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'당분간 집 사지 말라' 하지만…"입주까지 최소 5년, 신축 집값 또 급등할라"

기사입력 : 2021년02월09일 06:02

최종수정 : 2021년02월09일 06:02

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집주인 동의 및 지구지정, 착공·입주까지 최소 5년
사업 지체시 더 걸릴수도...택지지구도 사업구조상 비슷한 시일걸려
83만가구 공급계획은 '희망고문' 지적도...실공급은 미지수

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = "'2·4대책'으로 5년 안에 주택 83만가구를 공급한다지만 30% 정도가 집주인 동의가 있어야 가능해 시장에선 목표치 달성이 쉽지 않을 것이란 인식이 많아요. 특히 공공기관 참여에 거부감이 큰 강남권 정비사업은 아직 관심을 보이는 단지가 없네요."(서울 서초 반포동 인근 A공인중개소 대표)

정부가 '2·4대책'을 통해 당분간 집을 사지 말라는 신호를 줬지만 단기간에 수급불균형은 해소하기 어려워 집값 불안이 지속될 것으로 보인다.

향후 5년 내 전국에 83만가구를 공급한다는 계획도 집주인 동의가 없이는 이뤄내기 어려운 게 현실이다. 공공기관에 시행을 맡겨야 하는 방식에 강남권 단지의 거부감이 큰 상태다. 정부의 희망대로 물량 확보가 가능할지 여부가 불투명한 것이다.

집주인 동의와 지구지정을 비롯해 설계, 착공까지 최소 5년이 필요하다. 공공기관이 직접 시행하는 정비구역 후보지 222곳은 현금청산 가능성이 불거진 만큼 주택 수요자가 결국 신축 아파트로 몰리는 풍선효과가 나타날 것이란 목소리도 나온다.

◆ 84만가구 공급 목표지만 실현 가능성 미지수

9일 부동산업계에 따르면 정부가 핵심 정책으로 내세운 공공기관 직접 시행 방식의 정비사업이 시장에 연착륙할지 지켜봐야 한다는 목소리가 흘러나온다.

서울 여의도 일대 아파트 모습<사진=이동훈기자>

이번 대책의 핵심은 정부가 공공 직접시행 정비사업과 도심 공공주택 복합사업을 도입하는 것이다. 공공 직접시행 정비사업은 재건축과 재개발 사업에 각종 인센티브를 주는 대신 공공 주도로 정비사업이 진행하는 방식이다. 도심 공공주택 복합사업도 용적률 최고 700%라는 혜택을 주면서 시행권을 공공기관이 받아 사업을 벌인다.

이런 개발사업의 추진 후보지는 222곳으로 정해졌다. 공공주택 복합사업 대상인 역세권은 117곳, 준공업지역은 17곳, 저층 주거지역은 21곳으로 총 155곳이다. 나머지 67곳은 공공 직접시행 정비사업 후보지다. 구체적인 사업지는 공개되지 않았으며 권역별로 ▲동남권 25개소 ▲동북권 9개소 ▲도심권 10개소 ▲서북권 1개소 ▲서남권 22개소가 추려졌다.

문제는 집주인의 참여 의지가 높지 않다는 점이다. 사업 방식에 대한 가이드라인 정도만 공개된 상황이고 인센티브도 사업장별로 차이가 있어 추가적인 검토가 필요한 상황이다. 그럼에도 공공기관 주도로 사업을 진행하는 것에 거부감이 커 정부의 의도대로 시장이 움직이지는 않을 것이란 관측이 나온다.

반포동 A공인중개소 대표는 "반포동 일대를 포함해 강남권 정비사업에서 공공기관 직접 시행에 관심을 두는 곳은 아직 없는 것으로 알고 있다"며 "초과이익환수제 감면과 용적률 상향 등의 인센티브가 있다지만 정비사업 과정에 집주인 의견이 배제되고 임대주택 비중이 증가하는 등으로 거부감이 꽤 크다"고 말했다. 이어 "소규모 정비사업이나 10년 넘게 사업진행이 멈춘 곳은 공공 직접시행 정비사업에 관심을 보일 수 있지만 강남이나 입지가 좋은 사업장은 큰 호응을 보이지 않을 공산이 크다"고 덧붙였다.

이렇다 보니 정부의 공급계획 물량에 허수가 많다는 지적이 나온다. 공공 직접시행 정비사업과 도심 공공주택 복합사업은 집주인 동의가 없으면 사업 진행에 한발짝도 나아갈 수 없다.

