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[오세훈 서울시장] ③·끝 낡은 규제 풀어야 주택시장 안정...文정부 '부동산 판' 흔들

기사입력 : 2021년04월09일 06:02

최종수정 : 2021년04월09일 07:27

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층수제한과 용적률 완환 등 각종 규제 풀어 주택공급 확대
압구정·목동 등 기대감 상승, 공공주도 정비사업은 타격 불가피
정부의 규제 강화 정책과 대치...마찰 상당할 듯

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 오세훈 신임 서울시장이 10년 만에 서울시 사령탑으로 복귀하면서 재건축·재개발 등 정비사업 시장에 큰 변화가 예고되고 있다.

부동산 공약으로 낡은 규제를 풀어 꽉 막혔던 정비사업을 정상화하겠다는 의지를 내비쳤다. 최고 35층 층수제한과 안전진단 규제와 같은 걸림돌을 완화해 도심에 주택공급을 늘리겠다는 취지다.

이를 통한 공급 확대가 주택시장 안정화로 이어질 것으로 보고 있다. 다만 임기가 1년에 불과하고 정부가 여전히 규제를 강화해야 한다는 입장을 고수해 공약의 현실화는 지켜봐야 한다는 관측도 나온다.

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 제38대 서울특별시장에 당선된 오세훈 시장이 8일 오전 서울특별시청으로 출근하며 소감을 밝히고 있다. 2021.04.08 pangbin@newspim.com

◆ 정비사업 정상화로 주택공급 확대..."시장 안정화될 것"

9일 정치권과 부동산업계에 따르면 오세훈 후보가 신임 서울시장으로 당선되면서 장기간 정체됐던 압구정동과 여의도, 목동, 노원구 등의 정비사업이 활기를 띨 것으로 보인다.

오 신임 시장은 정비사업 인허가 규제가 도심의 주택공급 확대에 발목을 잡고 있다고 보고 있다. 지난달 31일 서울시장 후보 초청 관훈토론회에서 "현 정부는 부동산 정책에서 재건축과 재개발을 강하게 억제하는 너무나 쉬운 길을 택했다"며 "제가 시장 시절에 지정했던 700여 개 재개발지구 중 400여 개를 박원순 전 시장이 해제하면서 결국 주택 시장에 대참사가 벌어졌다"고 꼬집었다.

오 시장의 취임으로 정비사업 단지의 기대감은 한층 높아질 공산이 커졌다. 각종 규제 완화가 부동산 대책 1순위로 꼽힌다. 정비사업 첫 단계인 안전진단 기준 완화부터 용적률 확대, 최고층수 제한 완화 등이 추진될 것으로 보인다.

규제 완화시 재건축이 밀집한 양천구 목동과 노원구 상계동도 수혜지역으로 거론된다. 단지 대부분이 재건축 안전진단 과정을 거치고 있는데 문턱 낮아지면 정비사업이 본궤도에 오를 수 있어서다. 오 시장은 시장 취임 이후 일주일 내 목동과 상계동의 주요 재건축 단지를 대상으로 안전진단에 착수하겠다는 뜻을 내비쳤다. 압구정동과 여의도도 정상적인 사업 진행을 위해 인허가 부분을 재검토할 예정이다.

이를 통해 오 신임 시장은 향후 5년간 36만 가구를 신규 공급하겠다는 계획이다. 이중 재개발·재건축과 뉴타운 물량이 18만5000가구에 달한다. 정비사업이 공급대책에 핵심인 셈이다.

최근 나타난 집값 급등은 물량 부족에서 촉발된 측면이 강하다. 초저금리로 부동산 유동자금은 넘쳐나면서 서울 아파트에 대한 수요가 크게 늘었다. 반면 정비사업 규제로 공급은 막히자 집값이 상승할 수밖에는 상황에 놓인 것이다. 전매제한까지 강화돼 신축 아파트 찾기가 더욱 어려워졌다.

