판교 대장동 개발과 '판박이'인 평택 현덕지구 개발사업에 대한 우려가 제기되고 있다. 

이 사업은 민간 개발 형태였지만 이재명 경기도지사가 '민관 공동개발'로 바꿔서 "개발이익을 해당 지자체 주민에게 돌아가게끔 하겠다"고 밝혔다는 점에서 판교 대장동 개발과 유사하다. 

하지만 현덕지구 개발은 사업타당성 검토 결과 재무·경제·정책적 측면에서 모두 타당성이 낮은 것으로 조사됐다. 이 지사의 공언과 달리 사업성 부족으로 오히려 '손해'가 발생할 수 있다는 우려가 나온다.

이재명 경기도지사가 지난 15일 경기도청에서 제3차 경기도 재난기본소득 지급 관련 기자회견을 하고 있다. [사진=경기도]

◆ 평택 현덕지구, SPC 법인 설립예정…'판교 대장동 개발' 판박이

7일 경기도의회에 따르면 작년 12월 15일 경기도의회 도시환경위원회는 작년 5월 지방공기업평가원이 실시한 사업타당성 검토 결과를 인용, 평택 현덕지구 개발사업이 재무적·경제적·정책적 측면에서 모두 사업 타당성이 미흡하다고 지적했다.

경기 '평택 현덕지구 사업'은 평택시 현덕면 장수리, 권관리, 포승읍 신영리 일원 231만6000㎡에 유통·상업·주거 등 복합개발을 하는 사업이다. 추정 사업비 1조2900억원 규모며 민관공동개발로 추진한다는 점에서 판교 대장동 도시개발과 유사한 구조다.

사업자 지분율은 GH경기주택도시공사 30%+1주, 평택도시공사 20%, 민간 50%-1주로 대략 정해졌다. 다만 아직 주주협약 체결을 하지 않아서 정확한 지분관계가 확정되지 않았다. 연내 주주협약 체결이 목표며 현재 협상이 막바지에 접어든 것으로 전해졌다.

경기도는 인허가를, 민간은 공사자금 조달을 분담한다. 최대 지분은 민간사업자인 대구은행 컨소시엄이 갖게 된다. 대구은행 컨소시엄에는 대구은행을 대표사로 메리츠증권, 하이투자증권, 키움증권, 랜드영 등 7개 법인이 참여했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.10.06 sungsoo@newspim.com

향후 GH경기주택도시공사는 대구은행 컨소시엄, 평택도시공사와 공동으로 별도의 출자법인인 프로젝트금융투자회사(PFV)를 설립할 예정이다. 설립된 특수목적법인(SPC)은 경제자유구역 지정 관련 법률에 따라 개발사업시행자로 지정되며 개발계획, 실시계획, 토지보상, 착공을 진행한다. 사업종료 시점은 2025~2026년으로 예정돼 있다.

다만 경기도의회는 "현덕지구 개발사업이 재무적·경제적·정책적 타당성 분석결과 모두 '다소 미흡'한 것으로 나왔다"며 "이에 따라 출자의 필요성에 대해 보다 신중한 논의가 필요할 것"이라고 지적했다.

재무적 타당성은 프로젝트가 사회 전체 입장이 아닌 사업시행자에 충분한 대가와 수입을 보장하는지, 즉 투자비 회수가 가능한지를 밝히는 개념이다. 사업시행자의 자금능력과 프로젝트의 재무상태를 상호 비교해서 사업시행자의 재무상태에 어떤 영향을 미칠 것인가를 평가하는 수익성 분석이다.

경제적 타당성은 공공사업의 비용과 편익을 국가 전체적(사회적) 입장에서 측정하고 이에 따라 경제적 수익률을 계산해서 타당성 여부를 결정하는 방법이다. 시설물 이용자의 시간 절감효과, 비용 절감효과 등을 편익으로 계상해서 분석한다.