앞서 정부가 새로운 모델로 제시한 공공재건축도 흥행을 거두지 못했다. 작년 신청 접수에서는 15곳에 불과했다. 이른바 '강남3구'에서는 신청 단지가 나오지 않았다. 기존 공공재건축보다 혜택을 늘렸다지만 공공 주도로 사업을 진행할 경우 사유권 침해가 클 것이란 거부감이 반영됐다.

그럼에도 변창흠 국토부장관은 시장 안정화를 자신하는 모습이다. 대책 이전 공공 직접시행 정비사업과 도심 공공주택 복합사업에 관심을 보이는 사업장이 많다는 것이다. 서울지역 공급 목표치인 26만가구도 보수적인 추정치라는 것이다. 공급이 본격적으로 진행되면 집값 안정화가 나타나 실수요자의 내 집 마련이 한결 수월해질 것이란 게 변 장관의 판단이다.

◆ 공공주도 사업에 재건축·빌라 투자 불안...신축 재급등 가능성도

공공 직접시행 정비사업의 참여율을 떠나 단기적으로 주택공급이 어렵다는 점에서 수급불균형 현상이 지속될 공산이 크다.

정부의 공공기관 주도 정비사업은 입주까지 최소 5년 이상 걸린다. 집주인 동의가 지지부진하면 사업 기간이 더 길어진다. 경기도와 인천에 새로 지정하려는 택지지구 사업도 마찬가지다. 토지수용과 지구지정·설계·착공하려면 일반적으로 5년 이상이다.

이런 이유로 당분간 신축 아파트로 주택 매수세가 몰릴 것이란 관측이 나온다. 상대적으로 투자 리스크(위험)이 덜하고 공급·입주물량 부족 현상에 추가적인 집값 상승이 기대되고 있어서다. 최근 역세권 개발 추진에 투자 수요가 몰렸던 빌라·다세대 주택의 인기가 시들해진 것도 신축 아파트 선호가 높아지는 이유다.

마포구 합정역 인근 B공인중개소 실장은 "정부가 역세권·저층 주거지를 집중적으로 개발한다는 얘기에 최근 빌라·다세대를 찾는 수요가 많았으나 신규 투자자에 대해 현금 청산한다는 2·4대책 발표 이후 매수세가 끊겼다"며 "재건축도 집주인 의지도 달라 공공 주도 사업으로 진행될 수 있어 결국 신축 및 신축급 아파트로 눈길을 돌리는 분위기"라고 말했다.