실제 아파트 입주물량은 급감하는 추세다. 부동산인포에 따르면 연간 서울 재개발·재건축 입주물량은 2019년과 2020년 각각 3만6000가구 수준을 기록하다 올해는 1만7000가구로 줄어든다. 내년에도 비슷한 수준을 기록할 것으로 보인다. 건축심의와 분양가 인허가 과정에 발목을 잡힌 단지가 크게 늘었기 때문이다. 전국 단위 아트 입주물량을 봐도 작년 2분기 7만621가구에서 올해 2분기 4만8089가구로 크게 줄어든다. 정비사업 정체에 따른 영향으로 분석된다. 

오 시장은 규제 완화로 물량을 늘려 주택시장 문제를 풀어가겠다는 것으로 해석된다. 단기적으로는 개발 호재로 집값이 상승할 수 있지만 중장기적으로는 집값 안정화에 긍정적인 효과를 불러올 것으로 보고 있다. 결국 인위적인 시장 통제보다는 정비사업 정상화로 공급을 늘리는 게 집값 안정에 더 효과적이란 판단이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "최고 35층 제한을 비롯한 각종 정비사업 규제가 풀리면 사업성이 개선되는 효과가 있을 것"이라며 "정비사업에 필요한 인허가 규제가 완화되면 목동과 상계동 등 재건축이 활기를 띨 가능성이 있다"고 말했다. 이어 "규제 완화가 단기적으로는 집값 상승을 불러올 수 있지만 장기적으로는 공급 확대로 시장 안정화에 도움이 것"이라고 덧붙였다.

◆ 공공재건축·공공직접시행 등 정부 주도 정비사업 삐걱

정부가 도심 주택공급 확대를 위해 추진하고 있는 공공기관 주도 정비사업은 타격을 받을 것으로 보인다.

최근 정부는 공공주도 정비사업 후보지를 선정하며 사업에 속도는 내고 있다. 공공재건축 선도사업 후보지 5곳을 선정했고, 도심공공주택복합사업 21곳, 공공재개발 16곳 등을 지정했다. 공공성이 한층 강화된 공공기관 직접시행 정비사업도 101건의 제안을 받아 후보지 선정을 준비 중이다. 이 사업을 통해 총 32만가구를 공급한다는 계획이다.

공공주도 정비사업의 가장 큰 장점은 사업성이 개선된다는 것이다. 민간이 자체적으로 사업을 할 경우에는 기존 규제를 그대로 적용하는 대신 공공주도는 용적률 상향, 기부채납 비율 인하, 초과이익환수제 제외 등의 인센티브를 준다. 장기간 사업이 정체된 사업장은 정부의 당근에 매력을 느꼈던 것이 사실이다.

하지만 오세훈 신임 시장이 민간 정비사업에도 규제를 풀면 공공주도 정비사업의 매력이 떨어질 수밖에 없다. 공공주도는 소유자의 의견 반영이나 소유권 행사에 제약이 있는 단점이 있기 때문이다. 일각에서는 공공주도 사업에 참여했던 후보지 중 일부가 자체사업으로 이탈할 것이란 관측도 나오고 있다.

공공재건축 후보지 한 추진위원장은 "오세훈 신임 시장의 행보를 지켜봐야겠지만 일단 규제를 풀겠다는 공약을 내걸다 보니 집주인들이 공공주도로 꼭 가야 하느냐는 목소리가 커졌다"며 "주민 동의를 얻지 못하면 결국 공공주도 사업을 철회하고 자체 사업으로 갈 수밖에 없을 것"이라고 말했다. 오 시장의 공약대로 사업성이 높아지면 주민 동의율 3분의 2 확보가 쉽지 않을 수 있다는 얘기다.

◆ "규제 풀자" vs "규제완화 안된다" 정부와 마찰 불가피

부동산 민심이 서울시장 선거에 큰 영향을 미친 만큼 오세훈 신임 서울시장이 규제 완화에 속도를 낼 공산이 크다. 이로 인한 정부와의 마찰도 불가피한 상황이다.