정책적 타당성은 지역경제 파급효과, 지역균형개발, 사업추진 위험요인, 정책의 일관성 및 추진의지, 국고지원의 적합성, 재원조달 가능성, 상위계획과의 연관성, 환경성을 분석한다.

이 분석 결과는 '경기주택도시공사 평택 현덕지구 공공주도형 민관합동방식 조성사업 신규출자 동의안 검토보고서'에 들어있다.

◆ 경기도의회 "현덕지구 개발, 재무·경제·정책 타당성 모두 '미흡'"

해당 보고서에 따르면 평택 현덕지구 개발사업은 재무적 타당성을 확보하지 못했다. ▲재무적 순현재가치(FNPV) 마이너스(-) 158억9600만원 ▲수익성지수(PI) 0.9787 ▲재무적 내부수익률(FIRR) 5.31%이라는 세 가지 측면에서다.  

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 평택 현덕지구 개발사업의 타당성이 부족하다는 내용 [자료=경기주택도시공사 평택 현덕지구 공공주도형 민관합동방식 조성사업 신규출자 동의안 검토보고서] 2021.10.06 sungsoo@newspim.com

우선 현덕지구 사업은 재무적 순현재가치(FNPV)가 0보다 작게 나왔다. 현재가치 기준으로 계산하면 총 비용(7445억7200만원)이 총 편익(7286억7600만원)보다 높아서 순 편익(순현재 가치)이 마이너스(-) 158억9600만원으로 나온다.

수익성지수(PI)는 0.9787으로 1보다 적었다. 수익성지수(PI)는 투자금액 대비 회수할 수 있는 금액에 대한 비율을 말한다. 지수가 1보다 크면 경제성이 있어 투자할 가치가 있다고 보지만, 1보다 적으면 그렇지 않다고 본다.

재무적 내부수익률(FIRR)은 5.31%로, 프로젝트파이낸싱(PF) 약정수수료를 포함한 조달금리(자본비용)인 5.8%보다 낮았다.

재무적 내부수익률이란 사업 투자로 기대되는 현금 유입과 현금 유출의 현재가치가 일치하게끔 만드는 할인율을 산출하고 이를 자본비용과 비교해서 투자안을 평가하는 방법이다. 재무적 내부수익률이 자본비용보다 낮으면 재무적 타당성이 없다고 판단한다. 

◆ 이재명 "개발이익 1200억 돌려준다" 약속했지만…"손실 우려"

현덕지구 사업은 경제적 측면에서도 타당성을 확보하지 못한 것으로 분석됐다. ▲순현재가치(NPV) 마이너스(-) 2조1367억5400만원 ▲비용편익비율(B/C) 0.5974 ▲내부수익률(IRR) 2.18%로 나와서다.

순현재가치는 어떤 사업의 가치(타당성)를 나타내는 척도 중 하나다. NPV 수치가 0보다 작으면 타당성(가치)이 없는 사업, 0보다 크면 타당성(가치)이 있는 사업으로 판단한다. 현덕지구 개발은 NPV가 마이너스(-) 2조1367억5400만원이라서 사업성이 없다는 결론이 나온다.

또한 비용편익비율(B/C)은 사업의 비용대비 편익을 측정하는 지표다. 이 수치가 1 이상이면 해당 사업이 경제성을 확보한 것으로 본다. 현덕지구 개발은 B/C가 0.5974라서 이 기준도 충족하지 못한다.

내부수익률(IRR)은 어떤 사업에 대해 투자비용과 투자 예상수익이 같아져 투자의 현재가치가 0이 되는 수익률을 말한다. 내부수익률이 시장이자율보다 낮다면 그 투자안은 투자할 가치가 없는 것으로 평가한다. 현덕지구 사업은 IRR이 2.18%로 집계됐다. 지방공기업평가원에서 사업성 분석시 적용한 할인율(4.5%)보다 낮은 수준이다.

