변창흠 장관되면 3기 신도시 힘 빠지나…'도심 고밀개발·공공재건축' 무게

기사입력 : 2020년12월16일 06:03

최종수정 : 2020년12월16일 06:03

3기 신도시, 공급량 18만가구…서울 아파트수요 흡수 '역부족'
역세권 '경기도 기본주택' 들어설 듯…수요자들 요구와 안 맞아
"신도시 개발, 교통혼잡 등 사회비용 유발"…도심 고밀개발 중점

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 변창흠 국토교통부 장관 후보자가 취임하면 3기 신도시 사업의 추진력이 크게 약화될 수 있다는 분석이 나온다. 변 후보자가 신도시 개발의 집값안정 효과에 부정적이고, 서울 도심 역세권에 용적률 인센티브를 주는 고밀개발에 중점을 두고 있어서다.

또한 3기 신도시 역세권에 30년 이상 장기임대주택(경기도형 기본주택)이 들어설 예정이라 서울 아파트 수요를 흡수하기 어렵다는 지적이다. 결국 주택공급 대책으로 3기 신도시보다는 도심권 고밀개발, 공공재건축 등에 무게가 실릴 가능성이 높다.

변창흠 국토부 장관 후보자[사진=국토부]

◆ 3기 신도시, 공급량 18만가구…서울 아파트수요 흡수 '역부족'

16일 부동산업계에 따르면 3기 신도시의 개발방향을 볼 때 서울 등 수도권 주택부족 문제를 해결하기 어렵다는 분석이 나온다.

3기 신도시 공급물량을 다 합치면 18만가구 정도다. 공급량 순으로 보면 ▲남양주 왕숙 6만6000가구 ▲고양 창릉 3만8000가구 ▲하남 교산 3만2000가구 ▲부천 대장 2만가구 ▲인천 계양 1만7000가구 ▲과천 7000가구다.

3기 신도시를 다 합쳐도 이전에 개발한 1기 신도시(29만2000가구), 2기 신도시(60만8200가구)보다 10만~40만가구 이상 적다. 3기 신도시 물량이 이처럼 적은 것은 설계의 초점이 '친환경, 전원주택'에 있기 때문으로 보인다.

올해 LH 토지주택연구원이 발간한 '3기 신도시 개발전략 및 계획기준 수립 연구' 보고서에 따르면 3기 신도시 토지이용계획 시 중요하게 고려해야 할 사항 1순위로는 '공원·녹지 공간확대'가 꼽혔다.

반면 서울 아파트 수요자는 훨씬 많다. 서울 내 구매력 있는 '유효수요' 뿐만 아니라 구매력은 없지만 언젠가 집을 사려고 기다리는 '잠재수요', 인천·경기도 인구 133만명 중 서울로 출퇴근하거나 통학하는 잠재수요자까지 전부 포함돼서다. 3기 신도시는 이들을 흡수하기에 역부족인 물량이라는 평가다.

◆ 역세권 '경기도 기본주택' 들어설 듯…수요자들 요구와 안 맞아

또한 3기 신도시 역세권에는 '임대주택'이 다수 포함될 전망이다. 이는 서울 아파트 수요층의 기호와 다소 거리가 있다. 이재명 경기도지사는 지난 7월 수도권 3기 신도시 역세권에 30년 이상 장기임대주택(경기도형 기본주택)을 건설해 공급한다는 계획을 발표했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 경기도 기본주택 [자료=경기도] 2020.12.15 sungsoo@newspim.com

경기도형 기본주택은 서민, 중산층 구분 없이 무주택자면 누구나 역세권에 30년 이상 거주할 수 있는 주거모델이다. 무주택자들이 입지 좋은 곳에 30년간 임대료 걱정 없이 살 수 있게 하자는 취지다.

이를 위해 경기도와 경기주택도시공사(GH)는 3기 신도시 등 역세권 지역 주택공급 물량의 50% 이상을 기본주택으로 공급하도록 중앙부처와 협의할 예정이다. 하남 교산, 과천 등 3기 신도시와 용인 플랫폼시티 등 대규모 개발사업 부지 내 역세권이 대상이다.

현재 3기 신도시에 들어설 철도로는 ▲고양 창릉지구 고양선, 서부선 ▲남양주 왕숙지구 수도권 광역급행철도(GTX)-B, 지하철 4호선 진접선 연장 ▲하남 교산지구 송파~하남 간 도시철도 ▲과천지구 위례~과천선 연장 등이 있다. 이들 노선의 역 근처에 임대주택이 다수 들어설 것으로 보인다.