leedh@newspim.com

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두나무·네이버 '슈퍼 플랫폼' 시동 [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 두나무와 네이버가 가상자산 '슈퍼플랫폼' 탄생을 예고했다. 네이버페이에서 스테이블코인으로 상품을 결제하고 예치금은 업비트 계좌와 연동해 이자이익을 꾀하는 등 원화 스테이블코인 확장 가능성을 제시, 시장을 선점하겠다는 구상이다.  26일 업계에 따르면 네이버파이낸셜과 두나무가 추진하는 포괄적 주식교환 거래 체결 시 양사는 원화 스테이블 코인의 발행과 유통, 활용을 잇는 삼각편대를 단숨에 완성할 수 있다. 네이버페이가 발행한 원화 스테이블코인을 두나무의 가상자산거래소 업비트에 유통하고 해당 코인을 네이버페이가 보유한 막대한 온·오프라인 결제처에서 지불 수단으로 활용하는 방향이다. 달러 스테이블코인 대비 원화스테이블 코인의 활용 가능성에 대한 의구심이 지속되고 있는 가운데 네이버페이와 두나무가 원화 스테이블코인의 구체적인 활용처와 확장 가능성을 제시, 시장을 선점할 수 있는 점도 기회요인이다. 오동환 삼성증권 연구원은 "두나무의 블록체인 플랫폼 '기와체인'으로 스테이블 코인을 발행하고, 이를 네이버페이의 결제처에서 결제 수단으로 활용이 가능하다"라며 "또 업비트에서 거래하며 탈중앙화 금융의 기초 자산으로 활용할 수도 있다"고 내다봤다. 네이버와 두나무의 업비트 로고.[사진=각 사] 특히 네이버페이는 최근 결제 뿐 아니라 대출, 보험 증권, 자산관리 등을 연계해 종합금융서비스로 도약을 꾀하고 있다. 두나무를 품게 되면 가상자산으로 사업영역을 넓힐 수 있는 셈이다. 구체적으로 네이버페이, 업비트 고객들은 원화 스테이블코인 또는 가상자산으로 네이버페이에서 물건을 구매·결제할 수 있고 네이버페이와 업비트 계좌가 상호 연동되면 기존 네이버페이 예치금을 업비트 계좌에 보관, 고객들이 이자수익을 꾀할 수도 있다. 이같은 가상자산 활용이 보편화되면 자연히 네이버-업비트 생태계에 고객을 묶는 '록인' 효과가 극대화된다. 이효진 메리츠증권 연구원은 "네이버의 두나무 연결 편입은 단순 가상자산 거래대금에 대한 수익이 인식되는 것이 아닌 실물자산토큰(RWA), 스테이블 코인 등 디지털 자산 사업의 확대로 활용될 수 있음에 주목해야 한다"고 짚었다.  전문가들은 이번 네이버와 두나무의 합병 신호를 시장에 일종의 '선전포고'로 관측했다. 스테이블코인을 비롯한 가상자산 시장을 선점하겠다는 의지라는 것이다. 김형중 한국핀테크학회 회장은(고려대 교수)는 "네이버와 두나무가 힘을 합치면 스테이블코인의 쓸모를 만들어낼 수 있고 여러 가능성을 기반으로 주도권을 쥐겠다는 강력한 의지를 시장과 정부에 표현한 것"라며 "시그널을 던졌으니 시장 반응을 보고 세부사안을 정립해나갈 것으로 보인다"고 말했다. [사진=게티이미지] 임병화 성균관대 경영학과 교수는 "원화 스테이블코인 법제화가 빠르게 추진되고 있는 만큼 카카오, 토스를 비롯해 은행 등 관련 기업들도 분명 컨소시엄 등 다양한 물밑 논의를 진행하고 있을 것"이라고 짚었다. 그러면서 "미국, 유럽, 일본 등 해외에 비해 한국은 많이 뒤처져있기 때문에 당장의 규제보다는 산업육성이 우선되는 것이 바람직하다"고 피력했다. 다만 제도적 걸림돌도 적지 않다. 더불어민주당 안도걸 의원이 대표 발의한 스테이블코인 관련 법안에서 이용자 보호를 위해 발행과 유통이 분리돼야 한다는 점을 명시했기 때문이다. 이때 발행, 유통의 의미가 구체적으로 규정된 것은 아니지만 단순 해석하면 네이버에서 만든 원화 스테이블코인을 손자회사인 업비트에 상장, 거래로 이뤄지기는 쉽지만은 않을 전망이다.  금융당국이 네이버와 두나무의 결합을 어떻게 평가할지도 변수로 꼽힌다. 가상자산 분야에서 금융당국은 소비자 보호와 산업혁신의 균형을 중시하며, 투자자 보호 중심의 규율체계 마련 등에 나서고 있다. 심원태 금융위원회 가상자산과 사무관은 최근 가상자산 관련 세미나에서 "국제금융안정위원회(FSB) 등은 미국의 가상자산거래소 FTX의 파산 사례를 들며 이해상충 방지, 경업 제한 등 대응방안 마련을 강조한 바 있다"며 "국내 가상자산 시장은 개인만 참여한다는 특수성이 있어 이용자 보호 측면을 보다 중요하게 다루고 있다"고 했다.  한편 전날 네이버와 두나무는 양사 간 포괄적 주식교환을 논의하고 있다고 밝혔다. 네이버 계열사 네이버파이낸셜에 두나무가 편입되는 방안 등을 놓고 검토에 들어간 것이다. 포괄적 주식교환은 한 회사가 다른 회사의 주식 전부를 취득해 100% 지분을 확보하는 절차다. 구체적으로 두나무 주주들이 보유한 두나무 주식 전부를 네이버파이낸셜에 넘기고, 네이버파이낸셜은 신주를 발행해 두나무 주주들에게 제공한다.  네이버는 "두나무와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외 주식 교환을 포함한 다양한 협력을 논의하고 있다"고 밝혔다. 두나무 측도 "네이버페이와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외에도 다양한 협력을 논의하고 있다"고 했다. 양사는 조만간 각각 이사회에서 주식 교환 안건을 의결할 것으로 알려진다. romeok@newspim.com 2025-09-26 17:18
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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