재건축초과이익 환수제와 분양가상한제, 기부채납 비율 등은 법률로 정한 것으로 서울시장의 권한으로 밖이다. 세금과 같은 감세 정책도 시장 권한으로 한계가 있다.

그럼에도 서울시 조례를 개정해 지역 내 층수제한과 용적률 완화 등은 일부 수정해 적용할 수 있다. 선거 유세에서 서울시에만 존재하는 제2종 일반주거지역 7층 이하 규제를 폐지하겠다고 주장한 것도 이를 근거로 한다. 또 안전진단 기준과 건축설계, 특화설계 등도 일부 완화할 수 있다. 이번 선거에서 60%에 가까운 압도적인 지지를 받았다는 점에서 규제 철폐 드라이브를 강하게 작동시킬 추진 동력도 생겼다.

이를 인식한 듯 정부도 선제적인 견제에 나섰다. 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 이날 정부서울청사에서 부동산시장 점검 관계장관회의에서 "주택공급은 후보지 선정과 지구 지정, 심의·인허가 등 일련의 행정 절차상 중앙정부·광역지자체·기초지자체 단독으로 할 수 있는 것이 아니다"고 말했다. 서울시 단독으로 주택공급 정책을 펼 수 없고, 정부의 협조 없이는 오 시장의 재건축 규제 완화 등 부동산 공약이 실현되긴 어려울 것이란 뜻으로 해석된다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "정비사업 규제의 큰 틀은 법 개정이 필요하지만 층수 제한 등 일부는 서울시 조례를 수정해 적용할 수 있다"며 "그동안 정부가 보인 규제 강화 정책과 시각차가 있어 마찰이 발생할 여지가 있다"고 설명했다.