◆ "신도시 개발, 교통혼잡 등 사회비용 유발"…도심 고밀개발 중점

변창흠 후보자는 LH 사장 시절 3기 신도시 개발의 서울 집값 안정 효과에 부정적 인식을 갖고 있었다. 변 후보자는 계간지 '황해문화' 2019년 봄호에 실은 글 '주택공급정책은 만병통치약인가?'에서 이같은 견해를 드러냈다.

변 후보자는 "도시 외곽의 신도시 개발은 도시 주변지역의 자연환경을 훼손한다"며 "도시의 평면적 확산으로 통근거리를 확대시키며, 교통혼잡과 대기오염 등의 사회적 비용을 유발한다"고 지적했다.

또한 "주택공급 부족 때문에 주택가격이 상승했다고 보기는 어렵다"며 "수요지와 멀리 떨어진 주택공급도 가격 안정효과를 기대하기 어렵다"고 주장했다.

국토부에 따르면 현재 변 후보자가 최우선 과제로 강조하는 것은 3기 신도시가 아니라 서울 도심 내 주택공급 확대다. 이를 위한 대책으로는 역세권 고밀개발이 유력할 것으로 예상된다. '역세권 고밀개발'은 교통 여건이 좋은 역세권에 용적률을 높여 주택 공급을 늘리고, 그 대가로 주택을 확보해 공공임대 뿐만 아니라 공공분양으로 활용한다는 구상이다.

또한 재개발·재건축 등 정비사업에서도 공공성 확보를 전제로 한 공공 재개발·재건축, 소규모 정비사업 활성화가 실시될 것으로 보인다. 결국 변 후보자가 취임하면 주택공급 대책으로 3기 신도시보다는 도심 고밀개발, 공공재건축 등에 무게가 실릴 가능성이 높다는 분석이다.

홍춘욱 세종사이버대학교 교수는 "3기 신도시는 주택공급 규모가 적고 역세권 임대아파트가 다수를 차지해 수도권 아파트 수요자들의 관심을 끌기 어려울 것"며 "변 후보자가 내놓는 공급대책은 (3기 신도시보다는) 도심 고밀개발, 공공재건축 등 서울을 중심으로 이뤄질 것"이라고 내다봤다.

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"7월 1일 출석하라" 재통보 [서울=뉴스핌] 홍석희 기자 = 내란 특별검사팀이 윤석열 전 대통령에게 오는 7월 1일 오전 9시에 2차 대면조사를 위해 출석해 달라고 통보했다. 박지영 내란 특검보는 29일 저녁 서울고검 청사에서 브리핑을 열고 "소환 일정과 관련해 윤 전 대통령 측 의견을 접수했고 제반 사정을 고려해 7월 1일 오전 9시에 출석하라고 통지했다"고 밝혔다. [서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 윤석열 전 대통령이 29일 새벽 서울 서초구 서울고검 청사에 마련된 내란특검에서 피의자 신분으로 조사를 마친 뒤 귀가하고 있다. 2025.06.29 leehs@newspim.com 박 특검보는 "(소환 일정) 협의는 합의가 아니"라며 "결정은 수사 주체가 하는 것이고 윤 전 대통령 측 의견을 접수한 뒤 특검의 수사 일정이나 여러 필요성 등을 고려해 출석 일자를 정해서 통지한 것"이라고 설명했다. 다만 "변호인단 측의 반응은 아직 없다"고 덧붙였다. 앞서 특검팀은 윤 전 대통령 측에 오는 30일 출석하라고 통보했으나, 윤 전 대통령 측은 방어권 보장 등을 이유로 오는 7월 3일 이후로 조사 일정을 잡아 달라고 요청했다. 이에 특검팀이 당초 날짜보다 하루 늦은 7월 1일 조사를 진행하겠다고 재통보한 것이다. 특검팀은 경찰청에 수사방해 사건 전담 경찰관 파견을 요청했다고도 밝혔다. 윤 전 대통령 측이 지난 28일 첫 대면조사에서 박창환 경찰청 중대범죄수사과장(총경) 교체를 요구하며 조사를 거부한 행위가 특검법상 수사방해 행위에 해당한다고 특검팀은 판단하고 있다. 박 특검보는 "(윤 전 대통령 측 변호인이) 변론의 영역을 넘어선 사실과 다른 주장을 하고 있다. 이는 특검법에서 정한 수사방해 행위로 평가될 수 있다"며 "더 이상 좌시하지 않겠다. 특검은 수사방해 사건을 전담할 경찰관 3명을 경찰청에 파견 요청했다"고 말했다. 이어 "특검법 수사 대상에 보면 일련의 수사 방해나 재판 방해도 수사의 대상이 돼 있다"며 7월 1일 2차 대면조사에서도 박 총경이 계속 조사할 것이라고 부연했다. hong90@newspim.com 2025-06-29 22:14