정책적 측면에서도 이 사업은 타당성이 부족하다는 의견이 나왔다. 보고서는 "현덕지구 개발사업은 평택시의 지역 낙후도 관점에서 사업의 시급성을 판단하기 어렵다"며 "평택시 및 포승읍, 현덕면의 도시 쇠퇴도 측면에서 쇠퇴도시가 아닌 것으로 나타나 당해 사업이 수행될 경우 도시재생효과를 기대할 수 없는 것으로 분석된다"고 설명했다.

이같은 내용은 앞서 이재명 경기도지사가 평택 현덕지구 사업에 대해 공언한 것과 다소 배치된다. 이 지사는 "평택 현덕지구 개발이익 1200억원을 도민들에게 환원하겠다"고 작년 12월 밝혔다. 민영개발 대신 공공개발로 진행해서 개발이익이 경기도민에게 돌아가게끔 하겠다는 것이다.

현덕지구 개발은 본래 '민간 주도' 방식이었다. 앞서 경기도는 지난 2014년 1월 현덕지구 개발사업시행자로 대한민국중국성개발을 지정했었다. 하지만 실시계획 승인 조건을 이행하지 않았다는 등의 이유로 2018년 8월 개발사업시행자 지정을 취소했다.

대한민국중국성개발은 이에 불복해서 경기경제자유구역청을 상대로 '현덕지구 개발사업시행자 지정 취소처분 취소소송'을 제기했지만 1심, 2심, 대법원에서 모두 기각됐다.

이후 현덕지구 개발은 이 지사의 핵심 공약 중 하나인 '개발이익 도민환원제'를 적용하고 있다. 사업 완료 후 발생하는 개발이익 중 공공의 출자 지분 몫만큼 지역주민들에게 환원하는 방식으로 추진한다는 것이다.

하지만 업계에서는 현덕지구 개발 자체에 사업 타당성이 부족하기 때문에 오히려 '손해'가 발생하는 것 아니냐는 의구심을 제기했다. 이 경우 사업방식을 '민관 공동개발'로 바꾼 것이 오히려 경기도에 부담이 될 것이라는 우려다.

익명을 요구한 부동산업계 관계자는 "이 지사가 경기도민에게 현덕지구 개발이익을 돌려주겠다고 했지만 사업 타당성이 없다고 나오는데 어떻게 이익을 돌려줄 수 있느냐"며 "대규모 손실이 발생해서 막대한 세금을 낭비할 수도 있지 않겠느냐"고 반문했다.

GH경기주택도시공사 측에 현덕지구 사업의 타당성 부족에 대한 입장을 문의했지만 답변을 받지 못했다. 

경기경제자유구역청 관계자는 "개발사업은 부동산시장 상황이나 사업조건에 따라 사업성이 달라진다"며 "토지에 대한 이용계획, PF 자금조달에 대한 이자 등 여러 요건이 바뀌면 타당성 결과는 바뀔 수 있다"고 말했다.

이어 "민간사업자가 우리 쪽에 제출한 사업계획서에는 수익이 난다는 내용으로 작성돼 있다"고 덧붙였다.

 