leedh@newspim.com

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두나무·네이버 '슈퍼 플랫폼' 시동 [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 두나무와 네이버가 가상자산 '슈퍼플랫폼' 탄생을 예고했다. 네이버페이에서 스테이블코인으로 상품을 결제하고 예치금은 업비트 계좌와 연동해 이자이익을 꾀하는 등 원화 스테이블코인 확장 가능성을 제시, 시장을 선점하겠다는 구상이다.  26일 업계에 따르면 네이버파이낸셜과 두나무가 추진하는 포괄적 주식교환 거래 체결 시 양사는 원화 스테이블 코인의 발행과 유통, 활용을 잇는 삼각편대를 단숨에 완성할 수 있다. 네이버페이가 발행한 원화 스테이블코인을 두나무의 가상자산거래소 업비트에 유통하고 해당 코인을 네이버페이가 보유한 막대한 온·오프라인 결제처에서 지불 수단으로 활용하는 방향이다. 달러 스테이블코인 대비 원화스테이블 코인의 활용 가능성에 대한 의구심이 지속되고 있는 가운데 네이버페이와 두나무가 원화 스테이블코인의 구체적인 활용처와 확장 가능성을 제시, 시장을 선점할 수 있는 점도 기회요인이다. 오동환 삼성증권 연구원은 "두나무의 블록체인 플랫폼 '기와체인'으로 스테이블 코인을 발행하고, 이를 네이버페이의 결제처에서 결제 수단으로 활용이 가능하다"라며 "또 업비트에서 거래하며 탈중앙화 금융의 기초 자산으로 활용할 수도 있다"고 내다봤다. 네이버와 두나무의 업비트 로고.[사진=각 사] 특히 네이버페이는 최근 결제 뿐 아니라 대출, 보험 증권, 자산관리 등을 연계해 종합금융서비스로 도약을 꾀하고 있다. 두나무를 품게 되면 가상자산으로 사업영역을 넓힐 수 있는 셈이다. 구체적으로 네이버페이, 업비트 고객들은 원화 스테이블코인 또는 가상자산으로 네이버페이에서 물건을 구매·결제할 수 있고 네이버페이와 업비트 계좌가 상호 연동되면 기존 네이버페이 예치금을 업비트 계좌에 보관, 고객들이 이자수익을 꾀할 수도 있다. 이같은 가상자산 활용이 보편화되면 자연히 네이버-업비트 생태계에 고객을 묶는 '록인' 효과가 극대화된다. 이효진 메리츠증권 연구원은 "네이버의 두나무 연결 편입은 단순 가상자산 거래대금에 대한 수익이 인식되는 것이 아닌 실물자산토큰(RWA), 스테이블 코인 등 디지털 자산 사업의 확대로 활용될 수 있음에 주목해야 한다"고 짚었다.  전문가들은 이번 네이버와 두나무의 합병 신호를 시장에 일종의 '선전포고'로 관측했다. 스테이블코인을 비롯한 가상자산 시장을 선점하겠다는 의지라는 것이다. 김형중 한국핀테크학회 회장은(고려대 교수)는 "네이버와 두나무가 힘을 합치면 스테이블코인의 쓸모를 만들어낼 수 있고 여러 가능성을 기반으로 주도권을 쥐겠다는 강력한 의지를 시장과 정부에 표현한 것"라며 "시그널을 던졌으니 시장 반응을 보고 세부사안을 정립해나갈 것으로 보인다"고 말했다. [사진=게티이미지] 임병화 성균관대 경영학과 교수는 "원화 스테이블코인 법제화가 빠르게 추진되고 있는 만큼 카카오, 토스를 비롯해 은행 등 관련 기업들도 분명 컨소시엄 등 다양한 물밑 논의를 진행하고 있을 것"이라고 짚었다. 그러면서 "미국, 유럽, 일본 등 해외에 비해 한국은 많이 뒤처져있기 때문에 당장의 규제보다는 산업육성이 우선되는 것이 바람직하다"고 피력했다. 다만 제도적 걸림돌도 적지 않다. 더불어민주당 안도걸 의원이 대표 발의한 스테이블코인 관련 법안에서 이용자 보호를 위해 발행과 유통이 분리돼야 한다는 점을 명시했기 때문이다. 이때 발행, 유통의 의미가 구체적으로 규정된 것은 아니지만 단순 해석하면 네이버에서 만든 원화 스테이블코인을 손자회사인 업비트에 상장, 거래로 이뤄지기는 쉽지만은 않을 전망이다.  금융당국이 네이버와 두나무의 결합을 어떻게 평가할지도 변수로 꼽힌다. 가상자산 분야에서 금융당국은 소비자 보호와 산업혁신의 균형을 중시하며, 투자자 보호 중심의 규율체계 마련 등에 나서고 있다. 심원태 금융위원회 가상자산과 사무관은 최근 가상자산 관련 세미나에서 "국제금융안정위원회(FSB) 등은 미국의 가상자산거래소 FTX의 파산 사례를 들며 이해상충 방지, 경업 제한 등 대응방안 마련을 강조한 바 있다"며 "국내 가상자산 시장은 개인만 참여한다는 특수성이 있어 이용자 보호 측면을 보다 중요하게 다루고 있다"고 했다.  한편 전날 네이버와 두나무는 양사 간 포괄적 주식교환을 논의하고 있다고 밝혔다. 네이버 계열사 네이버파이낸셜에 두나무가 편입되는 방안 등을 놓고 검토에 들어간 것이다. 포괄적 주식교환은 한 회사가 다른 회사의 주식 전부를 취득해 100% 지분을 확보하는 절차다. 구체적으로 두나무 주주들이 보유한 두나무 주식 전부를 네이버파이낸셜에 넘기고, 네이버파이낸셜은 신주를 발행해 두나무 주주들에게 제공한다.  네이버는 "두나무와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외 주식 교환을 포함한 다양한 협력을 논의하고 있다"고 밝혔다. 두나무 측도 "네이버페이와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외에도 다양한 협력을 논의하고 있다"고 했다. 양사는 조만간 각각 이사회에서 주식 교환 안건을 의결할 것으로 알려진다. romeok@newspim.com 2025-09-26 17:18
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긍정 영향 종목

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부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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