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"주담대 6억 이상은 안됩니다" [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 이재명 정부가 출범 약 한 달 만에 초고강도 부동산 대출 규제 정책을 내놓은 가운데 수도권 집값 상승세에 제동이 걸릴지 주목된다. 가계 대출 총량을 절반으로 확 조이고 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 일괄 제한하는 방향이다. 금융위원회가 지난 27일 관계기관 합동 '긴급 가계부채 점검회의'를 열고 대출 규제를 골자로 한 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안에 따르면 지난 28일부터 총액 한도가 없는 주담대를 수도권과 규제지역(서울 강남·서초·송파·용산구)에 한해 최대 6억원으로 제한된다. 고가 주택 구입에 대출을 활용하는 것을 막기 위한 조치다. 서울 시내 한 시중은행 창구 모습. [사진= 뉴스핌DB] 다주택자에 대한 신규 주담대는 주택담보대출비율(LTV) 0%를 적용해 전면 금지하며 1주택자 갈아타기 주담대 규제도 강화된다. 기존에는 보유 주택을 2년 이내 처분하기로 약정하면 주담대를 받을 수 있었지만 앞으로는 6개월로 처분 기간이 줄었다. 위반 시에는 대출금 즉시 회수되고 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한된다. 생애 최초 주택구입 목적의 LTV도 기존 80%에서 70%로 줄어든다. LTV는 자산 담보가치에 대한 대출 비율을 뜻한다. 7월부터는 금융권 자체 대출과 정책대출의 총량 목표를 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축하며 정책 대출은 연간 공급 계획 대비 25% 줄인다. 은행의 대출 가능 총량이 줄어드는 것이다. 당초 7월 시행 예정이었던 스트레스 DSR(총부채상환비율) 3단계 조치에 이어 이번 초강도 대출규제가 중첩되면서 주택 구매를 위한 대출문턱은 더 높아지게 된다. 예컨대 스트레스 DSR 3단계만 적용 시 연봉 1억원 직장인이 만기 30년, 원리금균등상환, 대출금리 4%의 조건으로 수도권 지역에서 생애 최초 주택구입 목적의 변동 주택대출을 받을 때 대출한도는 5억8700만원으로 기존 2단계 대비 2000만원가량 줄어든다. 또 수도권 가산금리 1.5%P가 더해져 금리는 5.5%가 적용된다. 여기에 7월부터 시행하는 정부의 고강도 대출 정책인 '가계대출 관리 강화 방안'이 더해지면서 대출한도는 이보다 더 줄어들 전망이다. 하반기 가계대출 총량 목표가 기존 대비 50%가량 줄면 은행들은 대출한도를 추가로 10~30% 감액할 것으로 예상된다. LTV도 기존 80%에서 70%로 줄기 때문에 집값에 따른 대출금도 축소된다. 또 총량 소진 시 대출 자체가 거절될 수 있다. 연봉 1억원 이상 고소득자들의 주택구매도 어려워진다. 수도권 주담대 대출의 최대한도가 6억원으로 일괄 제한되기 때문이다. 더욱이 실제 대출금액은 6억원 한도 내에서 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 비율 등에 따라 조정된다. 이번 규제는 토요일인 지난 28일부터 시행이 본격화됐다. 발표 당일인 27일까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료하거나 주택 매매계약을 체결, 계약금을 이미 납부한 경우 종전규정이 적용된다. 정부가 초고강도 규제에 나선 이유는 과열된 부동산 열풍 및 가계대출 때문이다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)의 이달 들어 지난 19일까지 가계대출 잔액은 전월 말 대비 4조 원 늘어난 752조 749억원을 기록했다. 영업일당 3328억 원이 늘어난 것으로 지난해 8월 영업일당 평균 4584억원이 늘어난 이후로 가장 큰 폭의 증가세다. 정부는 이번 규제로 올해 하반기 10조원, 연간으로는 20조원 가량의 가계대출이 줄어들 것으로 내다봤다. 최근 과열된 부동산 열기를 잠재울 수 있을지 주목된다. 일각에선 강도 높은 대출 규제로 인해 청년들의 주택 구매 여력을 제한하는 것 아니냐는 우려도 나온다. 2030세대 무주택자의 '주거 사다리'가 흔들릴 수 있다는 지적이다. romeok@newspim.com 2025-06-29 08:00