[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 더불어민주당이 집값 불안을 이유로 종합부동산세(종부세) 완화안을 확정 짓지 못하고 있지만 시장에서는 미치는 영향이 제한적일 것으로 내다보고 있다.

종부세 강화 기조를 이어가자는 의견과 실수요자를 대상으로 보유세 부담을 낮춰야 한다는 의견이 팽팽히 맞서는 상황이다. 반대하는 입장에서는 종부세를 더 강화해야 시장에 매물이 늘어 집값 안정에 효과가 있을 것으로 보고 있다. 하지만 업계에서는 보유세를 높여도 당장 매물이 쏟아지는 현상이 나타나지 않을 것으로 내다보고 있다. 정비사업 규제완화와 내년 대선 등으로 집값 상승에 대한 기대감이 큰 이유다.

◆ 보유세 부담보다 집값 상승 기대감이 더 커..."매물잠김 지속"

민주당은 27일 부동산 정책을 보완하기 위해 진행한 의원총회 회의에서 종부세와 양도소득세 완화 방안을 결정하지 못한 채 내달 다시 논의하기로 했다. 종부세 대상을 공시지가 상위 2%에 해당하는 인원에 적용하는 게 적절하다는 공감대만 나눴을 뿐이다.

격론이 벌어진 가장 큰 이유는 종부세를 완화할 경우 다주택자를 옥죄는 효과가 떨어질 것이란 우려 때문이다. 세금 규제로 시장에 매물을 내놓게 만들겠다는 정부의 취지와 맞지 않다는 것이다.

하지만 보유세를 높여도 정부가 기대하는 매물 확대는 기대하기 어렵다는 시각이 많다. 사회적 혼란을 피하고 실수요자의 세제 경감을 위해서라도 입장 정리가 빨리 이뤄져야 한다는 것이다.

심교언 건국대 교수는 "보유세 완화가 부동산 시장에 단기적으로 영향을 미칠 수 있지만 장기적으로는 사실상 수급 논리와 개발 기대감 등이 더 큰 영향을 미친다"며 "세금 경감이 집값 불안으로 이어진다는 건 근시안적 대책"이라고 설명했다.

박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "양도세 중과를 앞두고 시장에 나왔던 다주택자의 매물이 팔리거나 회수됐다"며 "종부세가 완화돼도 하반기 대선 이슈, 규제완화 기대감 등으로 매물이 늘어나는 현상은 제한적일 것"이라고 말했다.

종부세 완화를 둘러싼 논쟁이 소모적인 다툼에 그칠 것이란 얘기다. 실수요자에 피해가 가중되는 측면도 있다. 내 집을 마련하려는 수요자의 경우 종부세 대상 주택인지도 결정에 중요한 부분이다. 집 한 채를 보유한 은퇴자나 노령층도 종부세 완화에 기대감을 나타내고 있다.

일단 종부세 부과 기준을 높여야 한다는 의견이 상당수다. 공시지가 9억원 이상에 부과하는 기준은 13년 전 정한 것이다. 서울 중위가격이 11억원이 넘어선 상태에서 기준 변경은 불가피한 측면이 있다. 가장 유력하게 거론되는 수정안은 공시가격 12억원 상향이다. 이 경우 종부세 부과 대상 주택이 현행 52만4000채에서 25만9000채로 준다. 상위 2%에 적용하면 대상이 20만채 밑으로 떨어진다.

서진형 경인여대 교수는 "지난 10여 년간 집값이 몇 배 뛰었는데 종부세 부과 기준을 그대로 유지하는 것은 적절치 않다"며 "종부세 도입 취지와 집값 변동률을 고려해 부과 기준을 변경하는 게 시급하다"고 말했다.

◆ 양도세 중과 및 혜택 축소...증여 거래 늘어날 듯

종부세 부과 기준과 함께 논의됐던 양도세 조정안도 결론을 내지 못했다. 당정은 양도세 기준을 강화해 시장에 매물을 늘리겠다는 의지다.

하지만 이 부분도 영향이 크지 않을 것이란 의견이 많다. 되레 매물이 잠기는 현장이 가속화될 것이란 우려감도 있다.

민주당은 1가구 1주택자 양도세 비과세 기준금액을 현재 9억에서 12억원으로 상향하는 방안을 추진하고 있다. 장기보유특별공제도 양도차익 규모별로 상한선을 설정하고 차등 적용하겠다는 방침이다. 장기특별공제도는 현행 10년 이상을 보유하면 80%가 공제된다. 최고 구간은 40% 수준으로 낮추는 것이 유력하다.

부동산 거래세와 보유세가 모두 강화돼 다주택자의 경우 퇴로를 찾기 어렵다는 지적이 있다. 양도세 부담에 집 팔기를 꺼리는 다주택자가 늘어난 상황에서 추가 규제가 역효과만 불러올 것이란 지적이다.

게다가 서울과 부산 보궐선거에서 야당이 압승한 이후 정비사업과 민간 주택사업에 기대감을 나타내는 주택 소유자가 늘었다. 개발 호재가 추가적으로 시세에 반영될 것이란 기대감이 높아졌는데 단순히 세금 압박으로 매물이 늘어날 것으로 기대하기 어렵다는 얘기다. 내년 대선을 앞두고 점진적으로 세금 규제가 완화될 수밖에 없다는 전망도 영향을 미치고 있다.

세금 부담이 큰 다주택자는 처분보다는 증여로 돌릴 공산도 크다. 이미 증여 거래가 크게 늘고 있다. 상대적으로 세금 부담이 낮기 때문이다. 내달 양도세 중과 제도가 시행되면 이러한 현상이 더 가중될 여지가 있다.

심 교수는 "다주택자 매물이 늘어야 부동산시장 안정화를 기대할 수 있는데 세금 압박으로 물량 감소가 가중되고 있다"며 "부동산 관련한 세금이 모두 강화돼 다주택자의 퇴로가 막혀 증여로 돌리는 사례도 늘어날 것"이라고 설명했다.

leedh@newspim.com