sungsoo@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
법사위, 尹 서울구치소 CCTV 열람 [서울=뉴스핌] 배정원 기자 = 국회 법제사법위원회(법사위)는 1일 윤석열 전 대통령의 수감 중 특혜 제공 여부와 특검의 체포영장 집행 당시 서울구치소 폐쇄회로(CC)TV를 열람하기 위해 현장검증에 나섰다. 추미애 법사위원장과 더불어민주당, 조국혁신당 소속 법사위원들은 이날 오전 경기 의왕 서울구치소를 방문해 윤 전 대통령의 체포영장 집행 거부와 수감 특혜 의혹 등을 점검했다. 국민의힘 의원들은 전원 불참했다. [서울=뉴스핌] 배정원 기자 = 추미애 법사위원장과 더불어민주당, 조국혁신당 소속 법사위원들은 1일 오전 경기 의왕 서울구치소를 방문해 윤 전 대통령의 체포영장 집행 거부와 수감 특혜 의혹 등을 점검했다. 국민의힘 의원들은 전원 불참했다. 2025.09.01 jeongwon1026@newspim.com 김용민 의원은 "국민의힘은 오늘 현장검증이 '망신주기용'이자 인권 침해라고 주장하고 있는데 정작 중요한 검증 절차에는 참여하지 않고 뒤에서 정치적 언사만 하고 있다"며 국민의힘 의원 불참에 유감을 표했다. 김 의원은 "오늘 검증해야 할 사안은 대한민국 형사사법시스템에서 매우 중차대한 문제"라며 "전직 대통령이라는 이유로 구치소에서 편하게 지내고 있다는 국민적 의혹이 해소되지 않는 한 대한민국 사법시스템은 국민으로부터 신뢰받지 못할 것"이라며 현장검증의 필요성을 재차 강조했다. 전현희 의원도 "CCTV를 열람하는 것은 윤석열에 대한 망신주기 목적이 아니다. 중대 범죄자의 체포영장 거부라는 법치주의 파괴 행태와 구치소 측의 특혜는 없었는지를 눈으로 확인하기 위함이다"며 "법치주의를 바로세우고 헌정질서를 회복하는 과정의 일환인 현장검증에 국민의힘이 자리를 비운 것은 매우 유감"이라고 말했다. 추미애 위원장은 "윤 전 대통령은 내란 혐의로 수사를 받으면서 조금의 양심이라도 있다면 응당 책임을 져야 함에도 불구하고 법치를 무시하고 부끄러운 모습을 연출하는 등 수사방해를 일삼고 있다"며 "오늘 현장검증을 통해 특혜 및 수사방해 상황을 면밀히 살피고 수용규칙 위반 등 사실이 확인될 경우 관련 규정에 따라 후속조치를 취하겠다"고 강조했다. 그러면서 서울구치소 측에 8월 한달 간 윤 전 대통령의 변호인 접견 횟수와 구치소 내 변호인 접견방 개수, 변호인 접견 규정 일체 등의 자료를 요청했다. 박은정 조국혁신당 의원과 서영교 민주당 의원은 이명박·박근혜 전직 대통령의 변호인 접견 관련 자료와 윤 전 대통령의 총 접견 시간 및 인원 등 통계 자료를 요구했다. jeongwon1026@newspim.com 2025-09-01 11:08
사진
[변상문의 화랑담배] 제1회 산세타령 변상문의 '화랑담배'는 6·25전쟁 이야기이다. 6·25전쟁 때 희생된 모든 분에게 감사드리고, 그 위대한 희생을 기리기 위해 제목을 '화랑담배'로 정했다. [자료= 인공지능 AI 이미지] 판소리 춘향가에는 '산세타령'이라는 눈대목(가장 재미있는 부분 중 하나)이 있다. 방자가 춘향이에게 이몽룡의 사람됨을 각 지방 산세에 비유하며 설명하는 대목이다. 방자가 춘향이에게 "여보게 춘향이! 낭군을 얻으려면 뚜렷한 서울 양반 낭군을 얻지. 아, 어찌 시골 무지랭이를 얻으려는가?" 했다. 이에 춘향이가 "미친 녀석! 낭군도 시골 서울이 다르단 말이냐?"하며, 방자 말이 땅에 떨어지기도 전에 이불 개듯 개어 방자 귀에 쑤셔 넣었다. 방자는 "하믄 다르지야. 인걸은 지령이라. 사람이 하는 것은, 산세 따라 나는 법이여. 내가 우리 도련님 성품을 이를 테니 잘 들어 보소. 경상도 산세는 산이 웅장 허기로 사람이 나면 정직하고. 전라도 산세는 산이 촉(비옥함)하기로 사람이 나면 재주가 있고. 충청도 산세는 산이 순순하기로 사람이 나면 인정이 있고. 경기도 올라, 한양 터 보면 천운봉이 높고 백운대 섰다. 삼각산 세 가지 북주가 되고 인왕산이 주산이요, 종남산이 안산인디 동작이 수구를 막았기로, 사람이 나면 선할 때 선하고 악하기로 들면 별악지상(別惡之象)이라." 서울 남산 아래, 선할 때 선하지만 악하기로 들면 별악지상(別惡之象)인 땅. 그곳이 지금의 용산기지다. 이몽룡이 장원급제하고 남원골 춘향이를 만나러 간 길도 남대문-용산고-용산기지 23번 게이트-한강나루-남태령-과천 길이다. 용산은 용산구 효창공원 일대와 원효로 서쪽 일대 구릉지대를 말한다. 한강을 따라 서쪽으로 흐르는 구릉이 마치 용이 꿈틀대는 모습이어서 용산이라 불렀다. 대통령실이 들어선 국방부, 합참 지역의 구릉은 둔지산(屯之山)이다. 조선시대 때 직업군인 집단 거주 마을이 있었다. 이곳은 임진왜란 때는 일본군 병참기지로, 병자호란 때는 청나라군 후방지휘소였다. 임오군란 때는 흥선 대원군이 용산기지 캠프 코이너에서 청나라로 납치돼 갔다. 용산고 앞에서 청나라군과 조선군 간 치열한 전투가 벌어졌다. 1894년 7월 청일전쟁이 터졌다. 일본군 소장 오시마가 이끄는 8000여 명의 일본군이 용산기지에 주둔했다. 조선총독부, 조선주차군사령부가 용산기지에 터를 잡았다. 부대 정문은 용산역 맞은편 아모레 퍼시픽 건물과 용산우체국 사이로 난 길을 따라 200m 정도 들어가면 나오는 문이다. 어김없는 별악지상(別惡之象) 땅이었다. 1950년 6월 25일 01:00 용산기지 내 육군본부 상황실에 전화벨이 울렸다. 당직 장교 작전국 대위 조병운이 수화기를 들었다. "충성! 옹진반도 제17연대입니다. 현재 시간 국사봉 북쪽 능선으로 병력 미상의 북한군이 접근하고 있습니다" 03:00 또 전화벨이 울렸다. "충성! 문산 제1사단입니다. 북한군이 구화리에서 도하용 주정(舟艇)을 운반하고 있습니다" 03:30 또 전화벨이 울렸다. "충성! 의정부 제7사단입니다. 적 포탄이 전 진지에 떨어지고 있습니다" 창밖에는 태풍 엘시가 비를 뿌리고 있었다. 육군본부 정보국 당직 장교 중위 김종필은 정보국장 장도영 대령에게 "전 전선에서 북한군이 공격해 오고 있습니다. 전군에 비상을 내려야 합니다. 국장님께서 빨리 상황실로 오셔야겠습니다"라고 보고했다. 용산기지가 또다시 별악지상(別惡之象)의 땅이 되고 있었다.  / 변상문 국방국악문화진흥회 이사장 2025-09-01 08:00
기사 번역
결과물 출력을 준비하고 있어요.
기사제목
기사가 번역된 내용입니다.
종목 추적기

S&P 500 기업 중 기사 내용이 영향을 줄 종목 추적

결과물 출력을 준비하고 있어요.

긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
이 내용에 포함된 데이터와 의견은 뉴스핌 AI가 분석한 결과입니다. 정보 제공 목적으로만 작성되었으며, 특정 종목 매매를 권유하지 않습니다. 투자 판단 및 결과에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 주식 투자는 원금 손실 가능성이 있으므로, 투자 전 충분한 조사와 전문가 상담을 권장합니다.
안다쇼핑
Top으로 이동